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楼市将迎旺季房企面临压力大 数千亿债务压顶融资忙

海南房地产网-房掌柜 2018-07-12 03:43:27来源:房掌柜 整理
[摘要]上半年的最后两个月,房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心,这些债券发行的目的是为了“续命”,因为从2018年下半年开始,房企就步入了回售高峰期

  进入三季度,楼市即将迎来旺季,不过,房企面临的压力也不小。尽管从业绩上看,上半年房企交了一份不错的成绩单。碧桂园销售金额突破4000亿元,恒大、万科突破3000亿元,保利突破2000亿元,相比去年进一步大幅提升,与此同时,销售面积也有所突破,业绩表现充分说明规模房企的实力正在进一步增强。但是房企之间的竞争日益激烈,强者恒强,而弱者生存日趋艰难。

  具体来看,眼下乃至未来相当一段时期,房企面临着以下三方面较大的压力。

  首先,房企普遍面临业绩压力。以北京(楼盘)为例,根据中国指数研究院发布的《2018年上半年房企北京销售排行榜》,受政策严控、房贷利率持续上调等影响,市场规模明显缩减,销售金额TOP10房企销售总额、销售总规模、入榜门槛值均明显下降,即使是TOP10,成交总额也下跌两成。数据显示,2018年上半年北京销售金额TOP10房地产企业合计实现销售额达598亿元,较去年同期下降22%。在政策严控下,北京市场成交规模明显缩减。受此影响,2018年上半年北京房企门槛下降。2018年上半年北京销售面积TOP10房地产企业合计实现销售面积达160万平方米,较去年同期下降16%。2018年上半年北京销售面积TOP10排行榜门槛值为7万平方米,较去年同期下降36%。这说明房企去化与回款速度都普遍下降。大环境如此,房企排名也会受到影响,而排名则与房企融资能力挂钩,关乎企业可持续发展。

  其次,三四线市场饱和压力。时至年中,一线城市房地产市场还谈不上乐观,而三四线城市情况也不是很好。业界比较关注的棚改政策收紧迹象,对房地产绝对意味着利空,地产股也因此大跌。三四线城市是棚改大户,银行棚改审批上收,很多项目势必受到影响。虽然现在还不好说棚改政策会否有大的调整,但微调可能是大势所趋。伴随着三四线城市去房地产库存的压力逐渐释放,需求基本得到满足,新增需求有限,三四线城市房地产市场维稳压力也将随之显现。在一二线城市严格限购情况下,不少房企转战三四线城市。就这些房企而言,继续发力三四线城市,有一定风险。实际上,在一些三四线城市,已经出现供应已经大过需求的迹象,面临发展瓶颈。

  第三,融资与还债压力。前段时间,央行报告特别提示,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。并强调要继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。房企负债率较高问题由来已久,而且这里并非专门指向中小房企,想必主要是针对大房企。有些大型房企通过上市公司和各种融资渠道大举借债,隐形债务如山,扩张也比较激进,这样的房企一旦投资失误,再融资与还债压力山大,非常危险。中小房企融资与还债压力同样不容忽视,在信贷持续收紧的背景下,房企事实上普遍面临巨大的资金压力。最近,有关部门从防范风险角度,挡住了一些大型房企海外发债的渠道,这也将令相关企业资金链进一步吃紧,融资压力空前。

  接下来,房地产面临的问题将是产能过剩与兼并重组的问题。如前所述,部分三四线城市已经出现供大于求,而一二线城市虽然有需求,但由于房价过高,导致真正的刚需难以得到满足,这部分需求将来可能只有通过保障性住房来解决。在“房住不炒”的原则下,过高的房价和限购将使得一二线城市难以再现昔日量价飙升的辉煌,加上拿地难,僧多粥少,房企竞争将更加白热化,互相“残杀”难免。加上三四线城市房地产需求已经逐渐趋于饱和,未来部分企业倒闭也将在所难免。

  可以说,未来无论是一二线城市还是三四线城市,对于房企来说,都将是一片红海。要解决房地产市场产能过剩与防范房企倒闭引发金融风险的问题,基本只有转型发展与兼并重组这两条路,从这个角度来看,未来房地产企业之间的并购将会更加频繁,与此同时转型多元化发展也将是一种主要趋势。

  在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企,从今年下半年开始的两年内,将面临高达数千亿的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩,房企境内信用债、非标融资等渠道都遭到堵截,融资难度明显增大,海外发债、信托募资等再度升温。业内人士预计,中小房企在2018年将面临困境,不排除有企业被兼并,而对于所有房企而言,降低杠杆率都是目前最重要的工作。

  还债高峰来临

  上半年的最后两个月,房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心,这些债券发行的目的是为了“续命”,因为从2018年下半年开始,房企就步入了回售高峰期。

  据海通证券测算,地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中,2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外,存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,2019年也接近3700亿元,规模之大史无前例。

  之所以有如此之大的偿还压力,是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规模“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”,加上2015年初公司债发行难度被降低,一些大型房企的发行利率一度低至3%。

  房企债券融资需求由此得到释放,发行规模出现井喷。克而瑞研究中心数据显示,2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元,融资规模是2014年同期两倍。其中,房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式,金额达7376亿元,占比54%;2016年1-11月,108家房企融资总规模达1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采取3+2年、2+1年等,也就是从今年下半年开始将大批量到期。

  但面对即将到来的还债高峰期,房企还想以低利率融到资已不是易事,甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月,新一轮楼市调控拉开大幕,房企发债瞬间跌入寒潮,当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成,2017年继续下降,到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。

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责任编辑:陈洁

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