商务公寓提前备货 传统楼市营销节点能否逆转局面？

        东莞楼市已经迈进“金九”，供应网签一同回暖，这个传统楼市营销节点能否逆转局面？

　　上周（0827-0902）供应持续发力，商务公寓遭断市后首次露面“金九”。8月东莞市场主要以暖场活动，开发商处于观望状态，推货热情不高，预估货量将集中在“银十”这个营销节点。

　　供需：上周融创发力，推出上千套公寓应市

　　上周仅有2盘加推，都集中在松山湖片区。其中，万科时富金色家园加推洋房68套，嘉宏锦峯加推别墅23套，整体去化率高达为58%，受中心城区楼价居高不下的影响，城区客户主要外溢到周边镇区的热销楼盘。

       8月中下旬，东莞新增供应持续发力，洋房供应持续下降，商务公寓经过久缺后，重新大批量推出市场。

　　据数据可知，上周住宅供应708套，供应面积达7.72万㎡，非住宅供应高达1566套，供应面积7.11万㎡，其中，以黄江融创公园首府个盘独立支撑，首推1068套37-74㎡的商务公寓。

在供应持续回暖的情况下，东莞近3周的签约量开始回升，签约均价介于16000-18000元/㎡，出现量价齐升的现象。

　　价格：备案价频频下调，基本与市场持平

　　上周仅有少量房源下调备案价，均为特殊房源。

       整个8月，东莞市场多个楼盘遭遇批量下调备案价，主要集中在松山湖片区和东南临深片区。其中，松山湖片区下调的都是时代中国旗下的楼盘，由于地价偏高，下调后仍处于高位。而集中在东南临深片区的珠江观澜御景、德洲城以及新世纪中和园的备案价均比市场价高，开发商批量下调备案价，使之与市场价持平，刺激临深片区的消费。

　    市场：“金九”热度不再，重点布局“银十”

　　整个8月，东莞楼市供求一度低迷。临近“金九”，传统的楼市旺季不再，政府对楼市调控的效果突出，楼市热度回落。近期，开发商入市热情不高，以举办暖场活动为主。

　　上周，保利集团旗下楼盘一同开展暖场活动，保利松湖18邀请大咖解剖松山湖，保利锦城开设花艺课程，保利海棠举办亲子DIY年轮画等暖场活动。

　　另外，中央松湖9.1巫启贤助力板房开放。

　　中央松湖、保利松湖18、金地碧桂园时代城等开发商预计10月前后入市，重点布局在“银十”营销。

　　土地：8月土拍狂欢后，9月仅有2宗地

　　东莞上周8月最后一宗商住地也成交，被云南城投以总价89280万、楼面价6940元/㎡收入囊中。这是云南城投重点布局麻涌的第二宗商住地。另外，云南城投与麻涌政府合作打造5A级岭南水乡文化旅游小镇。

       8月土拍市场经过一轮狂欢后，9宗商住地共吸金超103亿，成交面积高达55万㎡。其中，8月土拍市场的热度有所回落，部分地块有配建要求，建造成本有所上升，开发商都谨慎拿地。

       9月，东莞招拍挂市场遇冷，仅有2宗商住地入市，均需配建。其中，麻涌还有一宗华阳湖商住地要进行拍卖，就位于云南城投新项目对面。

       云南城投重金布局华阳湖的趋势，估计拿地的可能性比较大。