楼市难测有钱才是硬道理：房企财务系列之现金分析

为了能够在快速扩大规模的同时保障资金供应，恒大通过大量融资发债推动扩张发展。有息负债规模（不含永续债）从2015年末的2969亿元，增加到2016年末的5351亿元，同比增长了80%。此外，永续债方面，恒大地产相比2015年增长了49%，达到了1129亿元。2016年恒大地产通过各种渠道大量融资，这也成为了恒大在2016年现金大幅增长的主要因素。值得注意的是，恒大地产还于2017年3月连续发行了三期优先票据，换算后相当于人民币约173亿元，可见恒大仍在积极囤积资金。对于拥有如此庞大资金的恒大而言，2017年无疑将会继续加快自身发展速度，增加更多优质土地储备，从而促进企业销售的快速增长，为4500亿的销售目标奋力一搏。  

2）华发、滨江等受益于市场较热，销售回款增加为主因  

雅居乐、华发股份、滨江集团等为代表的企业，2016年销售回款的大幅增加，是企业现金增加的主要原因。这些企业2016年在资本市场表现平平，投资力度一般，但是2016年受益于上半年部分城市市场火热，销售回款显著增加。  

滨江集团2016年受杭州等地市场利好影响，销售收入大幅增加，销售金额达到367亿元（含协议金额），同比增长57%，首次冲破了300亿的大关。而在拿地方面，2016年滨江集团拿地建筑面积为161万平米，同比增长了54%，且大部分项目都为合作项目，据测算2016年投资开发仅占销售回款的一半，这也与滨江目前走轻资产发展道路有关。值得注意的是，滨江还于2016年通过非公开发行股票募集资金27亿元，这也造成了其持有现金的增加，因此2016年滨江集团在融资方面力度不大，总有息负债规模基本没变。  

此外，华发股份于近年来销售也有较高增长，近两年受益于珠三角市场的火热，华发的销售收入出现了大幅提高，尤其是2016年，实现销售金额357亿元，同比增长近169%。而拿地方面，华发2016年新增土地70万平方米，相比2015年的97万平米（权益面积）反而下降了28%，2016年新开工面积235万平方米，同比增长也仅有7%，投资开发力度并不大。融资方面，2016年华发仅发行了70亿的公司债，此外还偿还了一笔短期负债，有息短债从2015年的92亿元骤降68%至2016年的29亿元，这也就造成了总有息负债的减少。可以说华发在改善财务结构的同时，销售回款大幅增加使得企业的现金持有也水涨船高。  

世茂、龙湖等企业发展稳健，持有现金略有减少  

虽然大多数房企2016年现金持有量增加，但仍有少数房企的现金量出现了下降的情况，但下降幅度并不大。部分企业现金下降主要是因为企业2016年将资金偿还银行借贷、票据债券等等，总有息负债减少，改善财务结构，比如远洋地产、世茂等。部分企业是因为投资开发力度相对较大，但是为了保持财务的稳健融资力度相对较小，如龙湖、华润等。  

以龙湖地产为例，龙湖一直以稳健著称，历年负债率一直维持在较低水平，2016年龙湖负债率为53.94%，相比2015年又下降了0.66个百分点。此外2016年龙湖的综合融资成本为4.92%，相比2015年的5.74%又下降了0.82个百分点，处于民营企业的最低行列。为了维持财务的持续稳健，龙湖一直较为关注负债规模的控制，2016年龙湖共发行了118亿元的公司债，发债规模不大。与此同时龙湖还于2016年11月25日赎回了所有利率为6.875%的2019年到期的优先票据，赎回价约4.16亿多美元，这也造成了2016年龙湖的净有息负债仅增加了56亿元。  

虽然2016年龙湖的销售收入有着较好增长，2016年龙湖的合约销售金额为881亿元，同比增长62%，但投资开发力度也不小，约占了销售回款的九成。此外，龙湖同时坚持将每年销售回款的10%的资金投资于商业地产开发，以实现未来长期稳定的现金流。这就造成了一定的沉淀资金，这也从另一方面造成了企业现金流的减少。  

综合来看，2016大部分房企的持有现金都有不同程度的增长，这主要依赖于2016年整体市场环境较热，企业销售回款增加所致；此外部分企业为了实现规模的快速增长，通过融资来拉动现金流，以实现未来的后续再扩张。具体从企业来看，中国恒大、中海地产、融创中国等企业拥有现金较多，预计2017年将会进一步增加拿地或并购，加大房地产开发投资力度，维持销售规模增长的需要。而相对部分现金持有负增长的企业也应积极通过融资手段，推动销售的进一步扩张。