资本抢滩深圳长租公寓市场 群雄逐鹿到底谁更胜一筹

去年以来，政府连续加码租赁市场利好政策，加大对住房租赁市场扶持力度，加上租赁市场的巨大容量，各路资本纷纷加入，长租公寓开始飞速发展，竞争也更加激烈。受益于庞大的流动人口，深圳长租公寓市场备受瞩目，房企连续布局，创业品牌不断涌现。如今，长租公寓成为“新风口”，市场对深圳长租公寓市场是否又多了一分期待？

1600万人都在租房，长租公寓市场前景广阔

深圳是一座有近八成人口租房的移民城市，2015年末常住居民家庭住房自有率为34%，流动人口和年轻人口在这座城市占据的比例远超全国其他城市。目前，深圳实际管理人口超过2000万，80%的人都在租房，全市1040万套住房中，70%的房子在出租。不管从租赁人群占比还是租赁房屋占比来看，深圳都是全球住房租赁占比最高的城市之一，粗略估计，深圳租赁市场规模已经超过千亿。

统计数据显示，在深圳租赁市场占据主流地位的有三类：商品房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占比超过五成，成为租赁市场最主要的供应，长租公寓的占比不足10%。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入爆发期。据不完全统计，目前深圳长租公寓运营商已突破100家，拥有运营管理房源约10万间，这些房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而长租公寓的主要目标客群为18到35岁的年轻人，主力户型以单间、一房为主，整体租金价格在1000-5000元范围。

政策激励，长租公寓成新风口

去年7月，深圳市入选全国首批开展住房租赁试点城市。10月发布的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，深圳将培育住房租赁市场供应主体，完善公共租赁住房管理，加大租赁住房建设和供应力度，完善住房租赁立法和支持政策，加强住房租赁市场监管。此外,深圳政府将在“十三五”期间为人才提供30万套住房，是过去5年的3倍多，可见未来长租公寓市场发展前景广阔。

在租赁建设用地方面，深圳明确恢复了划拨用地，其产权归国家机关，用途包括只租不售的人才和保障住房。此前，深圳市已累计出让4宗自持租赁用地，用地面积达5.45万平米，规划建筑面积合计超过25万平，均由深圳市人才安居集团竞得,今年预计还会继续加大自持租赁用地的出让力度。

图：深圳自持租赁用地分布情况

运营模式：集中式与分散式并行发展，各有优劣

目前深圳市的长租公寓市场，集中式与分散式发展都非常迅速。与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓能够提供社区化的物业服务，管理成本较低。但是在深圳能够开展长租公寓的集中式物业很少，房源获取成本很高，并且初期投资大回报期长，盈利点主要来自于增值服务。分散式长租公寓的最大优势是单套房源获取成本低，相对于集中式不需要那么大的成本投入，且现金流较稳定，不过难以形成规模效应，盈利点在于租金差。

表：集中式与分散式长租公寓对比

运营主体：开发商、地产服务商、专业公寓运营商“三足鼎立”

目前深圳长租公寓市场已逐渐形成了以房地产开发商、房地产服务商和创业品牌为主的专业公寓运营商三大阵营，运营机构超过100家，出租房间超10万间。

图：长租公寓运营机构优势分析

政府主导，城中村公寓改造迎来新局面。2017年11月29日，深圳市首个城中村人才公寓改造项目——深圳福田水围柠盟人才公寓落成。改造区位于深圳中心区的水围村，规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间可拎包入住的人才公寓，总建筑面积约15472㎡。基准租金标准为75元/月/平，比周边平均租金低25%左右。

图：福田水围村柠盟人才公寓

项目由福田区住建局牵头，深业集团统一向水围股份公司承租村民楼，结合青年人才需求量身定制改造和运营方案，村民楼改造后，将出租给福田区政府作为人才公寓使用。水围柠盟人才公寓是政府、企业与村股份公司对城中村改造的一次成功尝试，给深圳市城中村改造租赁公寓提供了一个非常好的模板。未来深圳城中村公寓改造会有更大的市场空间，将会吸引更多的机构进入。

运营规模：长租公寓品牌竞相扩大市场规模，4家品牌远期目标100万间

链家自有品牌自如通过整合链家渠道、资源，目前已拓房源数量达50万间，市场份额位居行业第一。经过融资后的自如市场估值也达到200亿，而自如未来目标是运营1000万自如客社区。世联红璞目前已经在29个城市布局10万间租赁住房，远期目标将实现100万间的规模。万科是最先试水长租公寓领域的房地产之一，2016年5月正式推出长租公寓统一品牌“泊寓”，目前已拓房源8万间，计划在2018年拓展45万间，远期规模也是定在了100万间。招商蛇口扩张速度相比其他百万间目标企业更显得稳扎稳打，但未来目标规模也定在100万间，目前已拓房源主要来自在售或者自持物业。

表：长租公寓品牌规模及战略目标

行业痛点：回报周期长、盈利难

存量房时代的到来再加上政策的鼓励，大量资本涌进租赁市场，长租公寓正当风口。除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场也越来越被视为房地产“最后的红利”。然而需要清醒认识的事实是：长租公寓正面临回报周期长、盈利困难的局面。

运营长租公寓与开发商销售商品房相比，回报周期拉长，并且对运营方的运营管理能力要求更高。而地产服务商运营长租公寓获益方式主要来自于租金差，但统计数据显示，深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%。蜂拥而入的长租公寓创业者助长了深圳存量物业的价值，物业的获取成本不断攀升，激烈的竞争导致深圳长租公寓行业的利润越来越薄。目前，深圳长租公寓还处于各方势力抢占市场份额的阶段。

2017年是租赁市场的元年，深圳市庞大的租房人群和超过千亿的市场容量支撑着深圳市住房租赁市场的发展。在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在积极扩大管理规模，抢占市场份额。但需要注意的是长租公寓目前面临周期长、利润低等大问题。总体来看，深圳长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好，各种创新模式不断涌现。