地产新寡头时代资本加速进场 专家称应警惕泡沫破裂

鬣狗、鳄鱼和秃鹫在撕咬万科这头大象，恒大像一头硕大的狮子潜入战局——在万科之争迎来又一个高潮时，有人做出了这样的比喻。

　　这样的场景在地产生态中实为罕见。它意味着有些人、有些钱，对房地产资产的风险价值、对行业法则的判断，都发生了剧变。

　　过去，代表地产界定义行业的大哥一直是万科。比如2014年，大哥预言进入了白银时代：利润降低、增速变慢、行业集中度上升。正是那一年，时任万科董秘、战略研究者谭华杰对经济观察报说，未来十年万科的地产业务规模将实现倍增达到4000亿。

　　可玩味的是，如果恒大最终吃掉万科，它同样将实现规模倍增。人们的猜测是达到6000亿。因为在近两三年中，行业巨头的体量仍在膨胀。

　　从这个角度看，分居行业老大和老二的万科恒大目标一致：即在行业收益率下降时，进取增长，成为对上下游产业链和客群更具统治力的行业寡头。目前，行业前百强的市场占有率也不过36%。

　　区别在于，前者希望通过稳健的增长（年复合增长7%）提高市占率，而后者则更借助资本的力量，时间却大大缩减。

　　镜头拉远，你能看到的图景是：盯住万科的不仅仅是恒大，恒大们的目标也不仅万科一家地产公司。

　　前有宝能、安邦、生命人寿等频频举牌地产股的金融资本，后有 新世界 、中植系等老牌资金在万科周围影影绰绰。至于恒大自身，同时又疾风迅雷般冲入 嘉凯城 、 廊坊发展 、 金螳螂 等地产概念股，很大程度上拉动了近期地产股的集体雄起。

　　地产行业的再次走高，毫无疑问带动了整个市场资产配置走向的变化。从这个角度看，恒大在新一轮资产配置上剑指地产行业有其内在逻辑。资本市场场内、外资金都在指向地产行业的吸金风潮。

　　如果再考虑到上海拍出“全国单价高价地”背后的杠杆力量，商业信贷对地产的依赖度节节攀升的现实，或许可以得出一个结论：

　　白银时代，资本却在加速进场。以一种比过去更集中、更猛烈的方式。

　　“不买地产股更心痛”

　　今年以来，恒大斥资约145亿元重仓万科，36亿元抢筹嘉凯城和约18亿元入股廊坊发展等等，将这些地产及相关产业类股票的价格拉上云霄。

　　其战果是控盘嘉凯城，成为数家公司的前十大股东。按照持股5%可推荐董事计算，恒大未来可能拥有4家公司的董事席位，总市值约300亿元，除金螳螂亏损2亿元外，其余股票总浮盈约100亿元，回报率超过50%。

　　尤其是145亿元布局万科，扭转了万科股价不断下滑的局面，最近的12个交易日内，万科大涨60%，其间几大股东浮盈在几十亿元到数百亿元之间。

　　恒大为何迅猛闯入？“一是恒大互联网、文化旅游、健康、农牧等多元化战略可能并不如预期，4年投入超过100亿元仍未收回成本；二是恒大8个新产业回报率低，如农牧集团员工超过6000名、年利润不足3亿元，这与地产项目不能同日而语。”一位接近许家印人士分析。