【掌柜日报】长租公寓打响规模战 房企摸索扩张背后有隐忧

　　“一旦市场房源被租赁机构垄断，企业便拥有了定价权，租房市场必然将迎来暴涨。” 中原地产首席分析师张大伟表示担忧。

　　好在监管及时到位。8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

　　会议明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　同时，10家企业集体承诺未来两月内不会涨租金，并将市场投放超过12万套存量房源。

　　房企轻重并举

　　国内排名前100的开发商中，有超过三成的企业涉足长租公寓领域，布局长租公寓成为房企掘金新领域的一大趋势。

　　“房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道”张大伟向时代周报记者表示。

　　据时代周报记者了解，房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。

　　除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。万科总经理祝九胜表示，随着租赁用地的推出，万科也在积极获取自持地块，目前在北京、佛山、深圳有6个项目。

　　不同于快速周转的住宅开发业务，长租公寓需要长期持有运营，盈利难依然是困扰着行业的难题。

　　“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”万科泊寓方面坦言。

　　深圳一家公寓运营商对记者表示，目前市场上95%的长租公寓都没有实现盈利，其所在公司的回本周期尽量控制在签约周期的一半时间内。

　　在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。

　　房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。

　　在资本加速涌入长租领域的同时，处在监管空白地带的“租金贷”成为部分中小型租赁机构筹资扩张的重要手段开始映入公众眼帘。

　　“租金贷是很多公寓经营者自己将自己麻痹了，他们用租金合约押出的钱去获取更多的房源，成长过快会令他们崩盘。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表达对租金贷的担忧。

　　房企的融资渠道更多元化，所以租金贷业务大多存在中介机构之中。”张大伟表示。

　　事实上，租金贷的业务目前并未形成主流。万科工作人员向时代周报记者表示，旗下长租公寓并未开展租金贷业务，未来也不会考虑这一形式。

　　长租公寓，青年房客面前的“单选项”

“南京是全国首批住房租赁试点城市，长租公寓在城市房屋租赁生态链中扮演怎样的角色？房客和房东又面临哪些新的问题？记者近日进行了调查。”

　　尽管近年来南京市租赁住房的房源量在逐年递增，但毕业后来宁工作的冯笑影仍感觉没有多少变化。用冯笑影的话说，租房市场供需结构的调整，并未使租客获得期待已久的租房主动权。

　　“其实不难发现，我们在网上能快速查到的新增房源，主要集中在长租公寓领域。”除长租房外，冯笑影也曾关注过个人房东，私人租房中介和短租公寓，但这些选项最终被一一否掉了归结，原因，冯笑影坦言，“综合衡量下来，大的中介平台更加稳当，出了问题，至少还能找到他们。”

　　大学毕业后留宁工作的毛嘉运同样在租房过程中“经历了一番周折”，并最终选择搬入长租公寓成为一名“长租客。”毛嘉运曾认为，免去中介费用，传统房东与租客点对点的租赁方式对租客而言，花费的成本应当最低。“然而，现在看来事实并非如此。直接联系个人房东租房，家电维修，租金收缴，续租签约......几乎每个环节都很耗时耗力“。

　　在大型中介平台上寻求短租或申请政府公租房的年轻人为何同样偏少？