三四线楼市上涨风头不减 房企半年销售业绩继续冲高

眼下，三四线楼市上涨的风头丝毫不亚于鼎盛时的一线城市。在调控背景下，楼市形成“冰与火”两极分化的格局：一二线城市降温，三四线城市则异常火热。根据国家统计局公布的数字，二三线城市的新房价格涨幅超过了一线城市。领涨全国的丹东，地处辽宁省东南部，与朝鲜新义州市隔江相望，5月房价环比上涨达5.3%。

　　丹东并不孤立，5月唐山房价上涨较快，单价基本达1万元以上。在焦灼的心理下，不少人担心房价再涨，陆续下手。不同于一二线城市房地产销售持续低迷，近一两年，三四线城市成交量呈上升趋势。

　　三年前，中国楼市冰火两重天完全倒转。随着政策转向和中央提出“去库存”口号，北上广深等一线城市房价持续上涨，“日光盘”再现江湖；而三四线城市却交易冷清，库存高企。

　　三年后，从各地方“抢人”大战开始，积压在一线城市的购房需求外溢，都市圈内三四线城市跟随上涨。自去年以来，武汉、成都、西安、南京等20多个城市发布人才新政。其中备受瞩目的西安，在校大学生只要学生证和身份证就能在线办理落户。

　　人才政策很快向楼市传导。在70个大中城市中，房价涨幅超过1%的有22个，西安位列其中，尽管西安新开盘的项目不少，但新落户人口也带来了较大的置业需求。除了新增的购房需求，市场上广泛盛行的“买涨不买跌”的心理也推动购房需求跟风释放。无处安放的投资渴望仍在四处寻找时机，自然也不会轻易放过热起来的三四线房地产市场。

　　市场的局部过热也引起了监管层的注意。6月底，西安、长沙、杭州相继宣布限制企业购房，7月1日昆明发布限购政策，随后河北大厂、上海纷纷收紧有关房地产的调控政策。自一二线城市之后，楼市调控开始深入延伸至三四线城市。

　　三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房并非长久之计。户口的含金量并不能等同于人才政策的“招商”广告，更多的人还是希望到有发达产业的省会城市、东部沿海地区去寻找机会。

　　当前部分三四线城市房价上涨过快，短期来看，稳定市场关键在于金融的支持和地方的推动，适度收紧金融搭配限购政策，有助于给眼下过热的市场降温。从长远来看，对房地产调控的思路会跟过去不同，将会更着重于中长期市场的培育和建设。

　　楼市调控的长效机制将打破传统地域分层，实现由一线楼市到三四线市场的综合适用。可持续性措施仍在酝酿，例如如何运用土地改革、资本利得税和房产税等，而不是依赖限购令等行政手段来遏制房地产价格的上涨。

　　长效机制正式推出前，随着棚改货币化安置逐渐降低比例，也不会再有新增量资金进入大部分三四五线城市，流动性被冻结也意味着“房价”牛市终将回归理性。

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　　楼市半年销售账

　　今年上半年，房地产市场调控持续高压，调控政策密集出台。在高压之下，房价趋于稳定，但是房企销售和土地出让金仍保持增长。数据显示，房企销售额普遍上涨，碧桂园、万科以及恒大“三巨头”今年上半年销售总额突破万亿，三家房企销售额都超过3000亿元，而中型房企的销售增速最快，当然，房企之间的分化也在加剧。不过，随着调控的深入，房企的资金问题越来越凸显，这也将导致房企在策略上进行重新的选择。在土地市场方面，土地出让金继续增长，并且创出历年同期新高，但是从价格上观察，趋于平稳，溢价率出现回落。不过，不同城市之间出现较大的分化，三四线城市土地成交相对较热。土地市场的调控也是楼市调控的焦点，供应体制和结构在逐渐变化并深入。（张星）

　　导读

　　截至记者发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，成为唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增长24.62%；万科实现销售3046.6亿元，同比增长10%。

　　当房地产行业进入分化时代，大中型房企仍然可以在市场下行期分得一杯羹。

　　近日，上市房企纷纷发布半年销售简报，并普遍录得增长。其中，恒大上半年销售金额为3041.8亿元，同比增长24.62%；万科同样突破3000亿元大关，同比增幅为10%。富力、融信、金茂、建业、龙光、中南建设、荣盛发展等企业，上半年销售均有不同幅度的增长。由于去年大部分房企已实现了销售规模的高点，这意味着今年的业绩存在继续攀高的动力。