致敬白银时代：珠海楼市十年关键词 个个都是“大招”

2008-2018这十年是房地产跌宕起伏的十年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市主旋律中，回顾珠海多次出台楼市调控政策，为这“野蛮的十年”，打上一针针的镇定剂。

　　关键词1：地王频现

　　2008年，由于受到国际金融危机影响，为刺激经济，保增长，中央出台4万亿救市计划，开始全面救市，刺激购房需求，再次重申房地产为“重要的支柱产业”。华发以7573元/㎡的楼面价成为当年的“地王”，地块项目是华发山庄。

　　2010年楼价破万!是的，从7千多到过万,珠海只用了一年的时间。一年前,珠海的住宅均价还不到7500元/㎡,一年后的2010年，珠海的住宅价格已经破万。这一年,新加坡房企仁恒置地以近30亿的价格在珠海拿了一宗土地，楼面地价6000元/平方米,成为当年的珠海地王。

　　2016年，金湾地王出现(金湾区西湖片区启动区)，此地块最终由珠海崇峰房地产开发有限公司竞得，成交楼面地价拍至19050元/㎡，成交总价拍至33.4亿元，溢价率382.28%。

　　2017年8月26日，唐家四块住宅地连拍，其中，雅居乐以总价1233748880元、楼面价28000元/平米拍下珠国土储2016-09地块，宗地面积22031.23㎡，起始价4500元/㎡，溢价率522%。该楼面价已经超过715地王的19050元/㎡，成为新的单价地王。

　　关键词2：调控一张一弛

　　2010年是房地产史上调控最严厉、最频繁的一年，从国十一条到新国十条，先后六次调息，甚至多个城市纷纷出台了限购令。在这种环境下的珠海楼市却并未停滞，反而大步向前发展。

　　2011年11月起，在全国多地相继推出楼市限购政策，以及国家对楼市严控的背景下，房价快速上涨的珠海适时推出楼市限购政策，除了“限购”之外，珠海还实行“限价”。根据公开文件显示，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。

　　2014年9月26日，珠海市住房和城乡规划建设局网站发布《珠海印发加强住房保障和供应体系建设的意见》，《意见》宣布对对原有的限购、限价政策作出调整，即对珠海“双限令”进行松绑，这也是继全国30多个取消楼市限购政策后，广东省第二个取消限购的城市。至此，全国只有北京、上海、广州、深圳河三亚五个城市未取消限购。

　　2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。这一年，珠海出台的楼市相关政策和规定也不断加码，力度之大，都超过了以往。4月8日，珠海颁布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，针对全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。非珠海户籍者需在本市连续缴纳5年及以上个税或社保才能买房，新购普通住房(包含法人单位和居民家庭)须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。

关键词3：城市更新加快

　　如今，随着城市化进程的加快，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已处于极度稀缺的状态，率先进入存量房时代，迎来了城市更新的浪潮。

　　2014年珠海已完成改造项目24个，涉及用地 77.8 万平方米，累计投资 38.2 亿元。截至2015底，正在改造的项目共计61个，涉及用地 410.3 万平方米。南湾片区旧村改造项目、城市之心、市民文化广场等 29 个重点项目正在按计划推进。

　　近年，珠海的各项旧改项目都已提上日程。2017年12月11日，银坑村城市更新项目拆迁签约大会正式开启。据了解，湾仔银坑村改造后将有43706.78㎡的二类居住用地+商业合用地，建筑面积为149280.51㎡，容积率为3.42，建筑高度为100m。该地块设置1处邻里中心、1处9班幼儿园，并沿西北侧设置宽度不小于4m的环山绿道。在项目内落实1处二级社区体育公园。

　　今年，珠海对香洲区雪天星城市更新项目进行批前公告。公告称，该项目地块位于吉大石花西路南侧、建业四路东侧，原为工业厂房，调整之后将变为商务用地、旅馆用地、二类居住用地。

　　珠海房地产职业经理人俱乐部副主席官海京表示，目前来看，香洲主城区的功能定位未来十年八年都是无法撼动的。随着新城市中心、恒隆旧村改造的落地，主城区的新增土地供应基本是从三旧改造获得的。未来，三旧改造能够为珠海主城区带来相当大的供应量。只要政策更灵活，村民的诉求能更合理，开发商能加快旧村改造进程的话，主城区也会有一个好的房地产前景。

　　关键词4：房贷利率逐步上调

　　相比于近20年来的房贷利率，不难发现，其实目前的房贷利率还处于一个比较健康的水平。日本经济大学陈立新博士表示，一方面，银行的融资成本在上升。由于央行货币政策现在中性偏紧，货币市场的利率上升已成大趋势，于是银行的融资成本也上升，而这最终会逐步传导至房贷利率之上。

　　另一方面，房地产调控正在密集执行，自2017年以来，就有40多个城市发布59个调控政策，而房贷利率上调就是要增加炒房者的融资成本，遏制房地产的过度炒作，并且达到金融去杠杆的目标。

　　目前。珠海房贷利率已保持在首套房房贷利率上浮20%左右，二套房上浮25%左右。