2017上半年总结展望之行业篇：一二线“偃息旗鼓”

2017下半年展望  

三四线销售面临降温，三季度销售增速将降至10%以下  

需求侧，政策调控仍在加强，“四限”之外，对于调整贷款利率将进一步加大市场观望情绪、增加购房成本，而目前地产调控并未对经济增长造成较大影响，因此，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市；供给侧，限价政策难有放松，热点城市供应量将持续偏紧，但整体要略好于上半年。因此，综合供求两侧因素来看，三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件，面积增速或将降至10%以下。销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。  

另外，增速下滑的速度主要取决于三四线城市市场“火热”可持性，显然从目前市场情况来看，不容乐观。第一，政策蔓延至大部分三四线城市；第二，多数三四线城市供求并未真正逆转，且需求存在透支的情况。  

房地产投资额总体维持在相对高位，增长持续性谨慎乐观  

调控以来房地产开发投资增速并未停滞，且不降反增，从侧面表明在需求侧政策出尽之后，增加有效供给，增加土地供应、提高新开工量成为诸多城市市场的当务之急。整体而言，无论是从宏观经济“保增长“的角度，还是从调节房地产市场持续平稳健康发展角度出发，今年房地产开发投资额增速都将会维持在相对高位运行。  

但随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落，房地产开发投资增速继续冲高动能不足，且在一二线土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下，对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观。  

新开工面积增速将维持10%左右，主要取决于落实增加供地  

受“限价”政策影响，部分企业为获得做大利润，部分地块、项目延迟或拉长开工周期。整体来看，诸多企业在热点城市都面临补库存的需要，未来新开工量的变化取决于有效可当期开工的平价土地供地量（地价不再高于房价）。总的来看，当前企业开工意愿仍较高，因此三季度新开工面积增速仍能维持在10%左右。  

土地购置或将变盘为“量升价涨”，金额增速将有所收窄  

下半年，土地市场仍是开发商激烈竞争“角斗场”，就目前情况来看，一线和强二线城市土地市场继续保持“沉默”，部分二线土地大户如青岛、济南等城市在响应中央增加供应之下，继续保持现有供地节奏。三、四线土地市场“量价齐升“走势短期不会发生逆转，因此，未来全国土地购置面积增速会进一步增长，土地成交金额由于三四线占比变大以及政策限制下一二线土地价格保持平稳，整体增速将缓慢回落。