2016年终盘点政策篇：调控升级 海南“两个暂停”深化

回顾2016年，在全国强调去库存的背景下，多地楼市行情一片大好，房价上涨步伐加快。930新政后，楼市政策调控开始转向平复市场，热点楼市量价“猛刹车”，调控效果明显。总体说来，2016年上半年政策表现多以刺激和鼓励为主。降准、降息、降税、降首付接连上演，只为“去库存”。然而在此系列政策刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。经过7月份之后的疯狂行情，下半年房地产政策逐步收紧。调控政策不断加码，在最短的时间内对楼市进行冷却。

在此背景下，海南楼市经历了从首付降至2成、去库存政策到12月份政府出台“两个暂停”深化政策。这一年，海南楼市政策在“去库存”上持续发力，只为引导房地产市场更加健康的发展。在2016年即将结束之际，房掌柜对2016年与房地产相关政策进行盘点。

全国楼市政策盘点

1、首套房首付降至2成

2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2、推广街区制

2月21日发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路布局问题，促进土地节约利用.

3、契税利率下调

2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对于个人购买家庭一套房和二套房降低契税，购买2年以及2年以上的住宅对外销售的，免征营业税，对于个人购买家庭一套住房或二套房，面积为90平方米及以下的，均按照1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，按照1.5%的税率进行征收；对于面积为90平方米以上的二套住房，按照2%的税率进行征收；对于144平方米以上的一套房，将按照1.5%的税率进行征收。

4、二手房营业税改增为增值税

3月24日，财政部和国税总局下发通知，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。

5、住房公积金缴存比例调整

4月15日，住建部发布新政决定阶段性降低企业社保缴费费率和住房公积金缴存比例，为市场主体减负、增加职工现金收入。这一新政主要内容包含：1、凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。2、阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。3、生产经营困难企业除可以降低缴存比例外，还可以申请暂缓缴存住房公积金。

6、去库存

4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。

7、发展住房租赁市场

6月3日，办公厅通过“中国”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。发展住房租赁企业，鼓励个人依出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

8、因城施策

从9月30日晚间到10月6日，限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的"国庆"成为史上房地产调控政策最为密集的假期。各地政府在之前限购限贷的基础上，又加强了从销售价格监管、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控。这是在"因城施策"的政策背景下，房地产限购政策相继在重点城市出台，每个城市出台的政策不尽相同。

9、整治首付贷

10月14日，国务院发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确表示未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务，严禁“首付贷”；取得相关金融资质的，不得违规开展地产金融相关业务。

海南楼市政策盘点

1、两个暂停

2月23日，海南省政府常务会议审议通过了《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，决定即日起实行“两个暂停”：对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

2、海南90平米以下二套房契税只收1%

《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》中指出，非一线城市90平米以下二套房契税只收1%。

3、海口市五类人群购房享补贴

《海口市购买商品住房申请补贴流程》出台，自2016年4月12日起一年内在海口购房的博士、高层次专业人才、985和211高校毕业生等5类人员，可带上材料前往海口市住建局申请购房补贴，最高可补贴5万元，其中国家985和211高校毕业生等在海口工作并缴纳3年(含)以上社保的，政府予以不超过2万元的住房补贴。

4、海南升级房地产开发管控：填海土地禁建一般性房地产

海南省强化对填海造地用海管理和审批，严控填海形成土地不用于建设一般性房地产项目，加强对填海形成土地一级市场开发的管控。

5、海南出台产权式酒店管理规定 严禁变相开发商品房

8月份，海南省政府办公厅印发《关于印发海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定的通知 》，严禁借产权式酒店项目名义变相开发商品住宅，并且出售客房数量不得超过总数70%。硬件配置水平不低于三星级标准，开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价销售，不得含有公摊。

6、海南8月1日起住宅建筑将全面执行绿色建筑标准

《海南省住房和城乡建设厅关于加快推进绿色建筑发展的意见》出台，到“十三五”末，城镇绿色建筑占新建建筑比例要达到50%以上。意见要求，“十三五”期间，海南要建设一批示范性高星级绿色建筑、绿色生态小区，实现高星级绿色建筑、绿色生态小区所有市县全覆盖。

7、海南专项整治房地产中介市场

海南省住建厅下发《关于开展房地产中介专项整治工作的通知》决定于今年6月至10月在全省范围开展房地产中介专项整治工作，严肃查处房产中介强制提供代办服务、捆绑收费等10种违法违规行为。

8、积分落户

9月29日，《海南省公安机关推进户籍制度改革实施细则(试行)》公布。根据《细则》，海南取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为“居民户口”。全面放开建制镇和小城市落户限制，省外来琼务工经商人员积分落户制，非应届高校毕业生落户也进一步放开。

9、“两个暂停”政策深化 全装修交房2017年7月1日实施

12月7日，海南省人民政府再次发出《关于继续落实“两个暂停”政策 进一步促进房地产市场健康发展的通知》，要求合理控制商品住宅用地出让和开发规模，做好房地产去库存工作，引导房地产调结构、提品质，进一步促进海南房地产市场健康发展。另一方面，还要求加强商品住宅项目规划报建管控，推动房地产业朝高端方向发展，从2017年7月1日起，各市县商品住宅项目要全部实行全装修。

10、海口三亚主城区新建住宅不得高于80米

为进一步加强海南省城镇规划建设管理工作，海南省委省政府近日联合发出《关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》，意见强调，城市设计要坚持“显山、露水、见林、透气”原则，加强对建筑高度、面宽、体量、形态的科学管控，对于新建居住建筑，海口、三亚主城区一般不得高于80米。