万科联合体自持15%入凤岗 平安豪夺横沥巨无霸地块

8月伊始，东莞土拍市场便开始风涌云起！昨日天（9日），东莞又有两场土拍大战轮翻上映了。

16965元/㎡+自持15%5年，万科联合体夺凤岗5万㎡商住地

总价170757万元！楼面价16965.46元/㎡！自持15%面积5年！东莞市科岑实业投资有限公司、深圳中交房地产有限公司、中致（深圳）咨询管理合伙企业（有限合伙）和东莞市中万创诚实业投资有限公司联合夺得凤岗天堂围5万㎡商住地。

据房掌柜调查，东莞市科岑实业投资有限公司实为万科全资子公司，东莞市中万创诚实业投资有限公司实为中天全资子公司，中致是2018年新成立的公司，暂未发现背后有其它房企大鳄。地块实为万科、中交、中天、中致等大鳄联合夺得。中交、中致首进东莞！

拍卖概况

2018年8月9日上午10点，凤岗商住地在东莞公共资源交易网开拍，这是今年以来东莞最受关注，也是竞争最激烈的土地拍卖。开拍前就已有9家房企报价18次，最终累计吸引15家单位参战，激战51轮。若剔除配建幼儿园部分，可售楼面价17726元/㎡。该宗成交楼面价在凤岗来说，仅低于中海云麓地块（29亿总价+26646元/㎡可售楼面价+36450㎡配建），位列凤岗土拍史上第二位。

中交首进东莞

中交地产集团负责中交集团房地产业务的运营和管理，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，足迹遍及北京、天津、重庆、广东、浙江、江苏等省市，境外重点投资美国、澳大利亚、印尼、肯尼亚等国家。

中交正在着力打造国内房地产、海外房地产、资产运营管理、房地产金融、物业管理五大产业布局，控股绿城中国和中交地产两家上市公司，以及中交置业有限公司大力发展国内房地产业务。

万科在凤岗

据房掌柜了解，7月10日上午，东莞万科城市发展公司总经理周嵘一行，就曾到访凤岗，并与凤岗镇委书记等领导举行了座谈会，会上详细介绍了万科企业业务发展情况以及凤岗镇中心区城市更新规划方案，该宗地块刚好位于凤岗镇中心区城市更新区域内。地块开拍前，就有众多业内人士认定，万科会参加本次土拍。

另外，万科还通过收购的方式，在凤岗官井头布局了一个城市更新项目，该城市更新项目为东莞市凤岗镇官井头村龙平公路北侧丹兴工业城，根据原计划，土地将发展为商住混合项目，净楼面面积、地积比率及总建筑面积分别将为2.9万㎡、3.3及9.57万㎡，其中30%及70%分别指定作及住宅用途。

凤岗有新项目洋房卖到3.8万/㎡

东莞市凤岗镇与深圳龙岗中心区、横岗、平湖、观澜仅一街之隔，又被深圳投资客戏称为“深圳里”，一直以来都备受深圳客关注，更是临深楼市的风向标。

早在2004年凤岗楼市便被深圳专业的投资客看好。他们在凤岗试水购买了一些房子，但是苦熬多年，房价变化均不大，除去房贷利息、手续等费用后获利不多，部分投资客深套后撤离。

2015-2016年间，凤岗一手房价随着深圳客的大批进入而暴涨，2015年1月仅8千多的网签房价，到2016年9月已一度涨至2.6万/㎡，那两年年凤岗的房子超过8成被深圳客买走。

2016年10月，在东莞进入史上最严调控期后，深圳客被挡在门外，东莞本地购买力不足，凤岗楼市也瞬间跌入“冰点”，此后两年一直都保持在不温不火的状态，毫无起色。

当前，凤岗洋房最高价是中海云麓公馆，仅备案价已去到3.5万起，加上装修的价格要更高，已基本追平深圳平湖、坪山、龙岗部分项目。除中海云麓公馆外，凤岗其它项目洋房的售价都在2万出头。

地块概况

房掌柜从东莞公共资源交易获悉，本次拍卖的凤岗商住地编号为2018WG013,是8月份拍卖的第2宗商住地块。

地块占地面积50324.9㎡，根据地块容积率1.0<R≤2.0进行计算，可得出地块最大建筑面积100649.8㎡，完全可打造成一个低密度的中高端大社区。

相对于面积和地貌，更多人关注的是它的价格，是否会再次刺激当地房地产一二手市场。该宗地块起始价就超过了12亿，达到12.3095亿元，并设置了最高限价17.0757亿元，最高楼面限价16965.46元/㎡。竞自持环节并未设置特别条件，最高叫价可以达到面积全自持70年。

掌柜探地

房掌柜从东莞城区旗峰公园出发，一路高速行驶全程约60公里，花费了约1小时30分钟才到达地块所在地。而后来从地块到观澜山水田园旅游文化园，不到5公里行车不到10分钟。地块位于凤岗镇天堂围村，近深圳远离东莞城区，与凤岗镇政府仅相距约2公里，属于一线临深片区的核心地段。

据房掌柜现场观察，地块虽然已经实现平整，围上了蓝色铁皮，但是由于今年降水充足等原因，大部分地方已经长满了高高的野生植物。

地块后面为一片宽广的小山坡，在政府规划里属于林地、绿地，东边则是则是宇阳科技园的大片工业厂区，另外两侧分别是永盛大街和凤观路两条城市主干道，主干道上的公交站有公交可直达4号线清湖站和3号线大运地铁站。

地块正对面是进入装修期的悦澜时光小区，斜对面是天堂围少有的大社区祥利上城，前三期已经入住，四期剩余少量产品在售。3公里范围内，有凤岗体育馆、新高购物广场、凤岗商业城、思达幼儿园、凤岗新中心小学、天堂围作新学校等配套，衣食住行样样齐全，适合居住。

凤岗产业新表现

近年来，受深圳产业转移的利好影响，凤岗已经迎来重大发展机遇。

2017年凤岗全镇GDP实现273.2亿元，同比增长9%，税收总额54.8亿元，同比增长9.3%。企业税收方面，13家企业税收超千万元，1家超亿元，8家翻倍以上增长，17家增长20%以上。凤岗领导班子曾公开表示，将力争5年后工业总产值达到1000亿元、GDP达到400亿元。

值得关注的是，凤岗镇近年来通过建设产业发展平台的方式招引企业。凤岗镇的“工改工”项目产业平台有6个，包括深证通、黄金珠宝产业基地、竹塘下围“工改工”项目、都市丽人智能产业园、天堂围长岭工业区项目和五联安佳工业园项目。6大产业平台建成后，建筑面积达400万平方米，将成为凤岗镇承接更多优质企业和总部企业的重要载体。

其中，凤岗天安数码城是省、市重大项目，也是东莞的产业转型升级基地。这个总建筑面积达150万平方米的大型产业园，预计可入驻企业1200家，而目前超过70%的入驻企业都来自于深圳。都市丽人智能产业项目，同样是省、市重大项目。该项目总投资6亿元，全部投入运营后预计可入驻企业 120 余家，吸引2000个高素质人才到东莞创业和就业，投产后园区年产值预计达到10.6亿元以上。虽然项目还在施工当中，但目前招商率已达90%。

凤岗计划与规划

2018年初，《东莞市凤岗镇近期建设规划（2017-2020年）》（下称规划）进行了批前公示，规划显示，凤岗将大力发展城市更新项目，2018-2020三年间将启动11个工改居项目改造。

这11个工改居项目包括：民兴电缆旧改、塘沥东深公路西旧改、政府西旧改、炜煌三旧改造、竹塘卧龙旧改、天堂围旧改、康佳西旧改、官井头村委会三旧改造、官井头东三旧改造、嘉讯通三旧改造和雁田三正三旧改造。

另外，根据规划凤岗到2020年将基本形成一主两副三轴四园五区的空间格局。一主两副指的是凤岗镇中心片区和雁田副中心片区、官井头副中心区。值得注意的是，本次即将拍卖的凤岗商住地正好是位于凤岗中心片区，凤岗镇中心片将成为全镇的行政办公、文化娱乐、商业和公共配套中心，城镇形象的集中展示区。

凤岗是否有规划地铁？在东莞的地铁规划中，并未有凤岗的地铁规划。但是多年前，深圳地铁已经有设想规划地铁通过凤岗，连通平湖和龙岗中心区。这条线路就是深圳地铁10号线东延段，根据《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》，该线路为弹性发展线路，得等到详细规划出炉才能确定所有站点。凤岗未来是否会拥有地铁还有极大的不确定性。

联合开发成潮

除凤岗天堂围商住地被万科、中天、中交、中致联合夺得外。近期，东莞联合开发也有越来越热的趋势，多宗地块宣布由多房企联合打造。

华润夺得的5.7万㎡大朗商住地，项目定名松湖悦府，确定由碧桂园、华润、万科、保利、金地五家开发商联合打造。

万科夺得的3.69万㎡大朗商住地，项目案名万科金地天空之城，由万科、金地联合打造。

平安夺得的2.63万㎡常平商住地，定名金地时代艺境，确定由金地、碧桂园、保利、时代和平安开发。

平安夺得9.6万㎡石排商住地，项目案名艺境湾花园，由平安、碧桂园、旭辉、合景泰富、金地、时代六房企开发。

2018年6月，万科先与首铸、宏远联合夺得东莞南城建设路南侧商住地，将进行联合开发。

可售楼面价8597元/㎡，平安19亿拿下横沥11万㎡巨无霸

2018年8月9日下午，继凤岗靓地被万科4联合体夺下而暂告一段落后，横沥11万㎡巨无霸地块接棒入场，被10家企业争夺，战况十分火热。

经过35轮的报价，最终由平安以192900万元斩获该地块，折合楼面单价为7773.63元/㎡，可售楼面价8597元/㎡，成为横沥新地王，没有触发竞自持。

平安喜获横沥地王

据了解，深圳安创投资管理有限公司实为平安旗下子公司。这块地的擒获标志着平安首进横沥市场，而在此之前，平安已在莞城、石排、常平拿下三宗商住地，均是与各品牌房企联合开发，未曾在东莞尝试独立开发房地产项目，此次拿地很有可能也会选择与其他品牌房企合作。

从横沥历年的土拍来看，该地块成交总价192900万元、楼面价约7774元/㎡，剔除配建外，可售楼面价8597元/㎡。

关于可售楼面价，很多人都不明白应如何计算，为此房掌柜特咨询了横沥街道负责土地方面的工作人员。对方回复称，配建的幼儿园是独立占地，因而，幼儿园建面包含在地块的总建面中，计算可售楼面价时，除了要扣除安居房的18000㎡建面外，还要扣除幼儿园的建面5760 ㎡，即地块总建面—幼儿园建面—安居房建面=可售建面。

不管怎样，该地块的总价、楼面价已破2016年的成交纪录。据悉，2016年5月26日由时代斩获的半仙山村商住地楼面单价为5466.78元/㎡，在当时刷新了横沥镇的楼面单价记录，成为横沥新晋地王，然而，时隔两年，这一纪录被平安打破。

横沥村地块占地111777.71㎡，最大建筑面积248146.52㎡，是横沥首宗限价竞自持+配建安居房和幼儿园的商住地块。其中，配建的安居房总建面不少于18000㎡、幼儿园须24班建面不少于 5760 ㎡、占地不少于 7200 ㎡，需在3年内建成，并无偿交付给政府。

地块紧挨着河畔花园大型居住小区，与城市家园、安娜花园、横沥碧桂园、城建御河湾、盛和雅颂花园等商住小区在同一区域内，经过多年的发展，区域内的居住氛围较为浓郁；湖心公园、横沥第二小学、百货超市、药房、农贸市场等也都相距不远，生活配套较完善。只是，伫立在旁的多个高压线塔使地块略“美中不足”。

发展坎坷的横沥房地产市场

横沥位处于东莞东北角，经济相对落后，房地产发展也一直比较缓慢、沉闷，早年公开拍卖的几宗商住地多以流拍告终，成功卖出的地块屈指可数。

比如名巨的山厦社区地块、盛和的新四村地块、碧桂园的村尾村地块，于是有了名巨中央、盛和雅颂花园、碧桂园天玺。不过时隔几年，这些项目陆续售罄或者进入清货阶段。

随着松山湖与生态园的融合发展，松山湖住宅供应紧张开始向外扩展，位于生态园辐射区域的横沥可承接两个园区中大量高科技人才的居住需求，本来就对土地饥渴的开发商们看到了横沥的发展前景，顶着压力拿下高价地来开发。

2016年，时代不惜溢价率423%，也要拍得曾二度流拍的横沥半仙山村5.6万㎡商住地，之后开发了时代倾城项目，一直销售至今，售价1.5万-1.6万元/㎡。

据东莞合富数据显示，今年上半年，横沥共计供应了338套住宅，同比大跌61%，属于供应后段位“选手”；网签了565套，同比增20%；均价约13046元/㎡，同比增长了22%，由此看来，横沥市场有些供不应求。

实际上，横沥的供应紧缺局面还将持续很长一段时间。房掌柜从市房管局官网了解到，除了时代倾城外，目前横沥在售的楼盘还有御河湾花园、华侨新村盛世华庭、三羊大厦、名巨中央、玉兰居、东成花园、碧桂园星云轩、盛和雅颂花园、怡景湾等10个，其中，货量较多的仅有时代倾城、东成花园和御河湾，其余都仅剩几套或十几套尾货，而新项目入市尚需一段时日。