曹舟南：未来2-3年是房地产行业最复杂 难受时期

下一步我总体项目进一步提高所有项目的权益，我要把资产负债率降下来，把负债逐步缩小。绿城中国近三年的时间负债结构做了非常好的调整，负债率明显下降，财务费用降低。

但是我下一步的动作是资产结构调整，我一定要把公司做得非常结实，大家都非常关注内地市场和行业变化，我不知道大家对目前内地房地产市场有没有深刻的研究，我觉得现在已经是“兵临城下”。我今天坐在这里还很轻松，我哪怕到2020年，绿城还是非常安全。我看了其他公司的情况，万科现金也就700亿，绿城中国现在将近600亿的现金在账上。

大家都知道房地产的特性，你说土地还投不投，不知道现在怎么办，为什么？我认为到今年年底，乐观一点到明年年初，房价一定是往下走，这是没有办法的，这是国家战略，要控制房价，房子是用来住的，不是用来炒的。

前年拿得那么高的土地，内地开发商都是用高地价以博取未来的高房价，这是所有内地房企的开发和商业模式。原来高地价拿了以后，现在的商业模式被剪断了，房价要跌不是增长，但是你拿地的时候是按照今天拿高地价博取未来高房价的模式，我不知道大家怎么办。更担忧的是储备量很大，明年万一下降了10%、20%怎么办，比如拿的地里面地价是3万元，掉10%变成2.7万元，再掉10%就变成2.5万元了，你承受得起吗？因为房价都控制下来了，地价肯定要下来。我个人认为大家一定要系统分析。

包括刚才讲的股价问题，我今天中午吃饭的时候和同事交流，香港市场怎么还是投机市场，像绿城中国这么坚实的一个公司，这么稳健的公司，大家是怎么解读，怎么来分析。比如说我们把内房股进行分析，它的土地储备，它的房价，它后期面临的市场变化，它的负债率，它的财务费用、负债结构、资产结构有没有分析过，我认为今天绿城中国涨10%还差不多，怎么今天市场会这样反映呢，我觉得是个投机市场。

我去年也是跌了，很奇怪，我去年一口气买了100万股，今年上午又想买，没时间而已，去年我买100万股赚大钱了，今天买了肯定赚大钱。股价的问题不是个别投资人，可能是绿城的业绩不好，这个也没关系，因为股价高也反映了公司的价值，不同的人有不同的认识。

毛利率我是这样理解的，从2015年以后买的地的毛利率非常高，这个我非常清楚，现在还在反映2015年以前项目的毛利率，这个受种种因素的影响，这个问题是客观的。但是大家千万不要误解，说出售物业是为了保住毛利率，我们出售项目是战略安排。

现场提问：绿城中国目前土地储备有5000多万平方米，管理层会不会在下半年增加土地储备，对下半年的市场你们有什么样的应对方式？去年4月份到9月份绿城拿地没有？

最近比较火的国家政策是租售同权，房企介入的是长租公寓，一些地方政府推出100%租售同权的地块都是给了国企，绿城有没有在这个层面上介入的想法？怎么看这个市场？

曹舟南：很难说我现在有没有总体想法，投资方面，土地储备也不超过两年，因为我认为最困难的两年已经到来了，假设从明年开始，2018年5月到2020年的5月份，甚至到2020年底是中国内地房地产市场最棘手、最难受、最复杂的时候。所以我们的土地储备里面保证有千亿以上，也就是有两年的销售量就足够了，因为后面这两年会出现很多情况。

现在土地储备超过上亿平方米的同行不知道怎么办，比如说杭州市前天出台了新增土地30%用于做租赁物业，上海市今后全部出让土地几乎全部做长租公寓，北京是共享产权，我个人判断全国主要城市这些政策出台完以后，未来新增土地里面40%到50%是租赁物业，也就是长租房。

比如说去年全国一手房交易量是11.64万亿，今年成交量可能会将到9万亿左右，但是因为今年三、四线城市出乎意料的好，估计在9万亿以上波动。大家推算一下，如果现在开始主要城市推出的新增土地里面40%到50%做租赁物业，也就是说未来新增土地里面50%到60%之间，假设以去年11.64万亿为基数，也就是新增一手房销售明年会降低到6万亿左右，甚至更低。

从另外一个纬度来分析，中国大陆现在人均居住面积超过44.1平方米，城市超过36.6平方米，超过发达国家的基数和标准。从这两个纬度来讲，新增房源市场会被硬生生节流。

现在储备的土地里面，我们的同行储备量很大，上亿，甚至两亿的都有，我不知道后面怎么办。关键是你的房价受到了控制，房价受到控制地价肯定会亏。你的自有净资产三、四百亿，比如说我可售储备一、两万亿，掉10%就是1000亿，掉20%就是2000亿，不知道后面怎么办。我也不是事后诸葛亮讲这个话，绿城中国在两年前就等待这个时候的到来，在房地产市场出现这样的变化。

我这两年始终给我们团队说绝对不要去拼地价，我始终保持1000亿到1500亿的一年销售额，仅屯两年左右的土地，未来我们也是保持两年左右的土地储备。

我早就提出反周期投资，为什么我们账上有这么多现金流，去年我就提出来反周期投资，什么意思呢？房价、地价往下走的时候，比如说到2020年初，5月份，甚至下半年，那个时候我会拿出上千亿的资金拿地。从去年4月份到9月份拿的土地是最高的水平，大家一定要认识中国内地房地产市场非常有意思，今天的高地价以博取未来高房价的商业模式的时代已经过去了，也不可能长久。

关于租售同权的问题，我认为未来长租房的土地来源有两种，一种是政府在招拍挂的时候有部分土地支持租售同权，支持做长租房。另外一种来源是通过招拍挂与自持物业中来，做长租公寓比重占30%左右。还有一种情况，整块地在招拍挂的时候就明确是做持有物业，长租房。

前段时间我和杭州市政府，通过其他路径和相关主要城市的政府进行对接过，现在地方政府都会有投资公司，他们觉得这个地价太便宜了，像上海前段时间推出的土地这么便宜，要做长租公寓，但是很多人没办法拿，绿城中国现在第一大股东是央企中交集团，他都没有办法，因为你的比重偏低，30%不到，但是他推出的地价非常便宜。

所以未来长租公寓供地方式有两种，一种是招拍挂，大概30%来自商品房里面要拿出来做长租公寓。65%来自于整块地推出的时候就明确了做长租公寓，但是这65%只能给国有投资公司来做。

现在如果按照商品房来招拍挂的时候，现在中国做长租公寓的回报在2%左右，绿城中国上半年平均融资成本在5.6%，很难覆盖我的财务成本，这一块物业从经营角度来讲比较难以布局。从更大的战略考量，中央经济工作会议上明确提出来，REITs、资产证券化一定要配套，不配套就由国家做，地方政府做，国有企业做。

但是反过来讲，我们是做市场生意，你说这么大比例的市场，租赁物业如果不请最有品质的开发公司去做，一旦产生规模化的长租公寓以后，品质一塌糊涂怎么办，这么好的土地，国家给这么大政策支持，但是如果不让绿城这样的品质开发商参与租赁房的建设，我相信会造成极大的浪费，这也是我比较担忧的问题。

我前天晚上还和一个地方政府谈这个问题，绿城怎么参与的问题，如果政府、绿城中国、银行三家去做。租赁渠道方面网上阿里巴巴可以参与，但是阿里巴巴没办法参与建设和品质这一块，所以这是非常担忧的一件事情。我相信这也是国家对房地产市场的重大战略转变，在这个重大战略转变过程中绿城中国一定会参与建设，我们一定要做最好的长租房，最好的租赁物业给消费者，这是绿城的社会责任，也是绿城给中国消费者的道义责任。

现在坦诚讲，现在我们和政府在积极的磋商，希望在这几万亿的市场中参与建设。我甚至做轻资产也没关系，做代建也没关系，或者我前面把土地买过来，建设完毕达到交付条件，银行给我一定的回报，我只要有一个退出机制就可以了，因为不退出我的财务费用覆盖不了。所以我前期可以参与，交付以后我可以退出，相当于财务投资，做轻资产都没关系。我相信绿城中国这一块一定会和国家政府合作，我相信动静会很大。