李伟东：200亿目标没有调整 下半年仍是需要努力

8月17日，北京北辰实业股份有限公司2017年中期业绩发布会于香港举行，北辰实业总经理李伟东、副总经理郭川及总经理助理兼战略运营部部长胡浩一众公司管理层出席发布会。发布会上，副总经理郭川对公司上半年业绩情况从市场回顾、财务摘要、业务亮点及公司的前景展望等方面做了详细报告。

在业绩会中郭川表示，在上半年，因政策等因素影响，一线城市和二线城市房价涨幅有所回落，公司积极应对市场变化，待销项目普遍保持热销态势。而在市场普遍不看好的情况下，北辰实业的中期业绩销售情况给出了一张较为满意的成绩单。

北辰实业公布的2017年半年度报告显示，上半年，北辰实业实现合同销售金额和销售面积分别为93亿元和50万平方米；结算面积及金额分别为50万平方米、65亿元，同比分别上升84.82%和112.65%。

同时，该公司营业收入同比增长78.61%至约78.53亿元，利润总额及归属母公司净利润分别约为9.05亿元、6.23亿元，同比分别上升约71.77%、57.25%。受可结算面积增加的影响，北辰实业发展物业实现营业收入64.84亿元，同比大幅上升112.65%，税前利润为8.12亿元，同比上升100.74%。发展物业利润占其三大板块利润比例为65.80%。

而投资物业和商业物业方面，今年上半年北辰实业投资物业实现营业收入12.35亿元，同比上升3.05%，实现税前利润约4.23亿元，同比上升5.12%，占公司三大板块利润比例为34.18%；商业物业实现收入0.83亿元，同比下降18.9%。

但相对于北辰实业较为可喜的营业成绩和大幅增长的利润来说，该公司同比下降的毛利率却显得有点美中不足。

对于这个问题，北辰实业总经理李伟东这样表示，公司上半年房地产板块毛利率，从数字上来看是有所下降，主要是因为上半年有一个项目是保障性住房，利润率偏低，今年上半年这个项目结转，把整个毛利率拉低了。

在业绩会上，李伟东亦对上半年商业部分的收入下滑作出解释，他称，近年商业物业受电商等的冲击，利润率在下滑，要扭转下滑的趋势还是比较艰难。所以北辰在商业物业上的策略还是选择逐步退出，重点是发展物业与投资物业。据李伟东介绍，目前北辰旗下只剩下一个商场。

其副总经理郭川在汇报公司中期业绩时则表示，在投资端，公司采用公开竞买、合作开发以及收购兼并等多种方式择机扩充项目储备。

公开资料显示，上半年北辰实业取得位于无锡的3宗土地，新增土地储备约82万平方米（计容建筑面积61万平方米），同比上涨42.04%，权益土地储备总建筑面积35万平方米，同比下降16.46%。

此外，截至报告期末，北辰实业已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡等12个城市，总土地储备917万平方米，共有拟建、在建项目32个，规划总建筑面积1600余万平方米。

而按照年初北辰实业董事长贺江川透露，北辰全年的拿地金额预计为50-60亿元。而此次中报会上，北辰实业总经理李伟东亦向观点地产新媒体表示，虽然公司上半年只拿到了3宗地块，但全年的土地储备计划并没有改变。

另外，对于全年200亿的销售目标，李伟东称需要努力，但目标不会改变。根据下半年的市场环境，其表示，在北辰进入的城市与区域中有的环境会趋紧，有的会比较轻松一些，北辰会有所选择地推盘。

观点地产新媒体查阅中期业绩报告了解，北辰实业下半年计划可实现新开工面积178万平方米，开复工面积560万平方米，竣工面积89万平方米，同时力争实现销售75万平方米，签订合同金额（含车位）107亿元。

在融资上，北辰实业于5月份还发布了一笔40亿元的永续中期票据融资计划，对于这种成本相对较高的融资工具可能对负债情况所产生的影响，北辰实业总经理助理兼战略运营部部长向观点地产新媒体表示，由于永续债可以记成权益，对公司的负债情况将会有所改善。

其进一步表示，北辰一直采取多渠道融资，在今年也发布了多笔融资工具。据悉，除了这40亿融资工具，上半年北辰实业已公布的融资计划还包括40亿中期票据、20亿债权融资，此外，北辰还通过质押北京亚运村物业部分项目营收以融资45亿元。

截至2017年6月30日，北辰实业获得银行授信总额221亿元，已提取借款153亿元，剩余授信额度68亿元。

以下为北京北辰实业股份有限公司2017年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：北辰上半年只拿了3块地，这是不是拿得不够多？另外，北辰上半年净利有比较大的增长，但是在净利率方面比较低，只有8%，主要原因是什么？

北辰5月份发了一笔40亿的永续中票，这笔永续债的融资成本比较高，北辰为什么不选择其它成本较低的渠道？预计发了这笔债以后，对北辰的资产负债率有什么影响？

管理层：第一个，上半年关于拿地和土地储备的情况，北辰上半年拿的两块土地，主要是通过合作的方式拿到的，建筑面积是80余万平方米，下半年也陆续在拿，在海口、成都有关城市。整体来讲，北辰今年土地储备计划没有大的调整，年初的发布会也已经向各位媒体传达过了。

另外，要完成我们自己的十三五规划，土地储备还要持续增加，在城市选择上我们非常慎重。全年我们整体的计划没有大的调整。

第二个，上半年房地产板块毛利率有所下降，从数字上来看是有所下降，主要是因为上半年有一个项目是保障性住房，利润率偏低，今年上半年这个项目结转，把整个毛利率拉低了。

第三个，整体来讲，公司一直坚持多渠道的方式进行融资。包括之前的传统银行贷款，创新型的非银行融资，包括银行投行业务。刚才你问到永续中票，在永续中期票据之前我们也发了相关的公告，目前也在向相关部门进行积极申报。除了永续中期票据之外，我们目前也在筹划发行中期票据、短融等各种方式筹资。

发行永续中期票据之后对公司负债率的影响，因为永续中期票据可以有条件计入权益，要是发行成功会对公司负债率的降低有很大帮助。

现场提问：北辰现在已经整合了其他几家企业成立了地产集团，未来在投地和发展方面的策略有什么改变，或者策略和方向是什么？

管理层：北辰股份正在着手成立地产集团，基本上所有的注册相关手续已完成，现在正在筹划挂牌时间。主要的想法是原来股份公司在南方区域和北方区域各有一个管理公司，大家在拿地策略上，由于南方和北方有属地等特点不同，成立地产集团以后可以提高专业化水平，会南北融通，把房地产开发建设的专业化水平进一步提高，有助于进一步提高整体实力。

在拿地端和整个建设端，和原来的思路基本没有太大变化，还是坚持快周转战略，快进快出。

现场提问：公司上半年发展物业部分增长得比较快，可是商业物业部分比去年有所下降，原因是什么？未来公司的策略是什么，是不是也会比较集中发展投资物业，或者减少商业物业的发展？

管理层：这个问题也是我们最近几年研究的问题，北辰股份原来的产业板块主要是发展物业、投资物业和商业，这几年商业受到电商、网络购物的冲击，整个商业的利润率各方面也在持续下滑。

这个情况不是北辰一家，我们对北京市整体的市场，包括商业市场做了认真分析，从整体情况来看，现在这种下滑趋势想扭转非常艰难，大家的消费观念和消费理念也发生了很大的变化。公司的策略是在商业物业这一块逐步退出，发展重点主要是发展物业和投资物业这两个方向。

现场提问：公司提到今年的销售目标是200亿，上半年完成的和下半年目标刚好是200亿，有人提到对下半年复杂的市场有点担忧，管理层对市场的看法是什么样的，有没有信心完成200亿的目标？

管理层：房地产发展市场，国内的媒体，包括香港媒体也非常关心，刚才我们介绍中期业绩的时候也阐述了，中央出台了一些调控政策，让住房回归居住的功能，我们作为国有控股企业非常赞同，我们也针对这个市场的环境做了积极应对。对全年的销售目标我们没有调整，下半年我们还是要努力完成。

在我们所进入的这些城市和区域中，刚才也向大家简单展示了下，整体来看，有的城市趋紧，因为是分城调控，有的城市相对环境轻松一些，房价各方面相对比较合理，我们会有所选择，根据各地政策不同，有一些地方政策环境稍好一些我们会加快推盘，政策环境稍差的我们会延缓一些，但是整体的销售计划没有调整。

因为是分城调控，各地分城施策，各个城市都出台了不同的政策，我们判断下半年政策环境还是趋紧的趋势。

现场提问：公司现在会不会预期下半年在哪些城市的发展会比较多，有没有考虑去香港发展？

管理层：从发展来讲，我们目前进入了12个城市，在这12个城市里面我们也有一些深耕的计划，也有一些拓展计划，比如说我们新进入的海口等城市。

目前在香港的发展还没有具体的计划来实施，但是长期来看我们也会考虑在香港的发展。

现场提问：有没有说商业方面会用一些科技上的东西去吸引人流和顾客进入实体店？

管理层：国内我们很多商业物业也在谈这个东西，就是规模比较大的话可能会比较好，相对比较单一的就比较难一些。

现场提问：有没有想要引入其他的品牌来管理，然后来帮助我们做运营？

管理层：在商业上，就我们自身而言，铺面相对来讲还是比较窄，现在我们比较多的是酒店和会展这个产业，这两个方向走得比较好，短期来讲，这个方面相对来讲还是比较保守，重点还是发展会展酒店这一块，全国目前已经有25家了。

现场提问：那商业这一块计划大概什么时候会退出？

管理层：目前还没有特别明确的节点，因为目前看，今年情况比往年要好一些，再看时间吧。当然我们原来还有个计划，我们的这个亚运村还有一个整体改造的想法，这还得看市里面能不能批准，这里面都会结合一下，目前还没有明确的时间。

现场提问：您说的改造是商业这个方面的改造吗？

管理层：不但是商业还有局部的区域，因为亚运村整体的建筑时间也比较长了，如果市里面允许的话，可能会做一下改造，优化功能。