齐俊杰：集体建设用地建房出租 盘活租赁商业模式

　　昨天，自然资源部办公厅、住建部办公厅联合发函表示，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。其实早在2017年，就有过类似的文件，当时是国土部和住建部发布消息，利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，并设立了13个重点城市分别为，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。相当于这次把试点进一步放宽，认为集体建设用地建设租赁住房，这条路是正确的，可以向全国推广。

　　此政策的意义在于农村集体土地不用经过国家征地环节直接进入了市场租赁住房，相当于土地成本大幅降低，开始通过市场需求来配置土地资源，而政府不再过多干涉。可以想见，在租金较高，同时农村集体建设用地充沛的地方，一定会引发一个小高潮，农村集体土地，将直接找开发商对接，建设租赁住房，收取房租享受收益。

　　一直以来租房市场建设不起来，与高房价有密切的关系，因为一年的租金回报率现在普遍不足2%，这个生意实在没办法做，无论是开发商自持物业租赁，还是长租公寓租赁，全都是亏本的买卖，如果要想开发租赁模式，就必然在房子上叠加服务，也就是说必然走高端路线才行，比如万科的翡翠书院，14000一个月，又或者自如，蛋壳这些公寓，价格全部要高于市场平均水平。客观上造成了一个非常坏的影响，那就是推升了市场租金。这就违背了发展住房租赁市场的初衷，反而让老百姓(47.43 -0.29%,诊股)叫苦不迭，逼着大家又都回去买房。

　　这个局该怎么破?农村的集体建设用地绝对是个突破口，在北京上海这种超一线大城市，也依然有很多的城中村存在，甚至有的位置比商品房还要好，这些地方苦于土地性质一直就是灰色地带，最后都是村民自己盖成小产权房，私底下往外卖。如今，这块已经相当混乱，小产权房参差不齐，也产生了不少麻烦和纠纷，根本没办法统一管理。

　　如果能把这块土地利用上，就有了很好地经营模式，一个房子土地成本占据了70%左右，也就是说如果土地成本为0，那么房子只有30%，那么我们不妨算笔账，按照现在的市场租金不到2%计算，一套房子市值100万，一年租金回报只有2万，如果房子的成本降到30万，租金还是2万的话，那么租金回报率一下就提高到了6.6%，超过了贷款基准利率4.9%，那么这个生意模式就存在了，开发商和农村集体土地所有者，可以通过两种途径解决资金问题，一是通过银行贷款，用租金偿还贷款利息，二也可以通过资产证券化REITs的方式，打包成证券卖给投资者，跟投资者共享收益，也就是说租金回报率提高到6.6%的水平，整个租赁的商业模式就全都盘活了。

　　这个政策大力向全国重点城市推广，对大家都有好处。

　　首先，作为土地所有者必然非常有动力，因为这是一份永续收入，将永远产生现金流，而且是可以抵御通胀的现金流，有利于改善农民的基本生存条件。

　　其次，租房者也将带来实惠，大量土地入市不经过招拍挂进入市场，无形中增加了租赁住房的供给，短期内先不说降租金，但起码租金上涨的势头将得以延缓。缓解城市的租房压力。

　　第三，投资者可能获得新的产品，通过REITs投资市场，这是一个很好地抵御通胀的资产配置工具。由于租金长期上涨，跟收入上涨的水平相匹配，所以房地产REITs具有很好的防御属性，如果现在能有6%以上的收益，肯定会被市场哄抢。所以也会解决建设的资金费用问题。

　　第四，明确的利润空间，也解决了开发商的后顾之忧，让他们可以放心大胆的投入资金。

　　第五，租房市场活了，对于高房价也会产生一定的抑制作用。

　　那么有人问了，这个事要等多久呢?其实，已经在紧锣密鼓的进行之中了，只是现在还在试点阶段，而且很多工程也还在建设当中，并没有投入使用，比如北京，2017年已经确定的集体土地租赁住房项目共39个，主要分布在朝阳区、海淀区、丰台区、顺义区、昌平区以及大兴区等12个区，整体建设用地规划约203公顷，总建设面积约321万平方米。据说2018年还有200公顷集体建设用地入市，建设租赁住房，也就是说根据2年的建设期计算，今年应该会有陆续的项目竣工，并投入使用，到时候让我们一起拭目以待，看看政策的效果到底如何。

      （来源：齐俊杰看财经）