海南省政协调研报告亦显示,根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》,2020年海南年接待国内外游客将达到7680万人次,按照10%的比率推算,五星级酒店的年需求游客人次不会超过800万人次。但由于海南五星级酒店业的超前发展,现有年实际接待能力已高达2800万人次。近两年海南五星级酒店数量还在快速增长,且已出现开房率偏低的情况,预计2015年海口、三亚客房平均开房率将降为30%左右。
背后:政府推动投资
实际上,据记者了解,2010年海南国际旅游岛获批,旅游产业没有发生实质性变化,但促进了房地产和高档酒店的爆发式增长。
海南省一位不愿具名的政府人士向记者透露,当地政府正是酒店投资热潮背后的推手。
2010年初,国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布,海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”,嗅觉敏锐的开发商们携资本来到这座热带海岛。
吸引更多外地人来此度假,这其中既有机遇,亦有难题。王健生告诉记者,政府现在并不推崇过去一波行情里的旅游地产,不少开发商一次性获利后就离开了海南。
海南当地政府也看到了房地产超速发展的弊端,已经着手对岛内的房地产业做出一些限制,包括“沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目”;“适当降低纯商品住房开发的比例”等。2014年,海南省政府再次强调,降低普通商品住房比例,优化酒店业结构,发展高端经营性地产。
上述不愿具名的政府人士还谈到,现在政府已经不允许开发商直接开发商品房,会在土地规划中要求附带建设酒店等配套设施。“对政府来说,开发商品房是一次性税收,建酒店就是长期收入了,这笔买卖比较划算,一家有400间客房的五星级酒店每年交税可以达到2000万元。”
王健生也坦言,政府把稀缺的度假公共资源变成私属资源是一大误区。国际上成熟的规划一般是公共的海滩,然后有一个公共的长廊、绿化带,然后是马路,地方特色的酒店群落,然后是交通主干道,再往后才是房地产。纵向是主题街区,街区内有很多通道,里面有酒吧、餐饮、购物店或者画廊。
但在海南,开发商建酒店却是“醉翁之意不在酒”。一位长期关注海南旅游生态发展的行业人士分析称,不少开发商只把高端酒店当做住宅商品房的配套,按照地产思维开发酒店,不按市场规律出招。“旅游投资属于细水长流,房地产是一次性投资、赚快钱,两者比起来开发商更愿意后者。”
而在酒店经营上,开发商也不会动那么多心思。该行业人士强调,由于酒店投资方与经营方分离,投资方往往对酒店的现金流不感冒,不会根据市场供求调整酒店房间定价,因此不少酒店时常在淡季出现价格高、入住率不高的情况。与周边的东南亚国家相比,海南没有廉价航空,进出港交通成本高,如果没有大力宣传促销,很难在竞争中取胜。长此以往,在一些偏远地带的海湾,酒店入住率基本不足三成。
2022-02-17 10:28
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