50城中有28城平均楼面价下调 房企拿地积极性降温

房产交易从平稳到冷淡，不过是近两个月才出现的情况，而今年年初以来的土地市场，却一直伴随着拍卖溢价走低、流拍数量大幅上升。在严厉的楼市调控政策及土地出让限制下，房企的拿地积极性正在逐渐降低。

土拍溢价率走低 多城楼面价下调

克而瑞研究中心分析师指出，土地市场的凉意在2018年更加明显。2018年下半年以来，中国主要城市土地成交溢价率持续在超低位运行，环比以持续下降为主。在当前市场环境下，高溢价拿地已经成为相对罕见的行为。

另一方面，溢价率走低甚至楼面价同比下调，超过一半城市的地价同比走低，其中包括上海、北京、重庆、苏州、深圳等热点城市。中原地产研究中心数据显示，今年1~11月，50个大城市卖地合计收入为3.27万亿元，在平均土地溢价率方面，50个城市中有45个城市出现溢价率下调，占比达90%；有28个城市出现了平均楼面价下调的情况，占比高达56%。房企拿地积极性全面降温。

中原地产研究中心称，从热点城市看，大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右，明显低于2015~2017年平均30%的溢价率。

 中原地产首席分析师张大伟指出，房企因销售放缓、融资成本上升等带来的资金压力骤升也使其拿地时更趋理性，对非优质地块的拿地积极性下降。

流标宅地超千块 土地储备上升

土地流标，也成为今年的常态。中原地产研究中心数据显示，截至11月29日，一二线城市住宅土地年内流标达282宗，是近六年来的最高记录，同比上涨143%。年内，三四线城市住宅土地流标944宗，同比上涨了23%，叠加一二线城市，前11个月，住宅土地合计流标合计达1126块。

除了与房企资金压力有关，宅地流标还受多种因素影响。张大伟称，出让土地的要求越来越多，特别是各种配套建设使得开发商资金压力加大的情况下，很难拿地。一些地块并非城市热门区域，也让企业望而却步。

部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外，史上最密集调控潮、“房住不炒”政策预期影响、房地产市场走势分化等，导致大部分房企对土地市场的热情逐渐降低，抢地积极性下降。

张大伟强调：“目前来看，土地流标依然不是主流，流标土地占比依然非常低。但随着楼市降温持续，土地流标数量可能会继续增加。”

新房市场交易趋冷，土地储备也会增加。易居研究院12月11日发布的数据显示，截至11月底，其监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。

以土地储备去化周期来看，100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月，这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上述城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，去化周期压力会比预计的小一些。

“100城11月的土地储备去化周期为19个月，目前正呈现上升趋势，主要原因在于商品房交易降温，进而影响了去化速度。考虑到商品房销售市场将继续下行，土地储备去化周期则将持续反弹。不过对于一些去化周期小于12个月的城市，建议未来积极增加供地。”严跃进说。

市场或更冷 房企另类拿地增多

“巧妇难为无米之炊，没有土地，房企连基本业务也难以开展。”张大伟说，“大量中型标杆房企在积极抢地，特别是业绩目标从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的房企，它们成为抢地的主力。整体来看，房企拼规模趋势加剧，调控虽在加码，但仍要加速拿地。不过，资金面承受的压力也很大。

临近年底，一些城市也在积极推地。据中原地产研究中心的数据，截至目前，40个一二线大城市确定入市的土地多达1636宗，刷新最近数年记录，其中住宅地块多达553宗，也是近几年月度最高值。张大伟预计，今年一二线城市土地市场将维持高位，明年或保持平稳。

(房掌柜整理来自中国新闻网、中新经纬）