上半年楼市“翘尾”收官 但难改三季度持续调整趋势

土地购置面积增速持续攀高

新开工增速维持10%以上

补库存意愿强烈

1-6月房屋新开工面积85720万平方米，增长10.6%，增速提高1.1个百分点。其中，住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月份提高3.5个百分点；土地成交价款4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。

克而瑞点评

上半年出于补库存以及加快三四线项目周转等因素影响下，房企新开工意愿强烈，上半年新开工增速仍维持在10%以上，而单月来看，6月新开工面积20541万平方米，创下近两年新高。整体来看，考虑到诸多企业在热点城市都面临补库存的需要，因此，三季度新开工增速仍能继续保持10%以上增长，而未来新开工量的变化取决于有效可当期开工的平价土地供地量（地价不再高于房价）。

另外，作为企业补库存的另一途径，土地市场在2017年持续火热，上半年全国土地购置面积增速为8.8%，今年增速转正后保持持续上涨，创下自2015年以来新高。整体来看，政策调控仅使得一二线城市偃旗息鼓，“地王”不再，然而三、四线城市土地市场异军突起、竞争激烈。

随着多数城市公布了未来3年的供地计划，尤其是一二线核心城市纷纷表示加大土地供应的态势下，下半年的土地购置面积增速仍将持续增长，考虑到多数城市有土地限价等政策抑制，成交金额增速将放缓。另外，三四线城市土地过热，导致地价带动房价快速上涨的态势存在政策进一步调控的风险，但从整体去库存的角度来看，力度不会太大，土地热度或将较上半年有所下滑。

三四线去化加速 各类物业待售面积持续下滑

未来降幅将收窄

6月末，商品房待售面积64577万平方米，比5月末减少1441万平方米。其中，住宅待售面积减少1305万平方米，办公楼待售面积减少60万平方米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。

克而瑞点评

2017年政策面仍是调控与去库存并存，整体来看去库存取得了初步成效，2017年6月住宅待售面积较年初下滑14%。一方面由于一、二线重点调控的城市不存在库存风险，且市场供求比持续小于1 ；另一方面，得益于销售回暖，三四线库存也在加速去化。预计待售面积下滑的趋势仍将延续，但三四线销售降温的风险不容忽视，未来降幅或将收窄。