上海楼市11月供应端疲软 单周成交9万平大跌近四成

　　随着楼市传统淡季临近，上海楼市压力渐显，上周成为了继国庆长假后又一个单周零供应的周，新房市场成交量更是下滑近4成，跌破10万平方米。

　　据上海链家市场研究部监控数据显示，上周(2018.11.5-11.11)，全市新建商品住宅成交面积为8.83万平方米，环比下跌40.33%;同时，上周全市新建商品住宅成交套数为681套，环比下跌41.55%。上周是全市新房市场成交量在国庆长假后，首次跌破10万平方米，而由于成交结构的变化，套均价格为年内高点。

　　供应端：供应挂0 11月仅1项目入市

　　上周成为了继国庆长假后又一个单周零供应的周，这也是造成上周成交量大幅下滑的重要原因。与10月下旬供应端的集中放量截然不同，11月以来，新房市场在供应端十分低迷，至今仅有碧林湾苑一个商品住宅项目推盘，因此对于当月成交的推动作用甚微。

　　其实，在持续高速快步入市后有回调是正常现象，不过近期市场供应结构不太理想，3万元/平方米以内的刚需项目屈指可数，因此对市场成交支撑力度有限。考虑到年底，房企回笼资金意愿强烈，预计调整后还有推盘动力，但力度很难超过20万平方米/周以上。

　　成交端：中高端项目为主力

　　区域成交上，只有浦东、崇明两区成交超过1万平方米，分别为1.5万平方米和1.3万平方米，其余成交均在8千平方米以内，长宁则出现成交挂0。尽管崇明成交量也不低，但环比下滑60.6%，表明入市项目过了签约高峰，预计后还会出现明显缩水的现象。浦东基于前期多个项目入市，并且一次性供应量都在3万平方米以上，加之均为高价产品，签约周期较长，因此每周成交均有稳定发挥。

　　上周成交前十的项目中，崇明的新盘东亚威尼斯公馆继续占据首位，不过签约量减少到百套以内，与前周成交超300套的成交量相去甚远。上周成交前十的项目中，除了湖畔天下和东亚威尼斯公馆，其余8个项目全部位于市区，并且其中有7个项目套均价格在800万元以上，由此导致了上周套均成交价格达到891万元的年内高点。

　　值得一提的是，商住成交面积排行榜前十的榜单上单价低于3万元/平方米的产品只有东亚威尼斯公馆1个，而8万-10万元/平方米的高端项目有5个，此外榜单中10万+的项目还有3个。并且这些中高端项目都处于中上游位置。

　　此外，基于近期高价房稳定发挥，而刚需房严重缺位，上周均价再度超过6万元/平方米，为65248元/平方米，环比上涨11.2%。近期市场供应少，产品价格差距大，一旦某个项目进入集中签约期，价格就会有明显波动，因此最近一段时期的均价参考意义不大。