断粮5月166亿再推地 北京即将上演“面粉大战”

就地块条件而言，亚豪机构市场总监郭毅就表示，此次挂牌的4宗海淀北部地块均地处永丰产业基地，南邻海淀老牌独栋别墅社区颐丰庄园，西部毗邻多个农业科技示范园，区域内高端居住氛围浓厚，且绿化率较高。而在海淀北部在售的五矿万科如园，目前售价则已达到90000-95000元/平方米，昔日高价地项目首创天阅西山的预计入市单价也将冲击10万元/平方米。

另一宗黄村兴华大街地块所处的大兴黄村区域由于开发较早，目前已基本没有新房项目在售，并且该区域今年2月出让的一宗住宅用地实际楼面价已高达47000元/平方米。

郭毅认为，本次推出的5宗地块，除其中一宗位于海淀永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外，其余4宗地块均均处成熟区域、具备优越的先天优势，必然会是房企“兵家必争之地”。

北京供地逻辑

今年以来，北京土地市场宅地供应呈现极度稀缺态势，据中原地产研究部统计数据显示，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。

反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地刚需比约为1：7。

郭毅认为，目前北京商品住宅库存量已降至64446套，面对北京商品住宅市场供求矛盾的加剧，在库存不足的现状下，亟待推出住宅用地来稳定市场预期，平抑恐慌心态，此次市国土部门一次性推出5宗住宅用地，相信有类似的考量。

值得注意的是，在此次一次性推出5宗地块，其中4宗商品住宅地块并未如此前一样，明确达到竞价上限后竞建政策房面积。据郭毅分析，此举或暗示北京市政府正在酝酿新一轮的限制性政策。

郭毅指，此前北京高价地频出的现象已经引起了决策层的关注和警惕，并因此造成在4月推出延庆地块之后，北京住宅用地极为罕见地出现了连续5个月的断顿现象。

在此次一次性推出5宗地块，其中4宗商品住宅地块并未如此前一样，明确达到竞价上限后竞建政策房面积，有可能在酝酿新一轮的限制性政策，比如2011年曾短暂执行过的“限地价竞房价”等，从而防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延，也避免因此推导市场产生房价上涨预期，催升投资投机需求。

实际上，北京在今年3月底重新推出的“90/70”政策，在一定程度上也被市场解读为限制房价过高的举措之一。

在本次出让的5宗地块当中，除开海淀永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外，剩下4宗住宅部分都将执行“90/70”政策，即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

在上述地块出让公告发布不久之后，北京市规划和国土资源管理委员会官网旋即发布消息称，下一步，北京市土地交易市场将继续加大自住型商品住房以及中小套型普通商品住房用地的供应，在增加刚需商品住宅有效供应的同时，兼顾满足改善型住宅需求。

业内人士指出，按照北京2016年度国有建设用地供应计划安排，其住宅用地供应目标是1200公顷，商服用地400公顷。目前北京仅成交了100公顷的住宅用地，也就是说还有1100公顷的住宅土地需要供应。

这也意味着，北京下半年或许会迎来一个供地小高潮。而在这其中，有关高地价、高房价的抑制和调控，以及住宅市场刚需及改善性需求的供给平衡，或将继续。