新土地管理法释放市场活力 为文旅康养地产创造机遇

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房智库特约研究员 赵琳祎 中房智库研究员 柴铎 /文

　　2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的决定，此次修订内容主要集中在农村土地制度改革，在破除集体经营性建设用地入市、打造城乡统一建设用地市场方面做出突破。

　　新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第43条“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定，明确农村集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，且“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。

　　本次修订正式开启城乡统一建设用地市场建设序幕，在破除“存量发展”时期土地资源瓶颈的同时，也改变了城乡土地要素流动和土地利用分配格局。修订后的《土地管理法》从制度上释放了房地产发展的新活力，为文旅康养地产项目盘活存量土地扫平一大重要的制度壁垒。

　　市场契机：文旅康养融合的市场黄金期

　　伴随着人口老龄化的到来和居民消费升级，我国人民对大健康的消费需求不断攀升，文旅、度假、健康、养老产业市场不断扩大，相应带动特色地产市场迅速成长。2018年末，我国60周岁及以上人口达到24,949万人，占总人口的17.9%，已接近中度老龄化社会的标准20%，相比2017年增长859万人，涨幅0.6%。其中，65周岁及以上人口16,658万人，占总人口的11.9%，相比2017年增长827万，涨幅0.5%。据估计，我国将在2030年进入重度老龄化社会，2050年达到深度老龄化。老龄化时代的快速来临催生了大量养老服务需求;一方面，年轻劳动力趋于短缺导致社会老年人照顾的能力缺口不断拉大;另一方面，现有公共养老设施短缺，其数量和质量均严重滞后于经济社会发展需求，商业化养老设施成为弥补短板的必然选择。

　　与此同时，随着我国大城市生态环境问题凸显以及上班族生活节奏加快、生活压力加大，社会主要劳动力群体、同时也是消费主力阶层“亚健康”状况普遍，加之闲暇时间有限，对高质量生态康养、医疗康复、健康运动、农业观光和乡村体验的消费需求，特别是城市周边区域的相应服务需求呈爆发式增长态势。中房智库根据市场调查估算，目前我国GDP万亿级的10个城市(包括北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州)总人口突破1.7亿，第三产业平均比重超60%，对文旅康养服务的需求人次不低于2亿人次/年。2020年规划的20大城市圈总人口达7亿，有接近4亿中等收入群体。按照2018年全国社会消费总额增速9%估算，考虑消费结构升级趋势，2025年中国文旅、康养服务消费市场规模将达到10 万亿~15万亿元。

　　巨大市场空间的开启与房地产行业转型期相结合，为文旅康养地产市场打开了快速增长通道。立意鲜明、特色定位准确的，符合都市人群消费期待的，定制化、高端型文旅康养融合业态正成为时下趋势尖端。据中房智库不完全统计，截至2019年6月，全国上市房地产企业正在开发的文旅康养概念地产项目超过1200个。

　　政策契机：全面深入实施健康中国战略

　　十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为应对老龄化挑战、满足我国人民不断升级的健康休闲和医养服务需求，近年中央和地方出台了一系列政策，推动产业发展、引导社会投资进入。特别是在医养产业方面，按照“健康中国”战略的指引，做出了递进式政策安排(表1)。