马跃成：华嘉胡同高价地不影响前楼市走向 市场依旧低迷

8月20日下午，曾经的“准高价地”华嘉胡同地块迎来了拍卖。据媒体报道，在拍卖之前，该地块共接受了来自金融街控股、信达、华融、SOHO中国、方兴保利联合体的5次报价，最高报价为36.1亿元。再次出让，该地块并不被业内人士看好，但从现场竞拍来看，作为北京近年来供应的唯一一宗二环内住宅用地，该地块仍受到了热捧，多家企业对其势在必得。最终，作为金融街的控股股东，华融以76.4亿拿下该地块，刷新了溢价率达到110%，商业板块楼面价为9.2986万元/平。由此，华嘉胡同地块成为年内总价与楼面价“双料”高价地，这像是给最近低迷的楼市打了一剂强心针。

但是，房地产市场会因此重新崛起吗？北京的土地市场能再掀起一轮争夺战吗？我想，不会，华嘉胡同地块不具有代表性。该地块二次挂牌，已经与第一次挂牌时的市场环境发生根本变化，人们对楼市的预期已经根本改变。因此，在拍卖之前，该地块共接受了来自金融街控股、信达、华融、SOHO中国、方兴保利联合体的5次报价，最高报价为36.1亿元。现场，经过196轮的激烈争夺后，华融以76.4亿拿下华嘉胡同地块，楼面价溢价率达到110%。虽然，这与最近频频以底价拿地的土地交易形成鲜明对比，但是，110%的溢价率和楼面价看，这样的高价地如果放到去年，根本算不上什么。

北京市国土局官方信息显示，华嘉胡同地块东至金融街E9用地及消防站项目用地边界，南至华嘉胡同，西至金融大街，北至王府仓胡同，是北京近年来供应的唯一一宗二环内住宅用地。华嘉胡同地块地理位置优势明显，该地块不但是金融街外延的一部分，也是北京的政治中心区、商业中心区，和老北京古城中心区。这样的地块不但具有极端稀缺性，也有不可复制的特点。相对去年的高价地来说，今天华嘉胡同地块的价格，真的算不上天价，也不值得惊奇。

去年7月，北京市场接连出现两块高价地，其中夏家胡同高价地楼面价高达4万元/平方米，孙河高价地楼面价逼近5万/平方米，两块高价地未来项目的预计销售均价将分别逼近6万和8万。而2013年9月，融创以总代价43.24亿元拿下农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，刷新当时北京乃至全国宅地楼面价纪录。去年10月，融创中国董事长孙宏斌透露，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，景观房源单价将达到30万元/平方米。他们认为，相对它的资源，农展馆项目七万的地价，其实是便宜的。

去年，三四线城市楼市多被认定要崩盘，相对北京的价格坚挺，也让北京成为拿地竞争全国最激烈的城市。2013年7月3日，北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地招标，现场参与竞拍的房企有中粮、懋源、融辉置业、泰禾、保利首开联合体、恒大等14家房企。最终懋源以地块价格上限17.7亿加3.8万平米公租房竟得该地块，楼面价高达48300/平米该地块位于北京西南三环之内，规划为二类居住用地。实事求是地说，该地块周边环境却不容乐观，真正形成高端商务氛围或将在五到十年之后，从项目内部来看，保障房的面积占据了整体项目面积的近半数，因此项目的定位与实际操作中也存在一定难度。

与夏家胡同地块类似，今年初，西局两幅地块的高价拍出，龙湖与泰禾继孙河之后再一次成为互相抬轿的“好邻居”，楼面价双双破6万元/平方米。西局紧邻西三环，在多数人的印象中，西局仍然是 “城乡结合部”。附近的建材市场、尾货市场。。。。等低端产品市场云集，怎么看，西局都是一个低消费地区。而龙湖与泰禾相关人士表示，未来产品势必定位高端，单价将破12万元/平方米甚至15万元/平方米。

当然，今年的楼市，与去年拿地时候的情况发生了根本变化。最近，东亚新华在台湖的项目大幅度降价，就把周边高价地推到了一个尴尬的地位。我们不能相信，去年的高价地都能如愿以偿，今天，在比较金融街的华嘉胡同高价地之后，我们肯定会有更大的担心。当然也会欣慰地看出来，高大上的华嘉胡同高价地还是非常实在的。