欧阳捷：今年房地产或将超越去年 创造新的历史高峰

我在去年12月18日的微信中发了一篇文章，题目是“明年楼市没有黑天鹅”，我们预计，今年的市场将“量平价稳、略有增长”。  

  然而，当国家统计局公布了今年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，我们还是感到有些出乎预料，因为数据远远好于大多数人的预期，也为我们预判的“量平价稳、略有增长”的观点铺了好头，同时我们也预感到：今年的房地产市场将超出预期，并创造新的历史高峰。  

  今年一季度，商品房销售面积29035万平米，同比增长19.5%，商品房销售额23182亿元，同比增长25.1%，增幅均在20%左右，显示出市场不是一般般的好！增速虽然不及去年同期，但在市场逐渐见顶的时代，这依然是一个相当高的增幅，而且销售额增幅高于销售面积增幅，也符合我们所说的“销售量平、但价格还会略有增长”。  

  为什么猛烈的调控之后，成交量并没有减少呢？  

  从住房市场看，虽然一线和热点二线城市正在努力抑制需求，但真实的需求并不会因为限制而退出，刚性需求或许因为房价已经过高而延缓入市，部分改善性需求暂时失去资格，但因为限价是政府帮助购房者获得大幅折扣，有资格的购房者反而跟进入市了，再加上热点一二线城市的挤出效应，带动了三四线城市的楼市，进而提高了整个住房市场的成交量。  

  一二线城市商品住宅的成交面积和成交额同比均下降16%，成交面积下降主要是因为一二线城市的土地成交连年下滑，批准上市面积不足，市场仍处于低水平供应，成交量自然不足，并且短期内难以改观，同时限购也减少了购房者和成交量，成交额同比例下降更是反映了限价令的力量，印证了我们过去所说任何低估政府决心的预言都是靠不住的，也说明“价稳”是符合调控逻辑和调控预期的。  

  但是，一二线城市的住房价格上涨压力依然很大，不仅房价出现扭曲，而且地价也没有明显下降。今年一季度，一线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了12.6%，平均溢价率为38.4%；二线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了30.7%，平均溢价率为34.5%。  

  一二线城市限价，为什么土地拍卖价格还在上升？  

  这是因为一二线城市承载了全国房地产市场的半壁江山，占领了一二线城市，几乎可以确保房企在未来几年的房地产市场不会被逼出局，对于百强房企来说，这40个城市就是兵家必争之地。  

  一二线城市的住房“量减价涨”压力转化为对刚需客的挤出效应，使得三四线城市的住房市场明显升温，特别是都市圈周边中小城市，形成了一波波的投资性购房浪潮，既引爆了全民购房的热情，也带动了土地市场的火爆，并触发了调控政策向这些中小城市延展。  

  这恰恰符合住建部领导“不仅热点城市要调控，非热点城市也要调控，不仅大城市要调控，中小城市也要调控”的要求，如果调控没能及时跟进，相信眼下的市场将远不止这个涨幅。  

  调控将是一场长期的战斗。  

  最近仍有一些投资者不断咨询“哪里的房子还可以投资？”显然，只要投资者没有绝迹，调控就不会按下暂停键。循着一线城市到热点二线城市，再到都市圈三四线城市、非热点二线城市的投资者路径，调控之剑循迹追踪、依次落下，调控誓将泡沫牢牢按住。  

  抢地的开发商们显然仍在幻想，调控总是会有尽头的，不可能一直持续。也有人问：上海这样的一线城市会不会放松调控？  

  如果我们不能改变人口和资本流向大城市的趋势，一线城市又不能加大土地供应进而改善供求关系，还不能指望房价高涨来控制人口规模，难道还能期待一线城市会放松限购来加剧供求矛盾？或者放松限贷来创造更强购买力？又或者放松限价让楼市泡沫累积？  

  所以，任何指望一线城市放松行政调控、回归市场调节的幻想都是不切实际的，因为人和钱是市场化的，而土地和房价可以是行政化的，这对矛盾永远可以对立而不一定是统一的。  

  同样，认为去年土地太贵，未来还会有地产周期性低谷，可以低价拿地、高价卖房的逻辑也将不再成立，因为城市摊大饼的建设思维和政策路径已经被抛弃，城市核心区域可供更新改造的土地也越发稀缺，城市政府将更加珍惜土地的利用效率和单位效益，哪怕市场面临寒冬，善于学习的城市政府也不会再像过去一样低价贱卖土地。

  如果一二线城市很难再继续扩大规模，三四线城市是否会有机会呢？  

  显然，三四线城市的机会已经显现。全国商品住宅销售面积和销售额是正增长，而一二线城市销售面积和销售额却是负增长，这意味着，三四线城市不仅是正增长，而且是大幅增长，因为仅仅靠都市圈的几个三四线城市是不可能完成三四线城市的逆转的。

  三四线城市量价齐升是去库存的效果。恰如过去我们说过的：“三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应，就如壮士断臂一般，需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力”（详见去年12月18日微信文章“明年楼市没有黑天鹅”）。去库存其实从2014年就已经开始了，房企土地购置面积从2013年的3.88亿平米连续下降到去年的2.2亿平米，相对于2013年的水平，近三年减少了几乎是2013年全年的土地成交量，也就意味着库存消化周期整整减少了一年。