2018土地流拍现象明显增加 一二线城市“地冷价跌”

日前，国家统计局发布的数据显示，截至8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。其中，住宅待售面积减少423万平方米，办公楼待售面积增加12万平方米，商业营业用房待售面积减少110万平方米。

中原地产监测数据显示，楼市库存数据已连续超过4年下调，全国性的去库存周期已经完成。对此，中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，从全国房地产市场看，除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候，大部分城市已经需要补充库存。

与此同时，近期，全国各地土地流拍事件频现，一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价戏码，土地市场降温加剧。根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

一位东吴证券的分析师告诉《证券日报》记者，2018年以来，一线城市流拍率波动最大，而溢价率最低；二线城市流拍率较高且稳步上升，但溢价率不高；三、四线城市流拍率稳中有降，溢价率也持续处于高位。此现象从年内平均数值看更为显著。整体看来，2018年土地流拍现象较前两年明显增加，一、二线城市“地冷价跌”现象明显。

上述分析师分析认为，这恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地。

谈及为何会出现土地流拍现象，张大伟认为原因如下，首先，土地配建复杂，地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。其次，房企资金压力逐渐出现，从2016年9·30开始，全国一、二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。第三，对未来房地产市场走势出现分化，整体看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。最后，今年以来，地产调控继续加码，出现历史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。核心是房住不炒，房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。

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中国指数研究院数据显示，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米。

东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为，年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响：限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。

周岳解释，此轮流拍事件是房企重质量、稳利润的自主理性选择结果，这将导致市场需求的萎缩，从而限制房价的上涨空间。而土地流拍高企也是地方政府囿于财政支出和债务压力，急于卖地变现的结果，供应土地面积大幅增加的同时土地溢价率明显回落。另外，政府对于土地出让的依赖性已达到空前高度，加之部分地区公共预算收入的税收方面也过于依赖房地产，随着土地流拍加剧，将制约地方财力增长。

2018年以来，一线城市流拍率波动最大，而溢价率最低；二线城市流拍率较高且稳步上升，但溢价率不高；三四线城市流拍率稳中有降，溢价率也持续处于高位。

今年1-8月，二线城市平均流拍率为5.12%，平均溢价率17.37 %，而三四线城市流拍率仅3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出12个百分点。

周岳对比各城市土地流拍率和溢价率后就指出，土地流拍率整体上涨，而溢价率整体下跌，一二线城市“地冷价跌”现象明显，三四线城市拿地热情不减。

在此次土地流拍事件中，分城市类型看，三四线城市仍为高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升；从地域分布看，河南省流拍数量居首位，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省。

“2018年6月及8月，三四线城市流拍建筑面积均过千万，分别为1070万平方米及1100万平方米。但从各月流拍情况看，三四线城市整体呈稳步下跌态势，而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。统计年内流拍土地规模排名前20的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。总体上，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。”周岳说。

周岳判断，本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，不论是调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛，还是融资环境趋紧，资金压力增大，都可以限制开发商盲目拿地。

(房掌柜整理来自证券日报、经济观察网）