郑州二手房市场遭遇寒流 2018年上半年成交量创新低

　　关注二手房房源信息的人明显不如以前那样多

　　“今年的二手房交易真惨淡，7月份过去一半多了，我们店才成交了1套房子。”7月17日，郑州市南阳路一家房产中介负责人告诉大河报·大河财立方记者，如果行情继续低迷，他打算关门歇业了。

　　受限购、限贷政策影响，2018年上半年，郑州市二手房市场成交量持续下滑，与2016年同期相比少成交近1万套。但业内认为，未来二手房供应量会越来越多，房产中介新一轮的机会才刚刚开始。

　　上半年二手房成交量创新低

　　经历了2016年的放量增长和2017年的平稳过渡之后，2018年的二手房市场正在经历一场寒冬。

　　7月16日，郑州市文博东路筑梦地产分行经理告诉记者，目前，正值一年中最热的时候，客户都不愿意出来看房。不愿意出来看房，就意味着没有成交量。“顶着30多摄氏度高温，出来看房的一定是刚需，同时又着急买房的客户。不然，大家会选择等待一段时间，毕竟市场行情在这里放着，说不定再等一段时间房价还可能再跌一点。”

　　真二网联合创始人、运营总监邓鹏告诉大河报·大河财立方记者，二手房市场是政策市场，受限购、限贷政策影响，整个二手房交易市场都不太好。

　　限购限贷、价格下跌、客户观望、中介焦虑……这是当下二手房市场的众生相

　　根据郑州市房管局发布的2018年6月份郑州市房地产数据，6月份，郑州市商品房(指新房，下同)销售35671套(间)，而二手房成交5791套(间)，二手房占6月份房产总销量约14%。

　　数据统计显示，2018年上半年，郑州市商品房的销售总量为155306套，二手房的成交量为28152套，二手房占房产总销量约15.3%。而2017年上半年，二手房的成交量为33699套。2016年上半年，二手房的成交量为37812套。2018年上半年二手房的成交量比2016年同期少近1万套。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，2018年上半年，二手房成交量虽然较2017年下半年略有回升，但仍处于近6年平均水平附近，明显低于本轮周期最高位2016年的水平，可见市场下行趋势没有逆转。

　　二手房与新房价格倒挂

　　在价格方面，6月份郑州市商品住宅销售均价为8409元/平方米，而二手房的成交均价为10415元/平方米。二手房每平方米的成交均价比新房多了2006元。

　　就2018年上半年的价格来说，商品房的累计销售均价8763元/平方米，二手房的累计成交均价10679元/平方米。二手房销售均价比新房多了1916元。

　　针对二手房与新房价格倒挂现象，21世纪不动产郑州区域市场部经理杜建辉告诉大河报·大河财立方记者：“主要原因是，二手房主要集中在郑州市区，新房主要在三环以外，购房者在市区买房，只能选择二手房了。”

　　而业内专家表示，现阶段，政府对商品房实施限制备案价，不允许开发商自主定价，无论市场需求如何旺盛，价格都不能过高。但是周围的二手房价格是无法监管的，因此二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧压制住了，这样就形成了一、二手房价格倒挂现象。

　　“对于二手房来说，没有那么多来自政府的约束，二手房价格更多的是由市场上的买卖双方自主交易决定，所以，才会出现一、二手房价格倒挂现象。”杜建辉说。

　　“除非是特别急用钱的二手房房东才会低价出售，否则，如果价格达不到他们的预期，他们是不会卖的。”杜建辉说，二手房不着急卖的话，还可以用来出租。

　　二手房市场未来需求量会有所回升

　　大河报·大河财立方记者在采访中了解到，有一部分购房者因为二手房税费增加、购房成本提高而转向新房市场，而新房市场大部分都在三环以外，很多购房者进入观望阶段，有的暂时搁置购房计划。

　　消费者购买欲望下降，自然影响到了房产中介市场。大河报·大河财立方记者了解到，许多房产中介开始向内挖潜，优化公司各项制度，以降低成本、提高效率。一些撑不下去的房产中介，开始关门停业。

　　“公司在积极探索新业务，一方面是做新房市场，另一方面涉足房地产金融。”邓鹏说，新房销售以及房地产金融服务，目前可以反哺二手房销售。

　　也有人认为，随着调控继续，楼市正在引导购房需求进行合理转移，下半年有望维持稳定发展局面。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，随着七部委联手整治楼市乱象，预计下半年重点城市房地产市场大概率会保持稳定。从用户选择户型和价格段的情况来看，房子的实用价值正越来越被看重，住房需求逐渐回归居住属性，有利于推动房地产市场理性发展。

　　“买新房难度大，肯定会有很多购房者进入二手房市场，特别是那些急着买房又没有太多时间看房的人，二手房是他们的首选。所以，接下来二手房市场的需求量会出现回升。”邓鹏说，未来二手房供应量会越来越多，房产中介新一轮的机会才刚刚开始。

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　　据统计局最新数据显示，6月份，新房、二手房房价环比上涨的城市都在增多。63城的新房价格上涨，是2016年9月份以后上涨城市最多的一个月;66城二手房价上涨，数量是2015年至今数据中的最高值。

　　在二手住宅方面，6月份环比上升的城市为66个，较5月份增加5个;环比下降的城市为3个，较5月份减少1个;环比持平的城市为1个，较5月份减少4个。其中最大涨幅为长春，涨2%，最大跌幅为上海，下滑0.3%。

　　事实上，由于新房限价政策影响，近期热点城市出现了一、二手房价倒挂现象，但从整体市场走向来看，不少城市的二手房市场量价交易已经多个月连续上涨。

　　业内人士分析表示，6月份，全国新房、二手房上涨城市的数量较多，一是上半年重点城市刚性需求回归，市场在2017年的低谷上有所回温;二是海南自由贸易港、人才新政等政策频出，客观上提高了楼市的热度;三是上半年许多城市新房放量少、供应不足，供需失衡推动了价格的上涨。

　　不过，对于一线城市来说，二手房市场仍处在相对稳定阶段。以北京为例，今年上半年，二手房价呈现出波动微涨的态势，6月份二手住宅成交均价环比5月份微降了0.8%，但与1月份相比上涨了4.4%。

　　在业内不少经纪人看来，成交量在5月份冲高后，6月份再度回落，很大程度上也是因为前期价格较低的房源已经卖掉了，而购房人现在的心态普遍比较理性，当价格达不到心理预期时，不会盲目出手。

　　“国家对楼市的调控政策是坚定的。上半年住建部已多次要求各地落实楼市调控，七部委也已决定下半年在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，未来全国楼市调控只会更严，不会放松。”业内人士表示，在政策的平衡下，下半年全国楼市仍将趋于平稳，房价波动不会太大。而在新房供应上，下半年各城会加大供应，以满足刚需、平抑价格，市场交易量会稳中有升。

　　业内人士认为，当前一线城市调控既是全国范围内最严，也是史上最严的，所以未来房价整体趋于平稳;三、四线城市政策正在趋紧，自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸引力，未来房价上行空间较小;相比于一线城市及三、四线城市，二线城市会承接更多人口、产业转移，未来房价的上行压力比一线城市及三、四线城市更大。

　　(房掌柜整理来源自大河报、证券日报)