楼市调控密集房企分化加剧 四季度融资需求仍然强劲

　　今年11月份，陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划，整体资金规模超过千亿。与此同时，由于海外发债比重上升，带动企业平均融资成本整体上行，创下近三年新高。业内人士分析认为，由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓，企业之间的规模竞争仍在延续，大小房企分化加剧，整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

　　11月份房企融资动作密集

　　今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限，甚至有房企打出了“活下去”的口号。从下半年开始，合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。

　　11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。仅11月份最后2天，就有12家房企陆续发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模近300亿。

　　据Wind数据，整个11月份，房企境内外融资放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月份房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%;月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

　　全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%;累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

　　11月份，房企与金融机构合作较为频繁，仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议，总额为400亿元，其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

　　公开消息显示，早在今年10月泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议，上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作，近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。

　　克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，多元化的融资方式，加上与银行在各业务中的全面合作，能够助力泰禾各业务板块的快速发展，如养老、教育、金融等等，从而为企业带来更多收益。

　　不仅是泰禾，当月正荣集团和金融机构的合作也广受关注。正荣与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。上述分析人士认为，这些都表明在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作，增加未来流动性。

　　该人士进一步认为，11月多家房企的大额融资计划获批，从长期来看，由于房地产市场的增长已经明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是，当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃，因而，预计在未来的一段时间之内，调控政策仍然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。

　　融资难、融资贵已成常态

　　美元债融资成本上行，但房企仍选择境外融资，主要是受国内融资环境趋紧和明年将迎来偿债高峰的双重驱动。

　　据恒大研究院近期发布的一份报告显示，2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。从2018年下半年开始，集中在2015~2016年发行的公司债也将密集到期。同时，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期。

　　市场寒冬之下，房企纷纷推出救市方案。如减少拿地，谨慎出价;暂停多元化布局，退出一部分运营不佳、前景不明朗的业务;精简内部结构，控制成本甚至裁员。

　　在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，11月房企发债获批数量和速度的“双升”，主要是为了解决债券到期问题，并没有增加现金流。房地产行业融资环境仍然严峻，流入行业的资金依然被严控，银行按揭贷款和开发贷款仍处于零增长区间，房企自筹资金增速也趋于回落。

　　另外，从三季度开始，房企已经进入偿债高峰期，发债筹资覆盖借新还旧尚且力有不逮。例如，尽管今年三季度房企债券发行规模达1759亿元，但当季到期债务为1381亿元，净融资额仅为378亿元，较去年同期的855亿元大幅减少;10月1日至今，房企债券到期规模为1183亿元，截至目前房企债券净融资额为-250亿元。这也从侧面印证了2018年房企“融资难、融资贵”的艰难局面。

　　一家上市房企CFO坦言，今年的融资监管直接影响了房企的现金运转效率。近期公司在融资渠道方面有所扩展，融资压力有所下降，但企业资金面短期内不会出现变化。通过发债融资拿到的资金大多用于还债，在整个行业调控政策不放松的基调下，大多数房企现金流承压。

　　现金流意味着企业的生存血液，在规模竞争加剧的同时，负债高压和现金紧缺成为诸多房企首要改善的问题。

　　以近期发行高息美元债的雅居乐为例，其净利润从2016年的22.84亿元增长到2017年的60.25亿元，但2016年经营活动产生的现金流为68.87亿元，2017年下滑到29.53亿元，2018年上半年却成了-69.94亿元。

　　不光是雅居乐，大多数房企这几年利润都在走高，现金流却捉襟见肘，且净资产负债率都处于高点，这些指标与房企的兴衰如影随形。不难看出，房企长期偿债能力已经开始出现下滑。

　　为了加速资金回笼，开发商们不得不“挥泪大甩卖”。恒大在各地楼盘8.9折销售抢跑，万科在厦门(楼盘)选择了简化住宅装修促销出售的玩法，“首开万科白鹭郡”别墅，原价500万元，曾一口价278万元，直接腰斩;碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目，开卖只有两个月，突然降价近30%。

　　今年的这个冬天比往年更加寒冷。在这个过冬阶段，有的房企选择迅速转身，有的则还在奋力一搏，“稳主营、稳周转”成为了房企共同的选择。在多重利空政策频繁出台背景下，市场存在的风险不容忽视，如何准确把握资金配置，控制负债、增加现金流，是它们必须直面的挑战。

　　四季度融资需求仍然强劲

　　值得一提的是，房企上市融资热情同样高涨。11月，中梁控股于13日向港交所递交了招股说明书，而万创国际也于22日重新递交了上市申请，同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。

　　“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致房企融资诉求明显上涨。”中原地产研究院首席分析师张大伟分析认为，“从融资难度看，最近大部分房企融资成本虽然处于高位，但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”

　　他认为，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。“2018年，虽然房地产企业整体销售业绩依然有望刷新历史纪录，但业绩涨幅逐渐放缓。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。”

　　与此同时，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，千亿级别的中等房企也逐渐扩容。四季度以来，随着地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市场拿地布局，土地储备的需要也进一步刺激了企业的资金需求。

　　易居房地产研究院分析师沈昕分析认为，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。根据2018年三季度各项指标数据，截至三季度末，房地产金融环境指数仍然在“偏紧”区间。

　　随着中国房地产业金融环境指数的持续收紧，预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄，甚至转为负增长。沈昕认为，在此情况下，预计房价同比增幅仍将继续回落。

　　风险仍在

　　房企明年融资的大趋势仍然是银行信托、发债与项目融资。但业内人士进一步分析，未来地产债仍然有一定风险，行业马太效应愈加明显。一方面，地产行业明年还要迎来更严峻的债务到期高峰期，再融资压力大，针对房地产的融资政策不太可能有很大放松。另一方面,销售回款减少带来内部现金流的回落，地产企业资金链紧张的情形较难改变。

　　近期，监管出台了一系列政策来化解信用风险,尤其是针对债务风险较高的民营企业,但这些纾困政策多次严厉禁止投向限制行业，包括房地产。因此，从政策层面来看，地产行业融资上的放松言之尚早。

　　海通证券方面认为，未来地产债风险仍难消除，公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高，对于主体评级受限的企业发债难度依然存在。“在过去几年透支了地产需求后,明年地产销量增速大概率还会向下，地产企业将面临内部现金流的持续弱化。”一名券商分析师如是说。

　　阳光城集团执行副总裁吴建斌表示：“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”他认为，现有的融资成本，只能起到补充现金流的作用，很难真正解决企业的资金难题。

　　实际上，今年涉及债券违约与破产的房企不少，比如中弘股份、新光集团、上陵集团、华业资本、大连金玛等。

　　因此，在部外环境不利的情况下，房企未来只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。

　　大小房企分化加剧

　　业内分析指出，近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓;大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。不过，来自市场机构的统计数据显示，近期获得融资的仍以大型房企居多，而且境外发债的比例增加明显。

　　根据克而瑞地产研究中心的统计数据，房地产企业11月份发债总量546.5亿元，环比上月上升99%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

　　与此同时，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。

　　从具体企业来看，11月份融资总量最高的企业为中国恒大，融资额达194.2亿元，主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据，共计28亿美元。当月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，此外，万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低，仅为4.03%。

　　由于房企整体逐步面临偿债高峰期，更多的中小企业的融资道路并不通畅。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

　　事实上，今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

　　业内分析认为，这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。易居研究院副院长杨红旭指出，开发企业面临的是全国大行情，调控整体趋严未有松动，在市场降温初期，企业资金紧张。预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。“具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。”

    （房掌柜整理来自经济参考报、中国房地产报、21世纪经济报道）