姜超：三四线城市房价短期的上涨与棚改货币化相关

　　随着城镇化的推进，三四线城市的消费提升还有一定空间。目前我国城镇化率仅为58%，相比与发达国家还有很高的上升空间，而未来城镇化的提升很大一块将依赖于本地农村居民向城镇居民的转变，因此，未来农村居民入城的趋势不会改变。

　　但是本轮房价上涨对三四线城市消费的挤出效应在未来将逐步强化。经过2016-2017年的上涨，部分三四线城市房价收入比已经超过不少一二线城市。同时，本轮房价上涨周期中，三四线城市居民也出现加杠杆买房的现象，导致居民负债规模扩大。一线城市的消费增速下滑部分原因就在于住房相关支出对其他消费的挤出，而随着三四线城市房价上涨，未来高房价对消费的抑制情况也终将在三四线城市上演。

　　4.地产投资承压，消费增速下滑

　　基于前面的分析，我们可以发现三四线城市并没有出现人口回流，而城镇化的推进一定程度增加了购房和消费需求。未来人口流出三四线城市的趋势不会改变，而城镇化仍会推进。但是近几年销售增长透支了住房需求，在没有人口长期流入的基础上，未来三四线城市房价上涨不可持续。而本轮房价上涨过程中，三四线城市居民也存在加杠杆的情况，尽管城镇化和收入提升将促进三四线消费增长，但不断上涨的房价将对消费产生抑制作用，未来三四线城市消费增长会有一定程度放缓。

　　针对三四线城市的分析之所以重要，主要原因在于这些城市的消费和投资占全国总量的比重都接近或者超过50%，并且近几年贡献了大量涨幅。尽管一二线城市更加受人关注，但是三四线城市未来的变化对经济总量的影响更大。

　　未来，三四线城市的房价回落将对我国房地产投资产生较大的向下压力。一旦房价不再上涨，目前透支的购房需求将在未来很长一段时间导致三四线城市房地产供需失衡，压制房地产销售。由于房地产销售领先于房地产投资，未来三四线城市的地产投资将出现回落，带动我国房地产总投资下降。

　　未来，三四线城市的消费增长放缓将拖累我国消费增速。近年来，三四线及以下城市消费占全国消费的比重稳定在60%左右，这意味着三四线城市消费增速下滑1个百分点将拖累全国消费增速下降0.6个百分点。目前，三四线城市的房价上涨对消费的影响正从促进转变为挤出，未来高房价对我国消费的挤出效应将更为明显。

　　尽管房价上涨会抑制消费总量，但消费升级并没有结束。消费升级意味着消费质量的提升，对不同城市的居民有不同的含义。对于一二线城市的居民来说，消费升级的意义在于对高端创新消费的追求;而对于三四线及以下城市居民来说，消费升级的意义更多在于品牌消费的扩容。

　　2017年汽车行业整体增速几乎为零，但是SUV型汽车的增速依然接近20%，而新能源汽车的增速接近50%。汽车销售的结构性变化，反映出居民对高品质消费的追求。而今年的315晚会上，央视曝光了三四线城市及乡镇地区存在山寨食品傍名牌的现象，这一现象又反映出部分居民在追求品牌消费的同时，对品牌的认知度不够。未来，一二线城市将成为创新消费的主阵营，而三四线城市将成为知名消费品牌扩展市场的蓝海。