姜兆华：房贷利率涨多少会见顶？房价真的会降吗？

    伴随着房住不炒的宏观调控，有关银行房贷利率上涨的消息不断刷屏。最近有媒体爆出全国多地银行首套房贷全面涨价，光大银行(4.05 +0.50%,诊股)房贷利率上浮最高达40%!房贷利率的一路疯涨，引发了市场的持续关注。人们最为关心的是：房贷利率如此疯涨，房价会降吗?

　　一、房贷利率为什么会疯涨?

　　个人住房按揭贷款是商业银行公认的优质资产，一直备受银行重视。从几年前的首套房贷利率最低基准利率打7折到目前最高基准利率上浮40%。此时的最高与彼时的最低，短短几年光景，个人住房贷款的利率竟然翻了近一番。推动房贷利率疯涨的动因是什么呢?

　　一是住房调控政策。住房宏观调控政策持续加码，金融机构对个人住房贷款发放明显收紧;信贷额度、贷款利率呈现双控局面。这既是金融机构贯彻落实中央“房住不炒”的一种政治态度，又是银行实现经营效益最大化的客观需求。

　　二是银行信贷规模。表外资产并表和普惠金融考核让商业银行，特别是股份制银行、城商行的信贷规模更加促(捉)襟见肘。相比较而言，五大银行经营相对规范，表外资产并表压力相对小一些，信贷规模宽松程度总体会好于股份制、城商行。因此，五大行房贷利率涨价的动力明显低于股份制、城商行。

　　三是银行资金成本。自去年下半年以来，金融市场开始整治，银行间拆借成本明显走高。这对靠同业拉动业务增长的股份制、城商行来说，资金只能是高来高走。亏本的买卖没人干。中小银行的房贷利率不得不跟着市场利率一路疯涨。中小银行住房贷款利率的领涨，助推了国有大行住房贷款利率的跟涨。

　　从上述分析不难看出：商业银行个房贷款利率疯涨的主要原因是宏观调控的政策性因素;商业银行自身资金成本升高、信贷规模趋紧也是其中的重要原因之一。

　　二、房贷利率疯涨，房价会降吗?

　　房价是由房子供求关系决定的。房价高低与房贷利率多少没有直接因果关系;但房贷利率对个人住房购买力会产生实质性影响。

　　理论上讲，房贷利率越高，购房人支付的购房成本就会越多。购房人购买意愿可能会因购房成本的增加而降低。买房的人少了，房价自然就缺少了上涨的动力。反之，房贷利率越低，购房人支付的购房成本就会越少，购房人的购买意愿会因购房成本的降低而增强。买房的人多了，房价自然也就水涨船高。

　　但实际情况却并非如此简单：房贷利率对住房供求关系的影响，仅限定在符合购房条件且需贷款的特定人群;对没有购房资格和全款买房的人群来说，房贷利率上涨没有多大意义。而对有购房资格的贷款人群来说，刚需一簇(族)不会因房贷利率的上涨而停止购房需求;限购已经将真正的炒房者挡在门外，门里改善性需求的消费者也不会因房贷涨价而停止换房的需求。只要支付得起，房贷涨价不会改变购房者的基本需求。因此，房贷利率的疯涨似乎并没有引起房价直接下降。

　　需要注意的是，房贷利率的过快上涨反而会加剧刚需一族和改善购房者的购房恐慌。房价看似没涨，可房贷利率却在疯涨，对购房消费者而言，房贷涨价和房子涨价没有多大差别，最终还是购房人自己埋单。从购房消费者角度来说，房贷涨就是房价涨!

　　三、房贷利率涨多少会见顶?

　　在金融去杠杆和金融市场乱象整治的背影下，2018年房贷利率上涨将是一个大概率事件。房贷利率究竟涨到多少会见顶，这将取决于以下三个方面：

　　首先房地产宏观调控。住房调控政策不改变，住房贷款利率上涨的趋势就不会改变。从当前中美贸易争端发展态势看，中国钢铁已被列入加税清单，这对国内钢铁出口或形成较大压力，钢铁会不会成为拉动内需的“引子”还未可知。

　　其次金融市场监管走向。2018年全国金融监管形势总体还是较严，银行“钱紧”的日子将持续到年底。中国银保监会年初表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。个人住房贷款额度还会相当紧张。

　　再次商业银行经营定位。从各商业银行2017年年报披露情况看，个人住房按揭贷款仍是各行零售转型的主攻方向。各商业银行会结合自身优势，实施差异化贷款定价。房贷定价的差异化格局将不会改变。

　　综合上述分析，2018房贷利率上涨趋势或不会改变。但商业银行利率上涨幅度将岀现分化：五大行房贷利率会缓慢上行，利率定价一般维持在基准利率上浮15%至30%之间;股份制、城商行房贷利率相对波幅较大，利率定价普遍会处于基准利率上浮30%至50%之间。

    （来源：金融界）