社科院研究员尹中立：推进房地产税出台

近期公布的数据显示，10月份热点城市的住房成交量有所减少，但房价仍然坚挺。国庆期间政府出台了一系列政策调控，这说明市场对政策调控有了很强的免疫力。笔者认为，仅仅靠临时性的政策调控已经难以解决高房价问题，问题的关键在于住房供给制度出现偏差，解决住房问题应该从住房供给侧制度改革入手。

供给不足

关于房价问题的分析大多数从货币政策、人口结构、经济增长等需求侧入手，但这些分析在逻辑上都难以成立。很多人把住房价格上涨归结为城市人口增长。从人口因素看，当前新增劳动力的速度及数量都比几年前显著放缓，农村人口进入城市的速度与数量同样不及从前，但主要城市的房价上涨速度却超过以往。

货币政策刺激了房价的假说同样难以成立。从较长时间区间看，房价似乎与货币供应量之间有较强的相关性，但难以解释当前的房价。当前的广义货币供应量增长速度一直稳定在11%左右，低于2012年前平均17%的速度。将此轮房价快速上涨归结为货币因素也有些勉强。

如果从供给侧入手来分析房价问题，逻辑思路会更加清晰。对比四个直辖市的房价会发现，重庆市的房价最近几年一直比较平稳，2010年以来北京、上海和天津平均房价上涨均超过50%，仅今年前8个月上涨的幅度就超过20%，而期间重庆的房价几乎没有上涨。其中的原因主要是供给侧因素。

从供给因素看，北京、上海和天津的土地供给在2009年以后一直处在减少的状态，致使商品住房的销售面积也是减少的。以北京为例，2005年商品住房销售面积超过3000万平方米，2009年减少为2000平方米左右，2015年减少为1554万平方米。而重庆的商品房销售面积一直处于快速增长状态：2005年重庆的商品房销售面积为2000万平方米，到2015年增长到超过5000万平方米。显然，北京、上海等城市的房价上涨与住房供给的减少直接相关。而重庆的房价基本保持稳定的主要原因是住宅供应的不断增加。

为什么北京、上海和天津的商品房供给面积是减少的，而重庆的住房供给却是大幅度增加？笔者进一步考察发现，2008年之后重庆构建了“地票”制度，让城乡土地要素市场可以通过市场化的方式进行交易，从而在确保农用耕地不减少的情况下有效增加城市建设用地规模。

重庆市能够维持房价平稳的经验表明，部分城市房价过快上涨的原因主要是供给不足，但住房供给及背后的土地制度问题又与我国的住房制度设计密切相关。因此，要把住房问题说清楚，必须了解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。

我国住房制度设计的最大缺陷是过度强调住房商品化和市场化，忽视了住房是准公共产品的属性。从客观的角度看，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的落实过程中，恰遇亚洲金融危机，刺激住房消费与投资成为短期政策目标。无疑，减少保障型住房对刺激商品住房价格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地产投资的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海）甚至取消经济适用住房。这是2004年至2007年房价出现过快上涨的原因之一。

2012年以来，棚户区改造为解决城市中低收入阶层住房困难起到了积极作用，但还没有触及住房制度改革的核心问题。住房商品化和市场化的最大受益者是地方财政。因此，住房市场化一旦实施就呈现出强大的自我强化和路径依赖特征，需要强大的外力作用才能改变其轨迹。

改革住房制度

我们现在遇到的住房问题，在早期的工业化国家也曾经遇到过。一定程度上可以说，现在遇到的住房困境，发达国家在经济发展的早期都曾经遇到过。