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2019年房企拿地规模将下滑 地域聚焦成战略布局方向

来源:房掌柜  整理 海南房掌柜  2019-04-19 09:12:50阅读量:2526
[摘要]2019年房企拿地规模会继续下滑,投资拿地更趋于理性。

  土储是房企的生存之本。

  在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下,2018年,大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地,而下半年谨慎甚至暂缓拿地,收紧投资准备“过冬”。

  克而瑞预计,在谨慎投资预期下,2019年房企拿地规模会继续下滑,投资拿地更趋于理性。整体而言,收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。

  土地市场再迎“小阳春”

  据中国指数研究院监测数据显示,其监测的300个城市中,今年一季度流拍土地96宗,流拍率为6.1%,较去年回落4个百分点;而且,一季度300个城市楼面价较去年四季度上涨17%;平均溢价率14.6%,较去年四季度提升8.1个百分点。

  从全国范围来看,先现行的土地市场的确存在着流拍率降低、溢价率走高、地价企稳回升的特点,尤其三月份以来,3月全国土地流拍率仅为1.8%,为2018年以来单月最低水平。

  目前土拍溢价率的上升,与当前融资环境的相对宽松有一定关系。一方面可以看出在优质地块的竞争上,房企还是有明显的拿地积极性;另一方面也与年初融资环境相对宽松,房企资金回款到位、相对充裕有关。

  4月18日,财政部公布一季度财政收支数据。其中,一季度土地出让收入延续了去年的高增长。1-3月份,国有土地使用权出让收入约1.33万亿元,同比增长41.8%。这与去年的涨幅基本一致。去年全年我国国有土地出让收入规模约5.21万亿元,同比增长40.7%。

  近期,包括国家统计局、自然资源部等多个部门均发布了一季度土地市场的有关数据。结果显示,在“房住不炒”的总基调下,土地市场总体供应增加,价格微幅上涨,溢价率下调的总体态势清晰。

  土地市场的供应结构将迎来新的变化。随着差别化调控的进一步加深,对于需要积极“补库存”的一二线城市,和存量较大的部分三四线城市与县城,供地节奏将会进一步分化。如何实现满足刚需和改善需求的有效供给,将成为这些城市制定土地供应政策的首要考虑。

  4月17日,自然资源部中国土地勘测规划院举办的“2017年暨2018年第一季度全国主要城市地价监测成果发布会”上公布的数据显示,全国106个主要监测城市土地供应面积达2016年同期以来供应量最高,为4.28万公顷,同比增加15.94%。

  在价格方面,全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米。其中,住宅地价为6666元/平方米,环比增速为2.21%,住宅地价增速连续三个季度放缓。

  对于当前土地供应来说,实际上是和库存规模挂钩的,一些大城市的库存规模不足,所以确实存在积极供地的需要。这既符合监管部门的政策,也是市场发展的要求。对于此类市场来说,当前土地市场的发展火热,显然也说明房企热衷拿地。随着供地节奏的加快,房企的土地交易势必加快,但确实也会出现一些高溢价土地的现象,尤其是部分地级市。

  这在数据上也有所体现,土地市场在地产轮动效应的影响下出现明显分化。三线城市住宅地价增速同、环比均超过一二线城市。

  这一特征延续了三线城市上一年度在住宅地价的年度增长率的提升之势,2017年三线城市住宅地价年增长率为9.95%,近3年来首次超过二线城市。

  综合地价温和上行之时,“房住不炒”的政策导向持续强化。

  中国指数研究院数据显示,2018年1-3月,全国300个城市土地平均溢价率19%,较去年同期下降14个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率22%,较去年同期下降17个百分点。

  当前溢价率总体上压缩,在于溢价率的指标有很大的管控。大城市通过配建的方式,适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象,但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看,溢价率的管控仍将继续,同时对于拿地的资金也会积极管控。

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责任编辑:梁珮瑜

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