离中心城太近但未实现同城 这类县市房子最难卖

第四类县域房地产最难卖

社科院研究显示，从房地产发展情况来看，县域经济体房地产可以大致分为四类：

第一类：特大城市近郊区县(市)。这类县(市)由于受特大城市的辐射影响大，在某种程度上可以实现与特大城市的日常通勤，其房地产发展与核心特大城市具有一定的同步性，“去库存”目标基本得以实现，例如环京、环沪的诸多县(市);

第二类：到所属地级城市的距离相对较近，同时人口众多，自身承担了较多中心城市功能的县(市)。这类县(市)具有独立发展的空间，并且可能对周边地区产生一定的辐射效应，“去库存”目标也相对容易实现，例如安徽的临泉县;

第三类：在房地产发展过程中，土地供应和房地产开发都比较有节制的县(市)。这类县(市)由于很好地将房地产供给与需求进行了匹配管理，库存数量相对有限，“去库存”任务较轻，“去库存”的目标自然也相对容易实现。但这类情况在全国并不具有普遍性。

第四类就是受虹吸效应影响较大的县(市)。

报告分析称，这类县(市)房地产售卖难，因为这类县市距离更高层级和更大规模的地级城市并不很远，商业设施和医疗服务相对邻近的地级城市毫无优势可言，农民更愿意去地级城市购物和就医，而这类县(市)的高中教育基本上又是全域统筹，初中教育一定比例上也是全域统筹，只有小学教育比农村具有较大的质量优势，农民进城享受县(市)的商业和公共服务的积极性不高，进一步削弱了农民进城的决心。

更主要的，是农民进城容易，但获得足够的就业机会却不容易。总体上，第四类县(市)提供的就业机会就不充足，如果仍然依赖外出务工来获得就业机会的话，农民就没有太多必要留在城镇生活。

但对于上述判断，房地产企业有自己的“小算盘”。中国社会科学院城市发展与环境研究所今年5月发布的2016年《房地产蓝皮书》称，“随着针对三四线城市的去库存刺激政策的落实，一些房企开始扩大其土地储备以应对未来可能发生的需求量上涨。”

我国的城镇化存在着质量不高、缺乏科学规划等问题。

县域经济体的致命问题

“房地产市场发展的任何波动，都会对经济增长和财政收入产生远比其他行业更加深刻的影响，特别是对于对土地使用权出让收入和房地产营业税具有高度依赖性的县域经济而言，这种影响就更加明显而强烈。”上述报告称。

报告介绍，去年以来，县域经济体房地产“去库存”采取了多项措施，包括制定购房补贴政策、加大购房金融支持力度、增加农民进城购房支持力度、鼓励货币购买安置房、打通房地产库存转化渠道、加大对房地产企业的支持力度以保证在建项目及时完工等。

但报告认为，总体来看，县域经济体在房地产“去库存”中仍存在五个方面的问题：缺乏房地产与城市人口的协调发展规划，盲目开发;为短期的经济增长和财力增加，过度开发;产业发展不足，无法为进城农民提供充足的就业机会;城镇服务水平滞后，抑制农民进城的积极性;土地充足抑制房地产升值空间，无法创造投资需求。