刘志峰：应推进住房租赁市场发展 增加租赁住房供应

改革开放以来，我国住房领域不断推进改革，取得了举世瞩目的成就。作为改革的亲历者和参与者，中国房地产业协会会长刘志峰有着切身的体会。

　　记者：您认为改革开放以来我国住房领域取得的成就体现在哪些方面？

　　刘志峰：改革开放以来，我国房改不断深化，群众住房条件得到了极大改善，取得了举世瞩目的成就。我参与了房改重大问题的研究决策和重要文件的起草、部署、实施。回首往事，既有攻坚克难的艰辛，也有改革成功带来的喜悦和欣慰。40年的城镇住房制度改革，打破了传统的福利分房观念，确立了市场机制配置资源的基础地位，实现了住房供应和分配制度的重大转变，为我国城镇住房建设和发展注入了巨大活力，为国民经济平稳健康发展、人民生活水平提高作出了重要贡献：首先是确立了新的住房基本制度；其次是推动了住宅建设快速发展；第三是通过房改促进了居民住房条件的明显改善；第四是房地产业成为国民经济的支柱产业；第五是增加了居民家庭财富。

　　记者：您认为住房领域改革还面临哪些挑战？

　　刘志峰：现阶段，住房领域改革面临以下四个方面的挑战。一是房价太高，如何实现住房公平是群众强烈的呼声；二是供应结构不合理，新移民、新就业的一些大学生或者其他人员，原始积累基本没有，也没有房子，想租房子也很难，市场上真正供应的住房面积比较大，而不是小户型、中低价位；三是住宅属性因为炒房被扭曲；四是杠杆过高，存在金融泡沫风险。我们要深入贯彻近年来党和国家在房地产领域提出的新理念、新思想，积极利用房地产制度优势和创新优势，使房改既符合国情也符合市场规律。

　　记者：您认为住房领域改革应该在哪些方向发力？

　　刘志峰：住房制度改革是一项涉及国计民生的重大工程，每一项政策的调整都要慎之又慎，调查研究要深入细致，尤其要注重顶层设计，优先保障居民家庭住房权利。既要坚持市场化的改革方向，也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭“住有所居”；要继续从土地、金融、财政、税收等多方面形成配套改革措施，这样才能确保房地产平稳健康发展，短期政策的效果已经越来越不明显。

　　首先是大力发展租赁住房，增加租赁住房供应。近年来，长租公寓发展较快，对促进住房租赁市场起到了作用，但这种模式只是提高了住房租赁的运营效率和管理服务，并没有真正增加租赁住房的供应量。其次是改善住房供应对需求的适配度。库存为什么会存在？除了需求不足因素，还有一个很重要的原因是住房空间布局、性能、质量、性价比不能适应消费者需要。第三，依靠工业化提高精度，根治住宅质量通病，补好短板。第四，依靠信息化、智能化做好服务，将家政养老、社区医疗、居家看护等资源接入家庭，为社区居民提供便捷服务。第五，注重住房全寿命周期资源能源节约和全方位服务，同时加强标准化建设，使住房全寿命周期都能按标准建设管理。

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　　在“租购并举”政策引导下，房地产企业、互联网机构、金融机构等纷纷进入住房租赁市场。其中，建设银行等商业银行推出的创新服务探寻稳定租期和租金价格、解决租房痛点的新办法。

　　银行探路住房租赁

　　发力长租市场

　　近年来，国家推出多项举措，大力推进住房租赁市场发展，以促进我国住房市场“租购并举”。链家研究院发布的报告显示，到2025年，我国住房租赁市场规模（租金总额）将跃升至3万亿元。

　　面对广阔市场，从去年开始，多家互联网机构和不少知名房地产企业进入住房租赁市场。不过，在新的市场参与者中，“银行系”显得很惹眼。

　　广州工作的顾先生在白云区荔德路已租住满1年了。自去年搬来后，周围租房价格不断上涨，可顾先生租住的房子已锁定3年的租金。“一年前我通过建行推出的平台与业主签订了每年4.8万元的长租协议，并一次性支付了3年租金，房租享受了95折优惠。”

　　能够锁定租金固然很好，但3年的租金也是一笔不小的开支。不过，顾先生并不担心。“我向建行贷了7.5万元，每月还贷压力并不大，优惠的租金和贷款利息相抵后还省了1500多元。”

　　租期短、租金涨常困扰租房者，往往使其权益难以得到充分保障。建行董事长田国立介绍，自去年11月，建行进入租房租赁市场后，尝试利用搭建租赁服务平台和推出个人住房租赁贷款解决这一问题，着重培育长租市场健康发展。

　　建行的统计数据显示，目前，该行发放的“按居贷”每笔平均约4.4万元，平台租赁合同期限在1年及以上的占比达70%。

　　银行引导资源配置

　　帮助中介去金融化

　　今年4月，广州市民何女士将闲置的120平方米住房“存”给了建行，租期6年，一次性收到租金50万元。“相比租金价格，我更看重银行的安全性，一次性租6年，后续管理等问题都不用我操心。”

　　“一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化，利用租金的期限错配形成‘资金池’，给长租市场带来隐患。”一名中介机构人士表示，银行进入租赁行业可以让“市场的归市场，金融的归金融”。金融的事让更专业的机构来做，中介才能变得更纯粹。

　　“银行要扮演资源整合者的角色，与专业中介机构一起打造租赁市场。”建行行长王祖继表示，建行从未给中介收房提供融资支持，而是通过服务平台直接将租金付给业主，有力地稳定了租期和租金价格。

　　业内人士分析，建行一方面利用信贷帮助租客解决长租资金，另一方面与政府、房企、中介、个人合作获取大量稳定房源。一手解决需求，一手解决供应，有助于更多市场主体共同发展长租市场。

　　截至8月末，建行的“建融家园”平台累计上线房源超过200万套，租赁成交30万套。平台注册个人用户超过180万户，平台合作的专业租赁机构、中介机构等超过4000家。

　　参与租赁场景建设

　　柔性有效去痛点

　　除了建行，去年以来，包括工行、中行在内的多家商业银行也已进入住房租赁市场。工行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团等签署住房租赁战略合作协议。中国银行与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。

　　“越来越多的银行正进入租赁市场，但大多数银行主要围绕金融服务推出产品。建行要多向前走一步，参与住房租赁场景的建设、组织。”王祖继介绍，“提供住房租赁全场景IT服务，为政府监管租赁市场提供有效工具和手段，这才是建行与其他市场竞争者最大的不同。”

　　据介绍，除了为住房租赁交易提供透明环境，建行还为政府公共住房服务、企业租赁服务提供相应的管理系统，并为相关监管部门提供住房租赁的市场分析和动态监测数据。目前，监管服务系统已在278个城市上线运行。

　　专家表示，监管服务系统可帮助政府管理租赁市场，打击假房源、黑中介，有效解决房屋质量、房源真实性等租房痛点问题，为落实“租购同权”创造条件。

　　田国立表示，住房租赁市场的新模式、新生态正在呈现，面对租房痛点，金融这把“手术刀”将更柔性也更有效。

（房掌柜整理自经济日报、海南日报）