刘洪玉：长远来看租赁住房或成房地产金融新增长点

    9日下午5时，记者在世纪城国际会议中心如约见到了清华大学房地产研究所所长、建设管理系教授刘洪玉，这里是第二届中国楼宇经济成都峰会的举办现场，刘洪玉教授刚刚结束了“金融专场--楼宇经济2.0 金融时代下的楼宇经济新格局”活动的演讲。

　　从房地产政策到商务楼宇经济;从房地产市场发展到资产证券化;从金融风险防控到房地产税探讨……从宏观到微观，总能不间断带给现场诸多专业见解。

　　清华大学房地产研究所所长、建设管理系教授 刘洪玉

　　4月是成都一年中最惬意的时节，天气、景观都让人心旷神怡。除了这些，成都的城市形象、发展速度、金融氛围、房地产市场环境也给刘洪玉教授留下了好的印象。他告诉记者，成都有亲和力、包容性，创新、开拓，表现在城市发展方面，则具有房屋空间使用成本低、劳动力供应充裕且成本较低等竞争优势，为成都市的进一步发展提供了很好的环境。

　　对成都房地产市场发展的未来趋势，刘洪玉教授认为用好商业房地产存量非常重要。“正如本次‘金融专场’讨论的楼宇经济，如何通过提升专业管理和服务能力，把存量商务楼宇充分利用起来，并给城市创造更多的就业机会、带来更优质的产品和服务、促进消费、增加税收等等。活跃的城市经济又会增加更多的空间需求，形成楼宇空间和城市经济的良性互动。”

　　而当房地产行业面向新时代，进入以“房住不炒”为标志的新发展周期时，刘洪玉教授认为，能被投资者长期持有、通过专业化资产运营管理，为投资者带来持续现金流收益和增值收益的商业房地产，就会在房地产市场上扮演越来越重要的角色。而且，这些可长期持有的商业房地产，还可以通过资产证券化来改善其流动性。

　　虽然目前商业房地产领域从总体上还难以实现从资产长期持有到资产证券化，从而走通长期融资、资产管理这一房地产金融与投资的运营逻辑，但在国家“发展长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的大背景下，长租公寓和租赁住房作为商业房地产的重要分支，有条件成为房地产行业的新增长点。

　　关于“成都”

　　记者:近几年成都无论产业、经济等方面都表现活跃，请结合您研究的领域谈谈对成都及成都房地产市场的看法?

　　刘洪玉:成都给我印象非常好，非常有亲和力、包容性，且近几年发展速度非常快，创新、开拓、激情等方面在中西部城市中都非常有特点。现在成都已经被业界列入准一线城市，从某种程度上已经体现了整个社会对成都发展的认可。

　　记者:落脚到房地产管控上，为保持楼市平稳健康发展，避免房价过快上涨，中央和地方陆续出台了系列调控政策，但一些城市房价依然上涨，甚至在一些城市(如成都)出现了几百套房源，上万人排号的现象，对此您怎么看?

　　刘洪玉:这类排号现象，体现为购房者的购买需求旺盛。总体来说，市场整体需求还很大，应该是件好事，但也需要认真分析为什么会有这么多需求?是居住、投资，还是投机需求?

　　实际上，要促进一个城市的发展，需要给这个城市提供良好的软硬环境，包括空间使用的成本有足够的竞争力。成都一直发展的比较快比较好，房屋空间使用成本和劳动力成本相对较低是一个重要优势，希望成都可以保持这一优势。城市和区域的竞争不是房价地价的竞争，房价地价上涨过快，当前的人们会很高兴，但未来的人就会很痛苦。所谓当代人剥夺了未来人的权力，导致严重纵向不公平，影响城市经济社会的可持续发展。

　　所以如果让“投机”力量参与进来，短期成都房地产市场表现可能很活跃;但从长期看，如果这个城市的实体经济、居民收入、社会保障体系……等一些发展指标还没提到较高的水平，房价就先冲到高位，就会严重阻碍城市的发展。

　　研究房地产时，我们常讲房地产行业是为经济社会发展提供入住空间和服务的产业，如果超越了当前需求，过分超前，可能不仅不会促进经济社会的发展反而成为拖累，调控就是希望能把两者的关系协调好。

　　记者:您如何看待未来五年内新一线(如成都)城市房地产发展的大趋势?

　　刘洪玉:对成都房地产市场来讲，过去几年人们的居住需求旺盛，房子供应、销售等规模很大，那未来的重点就是怎么把存量给利用好。

　　此次峰会大家讨论的楼宇经济，宗旨就是如何在存量商业楼宇上去做经济增量。怎么把空置的空间利用起来，通过引进入住者，入住者的生产经营活动，再给城市带来就业、税收、消费……达到这样的效果，就实现了楼宇和经济的良性互动。

　　记者:房产税被频繁提及，您认为一定时期内可能征收房产税吗?征收面临的关键性问题是什么?可能带来什么影响?

　　刘洪玉:关于征收房产税，整个社会基本形成了“一定时期内可能会征收，也应该征收。”的共同预期。

　　但征这个税的目的是什么?逻辑或理由是什么?目前还远未形成共识。相对来说，什么时候开始征、怎么征、是否普遍征收、减免条件怎么定等都还是次要的问题。也就是说，关键是让大家认同征税的目的和逻辑。

关于征收房产税的目的，目前有“调控房地产市场”“增加地方政府财政收入”“促进存量房地产资源有效利用”“调节财富分配”等等说法。如果把房产税作为市场调控工具，那房价上涨压力大、市场景气时可以此来调控，但在房价下降、市场不景气的时候还征吗?再比如增加地方政府财政收入，为什么要增加?地方政府财政收入一直不足吗?是不是有其他的增加渠道?2018年政府工作报告中提出的“稳妥推进房地产税立法”，是在“深化财税体制改革”的大框架内的。“财税体制问题”肯定不是“房地产问题”，“改革”也绝不是简单的“增加”。

　　记者:去年开始，一直提倡“房住不炒”的概念，当前很多人买房可能是用于投资，很关心征收房产税会不会执行，对投资有什么影响?

　　刘洪玉:征收房产税势必会增加房地产持有的成本，可能会把更多的房子挤出来，投入到市场中去，从而减少房子的闲置，提高存量住房有效利用的水平。

　　但这不是征收房产税的主要目标，不能把它当成主要目的。从我的理解看，房产税更多的是属于税制改革的内容，涉及到整个国家、地方财政、税收的体制改革。房产税制改革会影响房地产市场发展，所以要分析评价这个改革对房地产市场可能带来的正反两个方面的影响，尽可能的发挥其正向的促进作用。

　　关于房地产行业“新增长点”

　　记者:本次峰会上针对商务楼宇，颁布了一套新的商务楼宇标准，您认为这套新标准对商务楼宇的发展有什么作用?

　　刘洪玉:在这次“楼宇经济2.0金融时代下的楼宇经济新格局”金融专场的活动上，我其实也在讲，行业组织应该推动类似的标准，以推动行业规范、提高市场透明度。

　　商务楼宇行业标准，可以帮助人们去认识辨别商务楼宇，是发展楼宇经济的基础性工作。就好比给酒店定一套标准，人们可以很清晰的知道五星级酒店是怎样的?有什么设备?有什么服务?这实际上对整个行业的成熟和促进，就非常有意义。

　　而对投资人来说，也更清楚要投资的资产是什么，有什么样的风险和收益预期。人们对商务楼宇也会比较容易形成概念。

　　记者:就您目前了解，住房合作社这种新兴的住房供应方式，全国范围内有发展比较成熟、运营管理先进的经验或案例吗?

　　刘洪玉:住房合作社在房地产市场发展初期，存在了相当长的时间，发挥过重要作用。住房合作社由城镇居民、职工为改善自身住房条件自愿参加，是不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。据统计，到20世纪90年代末，全国已有5000多家住宅合作社。但随着住房市场化改革的推进，尤其是土地供应实行招拍挂制度后，这些住房合作社就没有了获得居住用地的渠道，除少数转为房地产开发企业外，绝大部分退出了历史舞台。

　　现在，还存在一些类似合作住房的新建住房供应，主要是机关、学校、企事业单位等利用现有城市建设用地，面向本单位或本系统职工集资建房，利用经济适用住房、限价商品住房等政策供应，封闭运行。这类房子主要满足居住需要，其资产增值、买卖交易受到严格限制，这就让房子回归了首先是居住的本义。将类似的住房建设方式逐渐规范，形成新的、规范透明的合作住房供应渠道，并因地制宜的逐步拓展其服务面向的居民群体，对于遏制住房过度市场化的倾向，改善住房的可支付性，也不失为一个好的选择。

　　记者:近几年，很多房企开始涉足长租公寓、租赁住房，一方面是拿地指标和政策的鼓励，另一方面有市场层面的需求，未来长租公寓能否成为房地产行业，或房地产经济、商务楼宇新的增长点?为什么?

　　刘洪玉:长远来看，应该是一个新的增长点。但实际上，我们国家目前的这类租赁住房，如果是运营现有存量房或过去开发商被迫做成自持的商品住房，可能还很难成为一种商业模式。

　　现在，越来越多城市把“新建租赁住房”供应，纳入住房供应计划，从土地供应环节就明确土地性质为租赁住房用地。这类租赁住房用地的地价会远远低于销售型商品住房用地的价格。如此，开发商就能算过账来，从而可以从资产长期持有，到现在热议的资产证券化，实现长期的融资、资产管理，整个房地产开发运营逻辑就都成立了。

　　通过这种方式，增加市场上租赁住房供应，给老百姓提供更多住房选择。所以，这也是未来房地产金融与投资发展的一个挺重要的领域，但需要一个发展过程。

　　记者:金融专场会上，您提到供给侧结构性改革，就成都而言现在租赁住房指标叠加到土地供应端，实际上推高了楼面地价，您怎么看?

　　刘洪玉:租赁住房指标叠加到土地供应端，是地价达到一定上限后竞争配建持有比例的概念，和租赁住房用地的供应不是同一个逻辑。最典型的案例是，万科曾经在北京竞拍到一宗自持比例达到100%的居住用地，销售逻辑下形成的高地价在持有逻辑下根本就没办法消化。

　　我们简单算一个账，按现在北京的房价和租金水平计算，租金收益率只有1.5%左右，而事实上房企的融资成本都不止1.5%，所以要说这种模式要去做成一种经济可行的商业模式是非常困难的。但如果土地出让时就明确土地用途是租赁住宅，则地价会低很多，房子建成以后的投资收益水平就会比较有吸引力，这样的商业模式就有可能成为行业的“新增长点”。