【掌柜日报】上海租金没有非理性上涨 市中心出现房源争夺

　　“蘑菇租房”联合创始人龙东平透露，实际上，在上海已涌现超过1200家租赁企业，参与房源竞争的不只有自如、蛋壳、青客等知名分散式公寓，更有数量庞大的中小型公寓。

　　“长租公寓不是暴利行业。”龙东平说。“长租公寓的成本除了房租外，还包括装修摊销、人员成本、获客成本、增值税等。一个公司化运作的长租公寓，假设从业主处租赁的成本为5000元-8000元/月，算上每套6万元的装修成本、运营维护、税费和利息费等，即便签5年合约，也很难从单纯的租金收益中获取相当利润。”

　　在他看来，长租公寓的发展宛如一条曲线，盈利只有两种模式，第一种是维持100至1000套左右的小规模，只需2至3人管理，由于成本较低，盈利速度更快，对需要的房源能给出更高的价格。另一种模式是3万—5万间以上，必须不断扩大规模，参与市场竞争，赢得资本青睐后参加行业角逐。“目光都聚焦在自如、蛋壳等大型知名公寓企业，实际上，中小型公寓占据市场相当份额，他们不仅能盈利，且处于监管盲区。”

　　多因素约束房屋租金定价

　　激烈的房源竞争是否直接推动房租上涨？这是房东和租客最关心的问题。事实上，房屋租金定价受多重约束，大多数情况下，租赁企业也不能“为所欲为”。

　　记者调查发现，目前长租公寓收取小区民宅主要分为四个流程：收房、定价、装修和出房。其中，收房团队负责前期获取房源并和原房东谈判，商议双方都能接受的价格后，签订租赁合约。经过约60天装修改造后，再挂上公寓的APP开放出租。

　　制定收房租金的标准是什么？“主要根据装修和合同期限决定。”一位自如管家说。根据装修不同，可将房源分为毛坯房、普通装修房和精装修房。其中，普通装修和精装修房源的收房可以高出毛坯房500元—1000元。这是因为装修条件较好的房子，会降低长租公寓的装修成本，自然能给原房东更理想的价格。

　　另一重要标准是租赁期限，分散式公寓从3年起租，租期每增加一年，月租金都会提升150元。这是由于长期租赁可以分摊装修成本，租期越长，相当于每月均摊的装修成本越低，给房东的租金就会越高。

　　那么长租公寓给出的价格是否高于市场价？多位租客反映，“价格战”在上海市中心区域偶有发生，但从上海整体来看，长租公寓的收房价格不仅没有高于市场，反而比市场更低。例如在长宁区安化路附近某房源，约60平方米，两室一厅，自如收房价格为5200元/月，低于周边6000元/月的市场平均租金。

　　“长租公寓的主要竞争对手，其实不是同类公寓，而是自然租赁。”一位管家坦言。“如果价格比市场价高出太多，就无人问津。因此，公寓倾向于比市场价更低的价格获取房源，再以高出5%—10%的价格重新出租。”上述安化路房源，自如重新出租价格为6260元/月，比市场平均租金略高。

　　记者调查发现，不同公寓对于房屋租金的报价机制不同。青客有专门的收益管理部，对获取的所有房源制定标准价格，收房管家只能根据制定的标准价格进行轻微浮动。而自如、蛋壳的报价往往由收房管家自己决定。“收房团队如果和出租团队分离，往往能制衡房屋租金，因为如果收房租金太高，出租团队就会一票否决。”

　　多位房屋管家表示，目前在公寓企业内，收房管家的业务指标压力较大，只要能在短期冲到业绩前列，就会收到现金、礼物等各种奖励。以“自如”临平路商圈为例，收到的第一套房，管家能收到888元现金奖励。

　　由于公寓签约时间较长，长租公寓管家收房并不容易，每收取一套房源即可获得现金奖励

　　记者尝试向自如、蛋壳、青客等多家中介出租一套价格偏高的房源，中介均拒绝不合理报价。当记者暗示自如管家，蛋壳公寓已接受了这一不合理报价后，这位管家惊讶地说：“这么高价格，他们疯了吧！”几经权衡后，他们还是放弃了跟进。

　　如何防范“房租上涨”风险

　　“房租上涨”舆论声背后，监管部门正在出手。8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

　　上海应该如何防范类似情况发生？中原地产分析师张大伟认为，首先应健全市场数据监管，目前对于租金尚没有统一和权威的数据发布，包括市场存量房源数量、不同机构的租金水平等缺乏完整、透明的公开数据，可以强化内部调研，完善监管部门内部的数据库。

　　同时，应发挥国企“压舱石”和“稳定器”作用。据统计，2018年至今，上海已成交超过30幅租赁地块。这些地块普遍位于张江、前滩、市北、莘庄等热门区域，周边年轻工作群体规模很大，租房需求旺盛。自2017年下半年以来，上海已在租赁房需求量大的创新园区、产业园区、轨道交通站点等区域，先后推出29幅79.9公顷的土地，用于租赁住房建设，大体可兴建租赁住房2.2万套。

　　今年，上海将继续增加租赁住房用地供给。8月14日，杨浦区租赁用地新江湾社区E2-02B地块（新江湾城街道439街坊）出让，地块底价成交，成交总价3.5508亿元，成交楼板价8089元/平。

　　上海交通大学安泰经济与管理学院教授陆铭介绍，上海在迈向“卓越的全球城市”和推进国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心的进程中，迫切需要进一步吸引、聚集一流人才，大力发展住房租赁市场，是上海筑巢引凤，保障人才“租”有所居的重要条件。为防止房租出现非理性抬升，上海的房屋供应总量也值得关注。他建议，现有大量工业用地密度较低，可尝试转化为多元化用地模式，兼容商业和住宅用途。对于住宅用地，可适度增加内部建筑容积率，有助于房地产市场平稳健康发展。

　　上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来介绍，上海住房租赁公共服务平台自今年3月31日上线试运行，已实现房源发布、实名认证、合同网签等基本功能，并提供租金查询、金融服务、法律问答等便民服务，进一步规范上海住房租赁市场秩序，为市场参与各方提供安全、便捷、畅通的服务。7月1日，上海已全面实施住房租赁合同网签备案制度。通过网签合同备案，对租赁企业加强监管。

　　上海住房租赁公共服务平台自今年3月31日上线试运行，截至8月23日，已有49095套房源。

　　未来，上海将不断优化完善住房租赁平台功能，逐步实现住房租赁合同“网签备案一体化”，真正做到“数据多跑路，群众少跑腿”，同时依托平台，逐步推进租赁住房信用体系建设，充分保障住房租赁各方合法权益。

　　(来源：上观新闻)