樊纲：从需求角度看 解决高房价问题要靠房地产税

回顾中国这些年来的发展，人口迁移大多数是奔着大城市去的，当然也不是一下子都到了北上广深，而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民，已经在家乡的县城里买了房子，县城里的人想去地市级城市，地市级城市的人又想去省城。

大城市必须要聚集一定规模的人口，才会出现好的学校、医院和各种文化生活。据说少于一千万人口的城市，都养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中国也不例外，人的基本选择逻辑是一样的。

然而，我们现在实行的是大城市设限，不让人们进大城市，没有按照未来人口不断进入大城市的规模，来考虑和安排各方面公共品的供给，包括土地的供给。现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了，因为迁移是自由的，人为设限只是想控制资源，但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有一千八百万人口，但是只要人们愿意来，很快就会超过这个限制，这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。

中国城市两极分化是如何形成的？

两极分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面，包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束，提出这个城市只能养活八百万人口，结果现在人口达到了两千一百万，这个城市肯定会出现供求关系紧张，包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。

那么，小城市的房地产是怎么回事呢？２００４－２００７年房地产过热，２００７年出了国几条把房价压下去，２００８年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资，因为大城市限购，小城市不限购，不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地，在二三四线城市建了一些房子，以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现，房子盖好了但人却走光了。

城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡，另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差，违背了人的迁移规律，违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为，人的行为的基本逻辑是要追求就业，追求收入，追求改善的生活。而我们老是逆着走。

中国属于快速工业化国家，类似于韩国和日本。我们用了５０年时间，工业化达到了８０％多，现在还在继续工业化，这个历史的进程还很长。这５０年会出现一个什么情况呢？人口进到城里来了，但是退休的人群还没有形成。

第一代有钱的退休人群正在形成，我说的有钱并不是说很有钱，至少中产阶级。他们想着现在房子便宜，赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后，目前这一代人还没有形成呢。

所以在这个阶段，加上中国地域辽阔，很多小城市不在大城市群里，发展就会遇到困难。从目前看，一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡，但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候，而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均ＧＤＰ、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。

一是小城镇的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保护好老宅，保护好当地的生态和特色文化，就为将来人口回流做好了准备。

我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市，包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。

从这个意义上讲，遵循规律，破解难题，需要做大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，还包括一些最基本的、更深层次措施，包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段，还包括要调整我们的城镇化发展战略。

著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的，据说他临终前两年曾经对他的学生说，也许在中国小城镇这条路可能走不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识，今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨，小城市却有那么多的积压，一眼望不到头的房子也没卖出去几套，因为肯定没有人在那儿买。

一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业，没有创造就业，搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方，是在城市群里面，还是城市群外面，小城镇并不等于二、三、四线城市，小城镇指在是大城市群之外的。

二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状，但是我们可以提高城市容积率。