长租公寓发展最佳状态：结合REITS 降低融资成本

　　“长租公寓将成为开发商的标配，没有做的焦躁，正在做的很焦虑。”7月11日上午，2018年住房租赁暨中国资产证券化论坛深圳行专场上，这样一句话总结了国内长租公寓的现状。

　　居高不下的房价市场加上摇号买房的大趋势，以及逐步向租房倾斜的政策，都给房屋出租市场带来了利好的消息。在租住需求上升和“租购同权”政策利好等多重因素驱动之下，各路资本均想参与瓜分这个亿万蛋糕。

　　据房掌柜了解，目前全国租赁市场的容量达到5万亿，其中全国流动人口为2.53亿人，流动人口租房比例为72%，租赁刚性需求人口达1.7亿人。

　　在5万亿的市场容量下，全国租赁市场存在着巨大的风口。国泰君安发布的2017年长租公寓报告显示，大租赁时代，在均衡状态下，中国长租公寓需求端能带来的租金收益至少达200亿元。其中，长租公寓需求从2016年的200万间将上涨至2020年的1000万间，平均租金增长率预计达5%。到2020年，长租公寓潜在营业收入预计近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。

　　在如此巨大的租赁市场容量背景之下，越来越多的房企布局长租公寓。据房掌柜现场了解到，2021年，深圳租赁人口预计达694万，其中个人租赁144.7万间，城中村155万间，分散式品牌公寓16万间，集中式品牌公寓117.5万间。

　　与国外相比，长租公寓在国内起步的时间较晚，相对于美国租房市场B2C与C2C之间46开的占比，中国租房市场，以C2C97%的占比占据绝对地位，B2C占比仅3%。由此也可以看出，国内品牌公寓市场增长空间巨大。

　　但随着供给侧改革和消费升级，由小业主直接提供的房屋租赁亦存在着大量的痛点。社交和服务的缺失、房东的随意违约、黑中介虚假信息的发布等都长租公寓来说是一个考验。

　　长租公寓现状可以分为集中式和分散式两种，其主要参与者是创业类公司、房地产开发商和房企产服务商。其中集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，因此在整体规模上集中式长租公寓远落后分散式。

　　拿2017年中国公寓市场来说，其中分散式占比为74.56%，集中式占比为17.17%，服务式占比为8.27%。

　　成立于2011年的分散式代表自如，其背景是房地产服务商(链家)，目前已在北京、上海、深圳等13座城市开展布局，规模达40万间，处于品牌公寓规模的领先地位;而集中式代表之一的魔方公寓，其背景是创业型公司，成立于2008年成立更早于自如，布局范围包括北上广深等20余城，其规模只有4万间。

    随着城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进，中国的长租公寓在近几年发展迅猛，并且随着REITs、ABS的优势逐渐被大家认知，长租公寓资产证券化将成为开发商新的融资工具。

　　国外标准REITs的本质是一种投资主体，REITs的收益和风险主要依赖于REITs的发行机构，REITs的评级实际上是对REITs发型机构的评级。而国内类REITs的本质是一种金融投资产品，其收益和风险主要依赖于基础资产收益状况和风险水平，评估物业产生现金流及其稳定性，并由此进行物业估算，是判断其还款能力的关键。

　　未来，当资产价格的增速减缓甚至下跌，使资产收购的资本化率提升，再结合REITS等长期融资工具，大幅降低长租公寓融资成本，中国长租公寓将迎来行业发展最佳状态。