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中小房企高负债压顶 瞄准资本市场开启赴港上市之旅

来源:房掌柜  整理 海南房掌柜  2018-09-29 11:20:53
[摘要]进入9月中下旬,先后有两家来自长三角的房企在港交所递交了招股说明书。 今年以来,中小型房企密集开启了赴港上市之旅。据经济观察报不完全统计,今年以来已有正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、银城国际 ...

     进入9月中下旬,先后有两家来自长三角的房企在港交所递交了招股说明书。

  今年以来,中小型房企密集开启了赴港上市之旅。据经济观察报不完全统计,今年以来已有正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、银城国际、德信地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。此外,起源于浙江温州的中梁地产也在酝酿上市计划,目前交表时间未定。

  近期递交上市申请的房企,共性颇多:销售规模大多偏小,近两年来开启了规模扩张的步伐,均提出了千亿甚至更为激进的发展目标;与此同时,这些房企的负债率居高不下,面临较大的偿债压力。

  “在目前内地融资环境较为艰难的时刻,透过境外上市集资,未尝不是一个好的方式。”香港股票分析师协会副主席潘铁珊对经济观察报分析说。

  某种程度而言,在房地产行业融资收紧的环境下,上市成了这些小型房企的“救命稻草”。

  规模扩张

  从体量看,此轮谋求上市的房企都属于“小个头”,以区域型房企为主,却也都跟风喊出了500亿甚至千亿目标。

  近日,江苏房企银城国际递交招股书。招股书显示,截至2018年6月30日,银城拥有土地储备面积仅为328.6万平方米。根据克而瑞排行榜,银城2017年合约销售额为49亿元,排名第194位。

  银城的大本营在南京,其绝大部分业绩收入也来自于南京、无锡等个别城市,但银城的野心并不小。今年银城提出冲刺200亿元的销售规模,三到五年内冲击500亿元。但是,在楼市下行的2018年要实现超过4倍的业绩增长,绝非易事。

  浙江本土房企德信地产9月18日也递交了招股书。招股书显示,2015年—2017年,该公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元,截至2018年6月30日,其土地总储备面积为636.26万平方米。克而瑞排行榜显示,德信地产2017年销售额265.1亿元,排在69名。

  今年年初,德信地产提出了2018年实现350亿、2021年实现千亿的销售计划。

  “从目前上市名单看,很多都是这一波市场崛起下的相关房企。江浙这两年地产市场发展态势较好,自然容易带来此类企业业绩成长。而且从此类企业的发展来看,未来通过上市,也可以实现力争上游的效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  在银城和德信之前,大发地产、美的置业等小型房企也早已递交了招股书。

  招股书显示,2015年-2017年,大发地产物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。尽管目前体量很小,大发地产还是喊出了“冲击千亿以及五年达到3000亿”的宏伟目标。

  同样在今年5月份递交招股书的美的置业,上市推进动作比大发地产更快。据悉,美的置业将在10月11日正式挂牌,预计发售1.8亿股,每股作价17 -21.5港元,集资最多38.7亿港元。根据招股书,2015年-2017年,美的置业实现合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合增长率高达113.7%。

  严跃进表示,香港市场这两年针对IPO给予的便利相对较多,上市速度快,很多房企都会选择到香港上市,“从上市的原因来看,也可以看出很多企业的焦虑。如果不上市,房企会面临很多压力,品牌影响力也难以做大。而上市能够开拓融资机会,也是提升企业品牌的重要因素。”

  生存需求

  融创中国董事会主席孙宏斌曾说,如今的房地产市场是大公司的“钻石时代”,“因为大公司在不断地合并小公司的市场份额,小公司都没了,这个时代就结束了”。

  据克而瑞统计,截至2018年5月末,融创、保利、恒大、碧桂园、绿地、万科六家房企的销售总规模达到12359.5亿元,和第二、三梯队房企的业绩总和相当。留给中小房企的或是“蜗居”般的生存空间。就算是2016年就已在百强房企中排名第23名的正荣地产,彼时其合约销售也仅占全国房地产市场的0.31%。

  千亿规模是目标,是房企在房地产江湖里叱咤风云的底气,是免于被迫出局的“金钟罩”。然而,千亿规模意味着持续的投入和开发,这背后,需要的是源源不断的资金。从招股书来看,从正荣地产到德信中国,都有不小的融资需求。

  有的房企融资是为了还款,比如正荣地产就在其招股书中坦白,其上市募资资金除了用作现有物业项目开发,还将偿还其背负的大部分现有计息银行及其他借款。

  “我们持续寻求融资机会以支持我们的业务”,正荣地产一语道明融资和业务发展之间的密切联系。

  对于中小房企而言,融资愈发困难是其不得不面对的现实。万创国际在其招股书中这样描述其贷款渠道的限制:“我们无法通过现有信贷融资,以低成本取得足够的借款。”

  许下“未来5年冲击3000亿元”销售规模愿景的大发地产,虽然业绩在2017年实现跳跃式增长,但是,2017年1.5亿元的利润似乎并不足以匹配或支撑其快速扩张所需的周转资金,对资金的渴求也在逐步显现。招股书显示,2017年,大发地产经营活动净现金流从2016年的8.55亿元骤减至-23.93亿元,截至2018年2月28日,公司计息银行及其他借款达11.5亿元,是同期所持现金及现金等价物的两倍。

  2017年末,资产负债率达404.7%的恒达集团在其招股书中透露,预计在2018年、2019年分别借款约6.18亿元、3.26亿元,均超过公司2017年1.37亿元的利润规模。

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责任编辑:黎燕霏

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