赵燕菁：从货币视角看房地产税等长效机制可行吗？

    调控长效机制之所以难，就在于无论是市场解决方案，还是行政解决方案，都无法持久。前者导致高房价，后者导致供给不足。无论是“炒”还是“住”，住房机制都对经济的其他部分产生着直接和间接的巨大影响。设计房地产调控长效机制决不能就住宅论住宅，而是要把住宅政策对经济社会的外溢效果一并考虑。

　　任何新制度的诞生都具有路径依赖。房地产调控长效机制也不例外。新的制度的设计不能从白纸上开始，而是应该从对现有住房制度的评估开始。

　　评估与建议1：供地挂钩就业

　　2017年4月，住建部与国土部下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出：“对库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；18-36个月的，要减少供地；6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。这个政策还是用管理普通商品的办法调控房地产市场，而没有意识到，现在的房地产市场实质上是一个资本市场。这个市场的主要功能，是为城市政府资本性投入提供融资。它不能用来解决住房需求问题。土地供给多少，只应看融资需求而不能看消费需求。

　　怎样寻找合理的融资需求？靠地方政府自己判断显然不靠谱。比较可行的是同城市人口规模的增长挂钩。一个简单的办法，就是建立一个与就业需求挂钩的保障房市场，为所有新增城市就业人口提供保障住房。由于保障房建设规模根据实际就业人口分年度制定，其供给大体上与城市就业人口增长正相关。商品房用地的供地规模可以以保障房建设规模为基准，根据宏观经济趋势是负面还是正面来决定。

　　比如，中央政府可以规定，每建设8平方米保障房，允许在市场上融资2平方米商品房。这样就业人口增加快的城市，自然供地规模大，反之则规模小。城市要扩张，办法不是跑中央政府要指标，而是靠自己努力招商，扩大就业人口和保障房供给“创造”指标。只有保障房供给增加，才能获得在商品房市场融资的“额度”。这样就自然约束了政府的投资行为。商品房供地和保障房供地的比例，可以作为中央政府宏观调控的工具——如果希望刺激增长，就可以提高商品房相对保障房的供地比例；如果希望抑制经济过热，就可以减少商品房和保障房供地的比例。

　　为了更好地反映市场需求，供地规模绑定就业后，商品房价格就要完全放开。对新进入市场的住房开征财产税、对到期物业开征财产税、对二手房新房东开征税……这些政策的前提，就是存在一个完全区隔的保障房市场。基本居住完全由保障房覆盖后，商品房价格起伏只影响投资人收益而不影响居住需求。

　　只有将保障与融资分开，住房政策才能更精确地定位目标，才不会导致随政策而来的副作用。比如集体土地入市、存量土地“退二进三”、“盘活非房地产企业自有用地作为住宅用地”等，也要按照这个规则判断：如果这些增量土地进入保障房体系，就不能上市，但可以增加商品房供地规模的基数；如果进入商品房市场，就要对其征税（财产税），并从当年新增商品房供地额度中扣减。

　　区隔两种住房后，如何保障住的问题，就不在商品房供地政策视野之内。商品房市场的长效目标就变得简化——确保不发生价格崩盘。同其他资本市场相似，流通资产的价格实际上会给所有的存量资产定价。而这些资产正是市场上流动性信用的来源。房价的暴跌不仅仅影响房地产所有者的财富状态，同时会通过货币紧缩波及所有依赖货币分工的商业模式。商品房市场的所有政策，都只应服从这一个目标。

　　评估与建议2：住宅改造增量与商品

　　房市场隔离

　　城中村在中国住房体系里扮演着一个十分重要却被很多人忽视的角色。由于小产权的定义就是不能进入正式商品房市场交易的物业，这就无形中创造了一个以出租为主要收益模式的住房类型。由于这部分住房没有资本化，其巨大的规模成为资本型住房市场之外，真正以“住”为主要功能的住房供给。

　　复旦大学范剑勇等人的研究发现，中国的劳动力人口在房价上升快过工资上升时，并未出现预期的人口驱离效果。一个重要的原因，就是大量非正规住宅为非户籍就业人口提供了方便且廉价的居住空间。按照他们的估计“珠三角地区50%的流动人口居住在企业提供的员工集体宿舍，剩下40%多的流动人口居住在城中村或城郊村。”

　　城中村把低运营成本（低房租）+廉价资本（高房价）这两个互不兼容的市场效果组合在一个空间里，为创新型企业营造了一个既能低成本融资，又能低成本运营的市场特殊环境。创新需要泡沫资本融资，制造需要低运营成本。高商品房价有利于低成本融资，却不利于低成本运营。正是靠非正规住宅，深圳等城市才在高房价下保住了发达的制造业和服务业。创新和制造才得以在深圳共生。

　　环境决定生存。一旦城中村全部改造为商品房，硅谷式的高运营成本（高房租）+低廉资本（高房价）的商业环境，就会取代深圳的低运营成本（低房租）+廉价资本（高房价）的商业环境。研发—创业与快速制造一体化的深圳模式，就会转变为只有创业和研发的硅谷。如果这个推理是对的，那么城中村改造就绝不仅仅是治理违章、改善城市景观这么简单，其对中国城市乃至经济的影响，远比我们已经了解的更深远。

　　城中村改造还给看似无关的“去杠杆”，提供了不同的政策工具。所谓“去杠杆”，并非简单的缩表、减债，而是降低资本性收入（也就是“未来收益”）在经济总量中的比重。减少债务固然是一种方法，但在信用货币条件下会带来一个严重的副作用——减少货币的供给。而货币数量的减少，又会影响低回报和高风险商业模式的生存，缩短货币分工的市场链条，带来失业等更为棘手的问题。

　　同缩表、减债这样的“消极去杠杆”相比，增加现金流收入是一种更为无害的“积极去杠杆”。增加现金流（利润、税收）的重要手段，就是减少现金流产生过程中的一般性成本。对于几乎所有商业模式而言，一般性支出最大的就是劳动力成本。而劳动力日常支出的最大项就是住房。在中国以间接税为主的经济中，降低居住成本对于实体经济的支持，远大于减税对实体经济的支持。

　　城中村改造的方法多种多样，但判断其是否“正确”的标准只有一个，就是改造后的城中村是增加了“住”的房，还是增加了“炒”的房。目前很多城市改造城中村都是通过增加容积率，然后在房地产市场融资（出让）覆盖城中村改造的成本。这样的改造方法一定是拆除“住”的房子增加“炒”的房子，全社会的债务杠杆一定是增加而不是减少。这样的改造与城市转型升级恰好是南辕北辙。

　　拆除违章也好，城中村改造也好，棚户区改造也好，都要尽量将住宅的增量引入保障性住房体系而不是商品房体系。各种小产权，只要不让其进入商品房市场，就可以创造条件给予确权。在保障房体系内允许自由交易。非正规物业改造的成功与否，不是外观形象的改善，而是能否与商品房市场区隔。只要能将其引入保障房体系，即使外观形态没有多大改善，也是“成功”的改造。反之，改造后城中村都成为投资型的商品房，尽管外观比以前靓丽，也是“失败”的改造。

　　评估与建议3：先租后售而非只租不售

　　中央提出住房是用来“住”的，不是用来“炒”的之后，中央部门和地方政府出台了一系列鼓励租赁住房市场的政策，这无疑是正确的。但也有不少地方出台的政策，简单地把“租”和“住”划等号，把“售”和“炒”划等号，有的城市甚至提出“只租不售”。

　　把“租”和“售”对立起来，实际上又走到房地产市场资本化的另一端。实践表明，那些看上去简单、痛快的调控方案，多数都难以“长效”。商品房的资本功能，在我国货币生成体系扮演着重要作用。当今中国的商业繁荣，很大程度上都是建立在货币“大爆炸”基础上的。特别是在出口增长乏力的今天，“顺差创造货币”的机制不断萎缩，“贷款创造货币”日益成为主要的货币生成机制。资本市场在货币生成中的角色就变得更加重要。

　　中国不是没有过“只租不售”的试验。改革开放之前，中国的住房制度实际上就是“只租不售”，实践的结果是只有极少部分人可以通过这个制度获得基本住房。“只租不售”看似简单痛快，但并没有解决真问题。现实中，真正需要政府解决“租”的需求，并没有想象的大——只要没有自有住房的城市居民，必定是租住他人住房。“只租不售”很大程度上是在解决一个已经被市场解决的假问题。

　　社会对住房市场不满不是没有房子租，而是不满没有机会购买住房以分享社会财富的增长。过高的投资门槛，才是当前公众对住房市场不满背后的深层原因，才是住房的“真问题”。没有财产性收入的家庭算不上真正的“中产阶级”，在信用为锚的货币制度下，即使有足够的现金流收入，也很快会被有产者更快速的财富积累所淹没。