孟惊：华夏幸福资金很是充裕 有意放慢增长步伐

　　澎湃新闻：一直以来，华夏幸福多样的融资手段为市场所“叹服”。在监管严格的当下，扩张所需要的资金从哪来?

　　孟惊：我知道我们的资金情况，肯定会被问，这次我们特意在年报中拎了出来，应该说资金还是很充裕的，几个贷款也都批了，国家对产业园区走出去也很支持。

　　年报显示，截至2017年底，华夏幸福货币资金681亿元，同比增加49.67%;占总资产18.12%。

　　华夏幸福表示，与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时，该公司积极开拓利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年，华夏幸福充分利用资本市场直接融资的工具，整体平均融资成本从2016年的6.97%降至5.98%。

　　报告期末华夏幸福融资总金额1105.43亿元，其中银行贷款余额412.48亿元，债券期末余额489.55亿元，信托、资管等其他融资余额203.40亿元。融资加权平均利息率为5.98%，其中银行贷款的平均利息成本5.74%，债券平均成本为5.30%，信托、资管等其他融资的平均利息成本7.73%。

　　华夏幸福及子公司发行16亿元非公开发行公司债券，19亿元中期票据，60亿元超短期融资券，10亿元短期融资券及10亿美元境外债。同时，2017年华夏幸福落地3笔PPP资产证券化项目，规模总计41.06亿元。

　　华夏幸福及下属子公司的担保总额为677.93亿元，其中676.43亿元为其与下属子公司或下属子公司相互提供的担保，1.5亿元为该公司为参股公司提供的担保。报告期内，华夏幸福对外担保发生额为463.91亿元，均为公司与下属子公司或下属子公司相互提供的担保。该公司无逾期担保事项。

　　公告显示，2017年，华夏幸福通过政府招标、拍卖、挂牌或者法律法规允许的其他国有土地出让方式取得相关国有土地使用权面积607万平方米，成交金额合计238.9亿元。澎湃新闻粗略计算，每平方米土地约4000元。华夏幸福预计施工面积合计约4354万平方米，其中，预计新开工面积合计约1988.4万平方米;预计竣工面积合计约1010.6万平方米。

　　此前的3月21日，民生证券表示，2月24日，华夏幸福公告向合格投资者公开发行面值总额不超过50亿元的公司债券获得证监会核准批复，未来融资渠道得到保障。其次，该公司以滚动模式开发产业新城，可以主动控制开发节奏，根据公司公告，单个产业新城单年的投资额约为2-3亿元，而华夏幸福三季报货币资金483.6亿元，整体资金压力可控。华夏幸福内部对于单个产业新城的现金流有严格的把控，要求单个项目在3年内现金流转正。综上所述，我们认为华夏幸福目前现金流压力可控。

　　大幅扩张，异地复制能否成功?

　　业务扩张带来总资产增长幅度超50%，也导致投资资本支出大幅增加(包括应付职工薪酬、管理费、预付款、应收账款、其他应收款、存货等)。

　　举例来说，经过连续扩张，2016年华夏幸福应付职工薪酬约9.5亿元，同比增加84.44%;2017年为21.86亿元，同比增加130.13%。华夏幸福毫不讳言，因人员规模增大及年末计提奖金增加所致。

　　澎湃新闻：离开京津冀的大本营，华夏幸福的大幅扩张，能否带来异地复制成功?

　　孟惊：2017年，我们遇到了环京地区房地产市场调控，但总的看这一年环境区域业绩相对平稳。我们大本营京津冀之外的收入占比、产业新城的业务占比都有了很好的提升。

　　年报显示，华夏幸福京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%，以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿元。2017年，该公司新增签署产业新城和产业小镇项目协议21个，其中20个来自非京津冀区域。

　　报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元，为公司新增产业服务收入230.9亿元。

　　孟惊：这证明了产业园区异地复制成功，我们积累了10多年的经验，落地速度加快了。要知道固安销售额过百亿，用了12年。

　　新增签约投资额1650.6亿元，真的实现，可能还要花3年的时间，签约后规划设计建设就需要一年多，内部很多人，包括高管，也提出过疑问，真的要走这条路么?做产业新城获得收益没有那么快，要忍受得了寂寞。

　　现在可以说，我们是新型城镇化的受益者，既然方向明确了，决策就要果断。变来变去，工作的人疑惑会更多。不考虑房地产回款滞后的因素，我们现在房地产业务和产业园区业务销售额差不多是6:4，但要是看利润率，这个比例要反一反。

　　华夏幸福国内产业新城与产业小镇主要分布图

　　孟惊用12个字概括了他们的PPP模式——政府主导，企业运作，合作共赢。目前华夏幸福产业新城业务的收入和盈利模式简单说包括:1)服务收益一般按服务成本的10%计算;2)土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算;3)地方政府向公司支付建设成本和投资收益，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算;4)当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目);等等。

　　这里的“共赢”，换句话说就是，如果产业新城落地后良性运转，所在区域的财政收入获得增加;华夏幸福则根据协议，可以从当地经济增长中分享部分成果。

　　澎湃新闻：如果没做成呢?

　　孟惊：这些政府付费的服务，要按照协议双方约定的方式和时间进行结算。不是所有的园区选址都百分百准确，能快速落地的，我们每年也只能对样板区域重点干，三年五年政府要考核，干了就要集中精力干好。如果园区做了很多，政府考核不过不让做了，过一年清除10个园区，别人也不会再信我们。

　　与华夏幸福连续两年进入房企销售额前十名单一样，河北华夏幸福足球俱乐部队自2016年升入中超联赛后，2017年作为二年级生获得了第四名的成绩。身兼河北华夏幸福足球俱乐部董事长的孟惊说，“可以说，我们在中超站稳了脚跟。”

    （来源：澎湃新闻 刘畅）