陈功：这代房地产商注定是悲剧人物 非宿命是形势

中国的地方财政还是与土地绑的太紧，过去是土地财政，现在还是土地财政，不是地方政府不知道其中的危害，而是已经“吸毒上瘾”，难以戒断了。我在上世纪末就看到了其中危害，开始研究后土地经济的问题，现在看还是低估了其中的危害。土地对地方政府来讲，就像是鸦片，吸的越多，瘾头越大，越是难以戒断。

　　这简直就是一个死循环。大家想一想，土地卖钱多了，地方政府要干的事情与能干的事情就多，地价传导到房价，吸引更多的人投身于这个事情，要拿地搞开发，政府呢，事情很多都需要钱，再以更高的价格收地，再以更高的价格卖地，拿更多的钱，但同时也要投更多的钱，这样没完没了。一旦中断，正在做的事情立即就没钱了，百分之几十，甚至百分之百的土地导致的财政收入，这个窟窿太大了，一般的措施是难以补齐的。所以，土地财政就是地方政府的鸦片，上瘾容易戒断难！

　　从今年11月份到12月份，一线城市以及部分二线城市都在限购，即便是限购，“地王”还是照样出现。

　　武汉5宗地块正式挂牌，其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地，126亿元人民币的起拍价高的令人咂舌。因为这个起拍价还未经竞价，便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价。

　　同时在11月末，广州卖地吸金309亿元，房地产开发商龙湖、首开以32亿竞得的白云新城宅地，刷新了广州单价地王纪录。11月21日，福州市的土地拍卖异常激烈，当天就有9宗住宅类土地出让，其中8宗都达到了最高限价。还有早些时候，天津的单价地王、南京的江北单价地王，都在这些时候刷新了纪录。

　　未来房地产价格会怎么样？现在这个问题根本没法说，因为凡是扭曲的市场，价格就并非是市场因素可以决定的，明年房价高还是低，关键取决于明年的经济增长。如果经济增长低了，那么房地产还是要“去库存”，也就是会以某种形式放松管制；如果明年经济增长形势好，那么房地产限购政策将会依旧“从严”，价格还是现在这个样子。

　　所以预测房地产价格是最容易的，什么人都可以来预测，都可以来随便讲上几句，而且保证不会错的离谱，这没什么奇怪的。最重要的是，你要知道政府的那个鸦片瘾到底能不能戒掉，反正我看现在是很难，要看高层的决心吧。

　　还有就是房地产商人，从大的形势上看，房地产商几乎是我们这一代商界英雄中必然破产的一代人，他们是悲剧人物，这不是宿命，这是形势，形势比人强，再玩下去，真的意思不大了，已经到了“开步走”的时候了。房地产不干了，那能干什么，去干保险啊，这不明摆着吗？资本过剩的时代，去干那些收集大家散钱的事情，然后再琢磨着替大家花钱，没有比这个更棒、更有趣的事情了。

　　房地产税自从“剧透”出来之后，就争议不断，我要说的有两点：一是房地产税“最后一分钟”的手段取决于经济增长，而不是房地产市场本身。这个事情很麻烦，不到最后一分钟，谁也不愿意正视它，真的启动它。二是房地产税的意义，不仅仅是地方财政问题，关键它与供给侧结构性改革密切相关。供给侧结构性改革要想成功，要让地方财政对土地“脱敏”，就得动用房地产税的改革来撬动，这是撬动地球的杠杆，再找不到其他的杠杆了！

　　不过，房地产税的改革可不是增加一项税那么简单，房地产税是一个系统，涉及到很多的税种，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税，互有关联，要改必须一起改，所以房地产税的改革，是一个体系性的重大税收改革。

　　对于房地产引发的改革冲突，我这里只讲两个问题。

　　第一个问题，开发房地产，有什么毛病吗？继续做下去不是挺好？这是很多人经常在问的问题。

　　对于这个问题，应该看到，房地产再搞下去，已经难以维持了，它在宏观上造成越来越大的债务负担，在微观上造成社会各种动荡和冲突。这两个问题是并存的。债务问题现在已经很严重了，所以中央和财政部门一再采取措施减债，拖延时间，让债务展期，避免债务危机爆发。这个债务危机一旦爆发，结果就很严重，影响到利率和汇率，也影响到大家存在银行中的钱，非同小可。

　　至于动荡和冲突，那现象就更多了，可不仅仅是老百姓拆迁那点事情，这个也很麻烦，而且到处是麻烦，但更多的麻烦来自于成本，来自于产业冲突，来自于城市经济和社会管理和保障方方面面的问题。

　　第二个问题，农村土地制度的改革。盖房子要有土地，发展产业也要有土地，现在也没什么人种地了，土地作为一种资源，如何发挥更大的价值和作用，这是一个难以回避的问题。

　　土地的问题，讲话的人很多，观点很乱，听着似乎都有道理，但往往都是在某一个点的看法，所以我们这里试试用解构的方法看看土地改革的几个相关方：一是政府，二是农民，三是集体，四是产业部门。政府这一块有宪法锁定，很难动；农民是农村土地的实际控制人，按说也是所有人，现在是最大的、说了不算的利益相关者；集体，这一块有点不明不白，就算是利益化的管理主体吧；还有就是产业部门，农村土地能否产生最大的效益和价值，主要看产业部门，但产业部门使之发挥作用，也是有前提的，否则成本太高。