蔡穗声漫谈：房地产的黄金时代还没到来

广州和陵水之间是630公里，时隔一年，蔡穗声再次如约出现在博鳌房地产论坛。

  8月10日下午5点，坐在直播间靠里的沙发上，花31分钟去谈了今天广东的天气，以及过去一年经济形势的变化。

  蔡穗声一个小时前才到达会场，当时他身着深色条纹衬衫、浅色休闲裤，见面时却换成了黄色花衬衫、纯黑西裤。我想，他这是出于对采访的尊重。

  作为广东省房地产业协会会长，蔡穗声三句话不离本行。他委婉地绕过国家宏观经济话题，转而表示，上半年广东的房地产销售畅旺，甚至是自2010年以来同期最好的半年。

  数据显示，2016年1-6月，广东商品房市场销售面积6722.22万平方米，销售金额达7241.80亿元，同比分别增长39.3%、56.7%；其中，商品住宅销售面积、金额分别为6056.09万平方米、6410.05亿元，同比分别增长38.4%、58.4%，均价1.08万元/平方米，同比上涨12.5%。

  截至6月底，全省商品房待售面积5600万平方米，去化周期相当于5个月；商品房待售面积3300万平方米，去化周期仅相当于3个月，较前年、去年底的高位均有所下降。

  “上半年开发商的资金结构也比较良好，其中销售金额占总资金的57%，这也是七年以来最好的结构。在充裕的资金推动下，上半年广东房地产开发投资增长了20%。”

  在肯定房地产市场总体表现活跃的同时，蔡穗声也毫不避讳地指出了广东仍存在的房屋交易分化延续问题。这也是供给侧改革现状的缩影，尽管经济出现回暖迹象，但资源向高收益领域集中已开始导致分化加速——权威人士已承认过这点。

  “商品住宅去库存主要受益于去年国家要求加快去库存步伐，相比之下，非住宅商品房库存却持续上升，后市去库存难度也更大。从区域看，粤东西北去化较慢，珠三角则去化效果显著。”

  而以珠三角为首的区域房地产市场成交回升，某种程度上也降低了调控政策继续宽松的可能性。即便如此，曾多次呼吁广州尤其是南沙区逐步放开限购的蔡穗声建言，取消限购仍有现实意义，房地产除了对房价压力大的区域保持一定调控力度，其他区域则应交由市场自我调节。

  对于过去半年行业普遍关注的一线城市房价以及房地产并购问题，蔡穗声也发表了自己的看法。

  其中对于深圳及周边区域房价快速上涨问题，蔡穗声回应称，房价的波动并非固定，时而高时而低。近几年中国的资金流动性充裕，利率也不断调低，这些因素也必然导致房价上涨。“目前房地产是否有泡沫，还不好看得清楚。”

  不过他强调，行业仍要提防房价在短时间内过快增长，这种增速无论是买房、投资非常不利。

  在蔡穗声看来，房地产过去三十余年经历“产品”、“品牌”阶段，如今已经迈入“资本”时代，将不动产与金融结合已经成为趋势，这才有了开发商并购项目、举牌上市公司。不过，开发商都要守住一条底线，即遵守市场游戏规则。

  谈及目前开发商转型的现象，蔡穗声则认为，房地产行业不应狭义地理解为开发住宅，“城镇化住宅供应不足的时代已不复返，既然如此，房地产商是不是就得转行？我的答案是否定的。”

  “实际上，我认为这个行业的黄金时代还没来。”他解释称，广义的房地产是国民经济的先导性产业，能给旅游、工业、科技、物流等各行各业提供物理空间及营运服务，并衍生包括养老、医疗、美容等众多新的热点。“所以我们一直鼓励转型，呼吁开发商和当地产业结合，由此获得发展机会。”