楼市降温房地产长效机制加速推进 租购并举渐入佳境

　　楼市下半年或持续降温

　　端午小长假首日，自然资源部相关人士透露，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

　　业内人士表示，不动产登记信息联网，一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础，也是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

　　“红五月”再现 成交量环比上涨

　　5月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。

　　据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

　　但从环比来看，市场有一定反弹。近日，国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.7%和0.6%。

　　在刚刚过去的端午小长假，因“红五月”的延续，楼市成交也处于较高水平。数据显示，今年端午假期前两日的16日、17日，广州新建商品住房分别成交426套、369套，较2017年端午前两日的130套和78套相比，同比上涨幅度高达227.7%和373%；上海方面，前两日新建商品住宅分别签约278套、122套，深圳商品住宅签约202套，也较上年有较大幅度上涨。

　　中原地产市场总监张大伟表示，4月份以来全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上扬，导致目前大部分城市成交量环比上涨，市场签约数据上扬。在此影响下，6月份市场或继续上行。

　　调控持续收紧 下半年或降温

　　事实上，5月下旬，因部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视，住建部连续两次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　在此背景下，天津发布相关新政，明确坚持调控政策的连续性稳定性。天津国土房管局相关人士表示，“要严格执行房地产市场调控政策，加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。”

　　6月13日，嘉兴市发布新政明确指出，房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

　　嘉兴住房保障局相关人士介绍，此次明确完善商品住房预售许可管理、健全商品住房公开销售制度、严格落实购房实名制、严禁价外加价、维护购房贷款权益、加强商品房预售资金监管。

　　除房地产调控持续收紧外，房地产企业的资金也迎来了较大挑战。自5月份以来，房企资金压力凸显，同策研究院融资报告显示，2018年5月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共451.17亿元，环比4月份的769.12亿元下降41.43%，融资总额为2017年5月份以来最低。海外融资总量环比4月份的376.12亿元下降了75.21%。同时，资金重要来源的发债也被阻。5月份以来，合生创展、富力地产等10多家房企中止了公司债发行，累计额度超过500亿元。

　　对此，张大伟指出，没有支撑的房地产热度不会一直下去，一旦市场发生转向，房企应警惕资金风险，谨慎布局。

　　上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，整体来看，进入2018年下半年，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资两位数的同比增幅将难以持续，预计后续曲线将出现回落，年底回落至4%左右。同时，在销售走弱的影响下，预计新开工面积将出现小幅回落态势，全年同比增长2%左右。

　　全国“一盘棋” 长效机制加速建立

　　自然资源部最新消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，这也意味着，不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。

　　自然资源部副部长王广华介绍，针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，近日，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。他指出，实施不动产登记以来，全国共发现违法违规办理登记303件，国家土地督察机构在近年来的督察中发现，有些地方为了融资需要，为公益性的道路、公园、公共设施等土地，违规虚假办理抵押登记，有的地方与第三人恶意串通违规登记，泄露登记信息。

　　自然资源部最新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

　　事实上，我国不动产登记工作早已展开。2014年，经中央编办同意，国土资源部调整成立了部不动产登记中心。截至2015年底，全国335个地市州盟、2789个县市区旗完成了不动产登记职责机构整合，分别占100%和98%。同时，2016年，针对登记簿册统一，不动产统一登记制度在基层全面落地实施。

　　有业内人士表示，不动产信息联网，将对房地产税开展提供基础支撑。“虽然现阶段并不意味着房产税将马上开征，但将对我国调控政策的制定与执行提供有效的数据支持。”

　　以沈阳为例，日前沈阳试点推行不动产登记和税收征缴“一窗受理”，两个部门便不需要对申请人的自然信息、共有人约定情况、房产限购与否进行重复确认。

　　“房地产税或加速提上日程。”上述人士介绍，除了房地产立法外的几大基础条件已在有效推进中。一是不动产信息联网；一是国家税务征管体制改革也进入了新的阶段。日前，按照党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的决策部署，全国各省(自治区、直辖市)级以及计划单列市国税局、地税局合并且统一挂牌，标志着国税地税征管体制改革迈出阶段性关键一步。

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　　由2014年上半年的观察期到2016年“9·30”政策不断收紧，楼市经历了平淡期、升温期、火爆期以及目前热点城市的明显降温期。

　　恒大研究院副院长夏磊告诉《证券日报》记者，整体来看，本轮房地产市场调控的思路和理念已发生重大改变，即坚持因城施策，并注重建立长效机制。

　　手段持续创新

　　与往年相比，今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外，在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。

　　“调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为，除了行政手段创新外，调控思路更是发生重大改变，即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外，房地产调控更是从短期走向住房制度改革。

　　事实上，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在本轮楼市调控中，可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外，各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。

　　效果不断显现

　　随着各地楼市调控力度的逐步加大，能够直观显现调控效果的莫过于房价。

　　据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降。虽然31个二线城市和35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比略有升温，但若仅从热点城市价格变动情况来看，市场降温明显。

　　具体来看，5月份70个大中城市房价变动中，福州、上海、厦门等城市二手房价格出现环比下跌，其中福州二手房价格环比跌幅最大，达到0.5%。虽然北京二手房价格环比出现正增长，但此前已连续12个月呈现环比下跌情况；再从同比情况来看，有7个城市房价出现同比下跌，分别为北京、厦门、郑州、上海、南京、济南和福州，同比跌幅依次为5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，这也意味着这7个城市二手房价格跌回一年前。

　　“从房价跌幅较大的几个城市表现来看，主要是由于这类城市发布的楼市调控政策较多、且实施力度较大，尤其是限价等政策更是产生了较为显著的影响。”上海易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然热点城市房价降温明显，但今年以来，部分二线、三线城市房价依然持续上涨，因此，对于这类热点城市来说，预计三季度政策依然有收紧的可能，尤其是近期明显过热的丹东等城市，更是需要提前做好调控升级的准备。

　　住房制度改革仍是重点

　　从历年房地产市场表现来看，大致4年一个周期。所以，如果仅从时间这一维度来看，本轮周期中的调控持续时间，相较以往无疑更长，同时，整体从严的调控基调依旧没有发生改变。

　　究其核心原因，张波分析称，此次调控的目的不单纯局限于商品房本身，更不只是为控制房价，而是为了构建房地产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题，更为核心的则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。

　　尽管在本轮调控过程中，依然有地方出现局部趋热现象，例如今年二线、三线城市房价的持续上涨等，但在张波看来，这主要是因为短期调控使得需求被暂时性抑制，而政策稍有“松动”就会使得被延后的需求集中爆发出来，而这些大量的实际居住需求如果得不到合理解决，最终就会以非理性的形式体现到市场上来，因此，要想最终实现“安居宜居”的目标，还要从长效机制建设上入手，如将部分非理性购房需求更好地性引导到租房上来。

　　夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影响市场波动，从长期来看，继续深化住房制度改革才是决定房地产市场平稳健康的根本。具体来看，要从供给端着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度。她建议，按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构；金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。

（房掌柜整理自经济参考报、证券日报）