陈龙兵：租购并举新时代的企业选择 进行深度探讨

　　房地产进入长租公寓的市场，分析起来大约有四个模式，一是开发运营自己持有，公寓所有者专门成立运营团队，负责租房公寓的运营，获取轻资产和资金，代表企业包括龙湖、招商蛇口等，各城市的租赁土地供给已经在加大，房企通过招拍挂拿地的租赁业务获取房源。二是原来开发的已持有的资产目前也在盘活。

　　三是收购+持有运营，其中优势最大的就是房地产有大量的存量房源，它获取房源的途径和速度比较快。    对于房地产来说，它的劣势就是目前的团队相对比较薄弱。资产托管，部分持有的房企选择不自己进行运营，而是找专业的长租公寓运营商进行战略合作，叫做资产托管，代表企业是保利、绿城。在运营服务方面，对房屋进行标准化装修，并进行出租，这种纯运营服务，都是专业的运营商。

　　代建运营，房地产来收，政府提供土地规划建造和服务，向所有者缴纳租金。目前在长租公寓里面，其实每个企业都有不同的策略，应该根据自己的情况清晰的定位，以合作方投资来创造价值。

　　四、房企类长租公寓运营痛点及策略

　　长租公寓目前的痛点，租金差这种主要的来源没有了，未来它的回报是不是往延伸方面走呢？这种延伸怎么做，我觉得这个可能是公寓行业里面都要面临的一个问题。

　　要数字化和体系化运营，包括我们所说的下一步的去化、房源管理、合同管理、物业管理账户等等，在公寓行业里面有这一套系统来管理，对于整个运营的成本会有较大的节约，同时对管理的品质也会增加，当你有几百套的时候你没有体系，还可以解决掉，当你上到几十万、几百万，如果没有品牌系统做支撑，会带来很多问题。

　　其实，公寓的运营环节，剥开来看，公寓的运营租客的吃喝拉撒这一块，我觉得公寓的运营像物业管理的运营，只是在公寓运营这一块我们要增加去化这一项，我所说的去化就是房屋的出租率要达到更高，其实后面的运营完全跟物业运营是类似的。

　　上次我们也去了美国看了一下美国长租公寓的市场，它给我的感觉就是它跟国内的是完全两个概念，美国长租公寓其实最终是作为一个资产管理，美国的长租公寓产权是长期的，比如说是我的楼，我可能过十年、二十年要卖掉，这栋楼的新旧程度将决定着这个楼的价值。他们非常重视这种基础的管理，包括设备设施的管理，房屋的日常维修养护管理，这是他们看的比较重的。再就是去化率，房屋的出租率是多少，这个是持有者比较看重的三个模式。

　　在美国的长租公寓，他们也是以物业管理的状态出现的，我们只是叫长租公寓的管理，它的持有人或者说拥有者对房屋最终是希望做到两块，一是靠购买的资产升值获取利润，二是租金的回报通过这种REITs去加速它的周转。

　　最后一个痛点，我们说金融，借助金融实现有效退出，企业可以通过发行REITs，房地产所占的比例也能实现持股撤出。前一段时间金地基金也在考虑介入房地产市场，也是希望构建一些自持比例的地产，通过发行基金的方式向下进入。

　　五、金地荣尚荟

　　金地其实有两个品牌的公寓，一个叫草莓社区，一个是金地荣尚荟，草莓社区现在涉及到的运营模式，一个是自己开发以后，我们有部分资产自己留下，来进行运营管理。第二个同时也在社会上收取一些资产来进行管理。

　　年前草莓社区也收购了一个公寓，在市场上也有一些声音。金地荣尚荟公寓，它基于完全的轻资产管理，它的落脚点是以物业管理+公寓来进行运营的，就像前面讲的，我们说的公寓运营管理是分两块，一块是对于物的管理，一块是对于人的服务，出租率是我们最看重的，这个就相对简单的跟大家介绍一下。

　　其实还是那句话，各行各业在百花齐放的时候，或者我们说公寓到底未来的利润点在哪，它的商业模式哪个才是更好的，未来路在何方，其实每家企业都有每家企业根据自己的情况寻找适合于自己企业的，未来谁能成功，谁失败，我觉得这个可能需要时间去验证。

　　（房掌柜整理来自人物观点）