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许权胜:不动产登记落实 房地产税将与我们不期而遇

海南房地产网-房掌柜 2018-06-25 15:22:55来源:房掌柜 整理
[摘要]6月16日是周末,自然资源部悄然发出一个看似非常平淡的新闻:不动产登记平台已经实现全国联网。...

6月16日是周末,自然资源部悄然发出一个看似非常平淡的新闻:不动产登记平台已经实现全国联网。这则消息只是提到不动产登记窗口作风问题专项整治、多部门分散登记的历史遗留问题和严查违法违规办理不动产登记等内容的官样文章,甚至没有透露一星点儿不动产登记会对房地产市场关联影响的信息。众所周知不动产登记是房产税征收的必备条件,而自然资源部却对用途绝口不提,显然是害怕信息过于敏感会引起房地产市场的混乱。但传递出的信息却蕴含核弹级能量:房地产税征收已经“万事俱备只欠东风”。

  为了佐证这种判断,笔者综合各种信息来证明这次房产税改革是决然到了非改不可的局面,我国不管从内部或外部都不允许坐视对房地产税因循相袭永无尽期的漠视,不动产登记的联网更像打仗前的“炮火准备”,让人隐约感觉到终结房地产行业乱象已经近在眼前。其实当前的经济形势已经容不得我们再去陈陈相因的去“扯皮”,实体企业已经被逼到墙角,再不改革房地产税收制度就可能会出现重大经济危机。内部和外部原因都逼迫房地产税到了非收不可的地步。

  下面笔者先从内部因素来阐述我们将很快出台房产税的必要性。

  一是在地方政府债务危机的逼迫下必须配套征收房地产税。近来银保监会的严厉监管在一定程度上阻断了地方政府的融资渠道,地方政府的债务危机日益突出,所以各级地方政府对中央的房地产限制,都绞尽脑汁来突破禁令,以人才招揽为名进行变相松绑房地产,涌现各大城市的抢人计划,比如笔者所在省份安徽合肥,只要具有中专文凭,即可买房落户,借用招揽人才的办法扩大购房基数来变相使房源紧张,人为制造“饥饿销售”,使地方政府更好的价格卖掉手里的土地。

  地方政府解决债务危机的意图很好理解,就是把自身的各种高杠杆债务转嫁到民众头上。2008年前我国居民杠杆率在18%左右,2018年初居民杠杆率已经达到50%,杠杆转嫁到民众头上是因为土地财政而引起的,所以解决问题的办法只有不能再给地方政府钻土地政策的空子,使地方政府承袭原先的土地财政。这个唯一办法就是征收房地产税,由原来的土地财政变为土地定着物物权与财政捆绑。

  二是金融脱实向虚也必须用征收房地产税来遏制。本来仅是居住功能的房地产也可以称作为实体经济,自从我国把房地产彻底市场化以后,房地产便具有了金融功能,也就是说可以像股票那样炒来炒去,于是我们的房地产市场就变成了与股票类似的虚拟金融产品。那么股票炒作在于炒预期,炒作者预期这家企业今后市场行情看好,它的上市的股票就有炒作价值。可是房地产一旦也扭曲成预期,其原有的居住功能就变成投资功能,君不见几日前深圳买房要首先缴纳500万的诚意金、南京2万人抢几百套房?这体现出买房者与炒股者一样的心态,预期未来的房价会戳到天上,于是买房变成抢房,房地产市场异化成17世纪荷兰曾经疯狂的“郁金香”泡沫,而支撑这种泡沫的就是一些地方政府推波助澜参与推动土地不断上涨的预期。

  那么房地产变成虚拟经济会对实体经济有什么影响呢?虚拟经济相对与实体经济而言,实体经济是人类赖以生存和发展的基础,当虚拟经济不能为实体经济服务时,虚拟经济越强就越损害实体经济。换句话说如果企业的利润远低于炒房的利润,企业则会把资本转向炒房,脱实向虚越来越严重。这就是西方发达国家推出资本利得税和房产税控制脱实向虚的原因所在。我们的房地产税越不敢出台,资产泡沫就越大,脱实向虚趋势就越难扭转。

  三是提升消费水平必须要征收房产税。5月份央行公布金融数据,社会融资规模比上年同期减少3000亿,与预期近乎腰斩,在融资压力下,一场违约潮将大面积来袭,看来实体经济的资金面的紧张已经到了不能承受之重。再看看5月份全国社会消费零售总额增速为8.5%,是2003年以来社会消费零售总额的最低值。2006年居民负债收入比为18.5%,2018年负债收入比为77.1%,也就是说居民可支配收入不足23%,消费水平严重下降。对比一下房价,房价越涨越高,社会消费能力却在不断萎缩,“六个钱包”耗尽三代人的消费能力。即使是政府自己,有报道称曾经是湖南GDP前五名的耒阳也因财政困难,公务员5月份被欠薪,安徽六安、宿松等地发生大规模教师讨薪活动无不预示地方政府的财政也同样面临窘境。而地方财政出现财政危机的原因是房地产泡沫的不断攀升抬高了地方消费价格,人们因为所有的钱都投进了钢筋水泥中以求保值,手里就没有钱来消费,一些拥有几套房产的人却因为攒钱要还每个月的银行按揭,宁愿天天吃着榨菜。这种畸形消费结构都是因为不正常的房地产投机所引起。

  消费与企业的关系是,企业要给劳动者丰厚报酬,不仅如此,还要让劳动者无后顾之忧,政府就要建立社会福利机制。可是因为房地产使我们失去消费能力,企业生产的东西因为市场没有了消费能力而使产品积压,企业又要交各种税费又要开工人工资,产品又缺乏消费市场,而政府失去税源只能降低福利。所以这种连带关系如果脱节,整个社会经济就会越来越糟糕。所以我们抑制房地产的泡沫的扩大等于就是在提高消费能力、等于是在挽救企业、也等于是在挽救自己的福利。这些因素都直接与抑制房地产暴涨有关联。而使人们理性对待房地产只能征收房地产税。最为关键一点是地方政府以后不再以土地财政为目标,土地炒作从根源上失去动力,这才是高层和除炒房者外的民众都希望看到的。

  现在再来谈一下外部因素。

  外部因素是美国贸易战和美联储加息政策逼迫中国必须把征收房产税纳入快速通道。美国与我们打贸易战的底气来自于大幅降低自家企业的征收税率,美国的企业税减少至20%左右,比我们的35%要将近少一半,美国的房产税占地方政府收入的90%以上,以维持地方政府的有效运转,因为美国有房产税,所以可以减少对企业过度征税的依赖。美国等于是用房产税的全民纳税来减轻企业压力,企业的产品才会在全球都具有竞争力。反观我们国家对个人拥有的房产不再收收房地产税,其实也征收了,只是因为怕麻烦,在土地征收环节就把税一并征收上去了,所以给人错觉是房产拥有环节不收税。但这样收税的坏处是房产失去弹性调节功能,弹性调节没有了,就好像汽车没有按装减震器,如果遇到路况不好,人坐上面肯定受不了。同样道理,房产如果没有弹性设计,遇到一些地方政府为一己之利伙同开发商有意哄抬地价、并有意放开市场曲意逢迎民众炒作的道德风险,因为房产是生活必需品,但被少数人囤积居奇,那肯定会出大问题,牵累到大众民生。高房价必然推高企业成本,企业本来税收就不堪重负,又要为高房价而增加的成本买单,我们有什么优势来应对美国铁心要打的贸易战?

  再者,美联储的加息迫使我们资金外逃,企业融资压力加大。本来我们的应对措施也要跟进加息的,留住国内资金,但利率提高会导致我们的企业受不住。所以提高企业竞争力只有通过政府减税来实现,可是对一个行业的减税意味着对另一行业的加税。而房地产业的现状是“万千宠爱集一身”,所以在这个紧急关头也没有道理不用弹性方式来开征房地产税。

  如果一个税赋弹性没有了,调节贫富差距功能也就失去了,房地产的快速造富功能会加剧贫富分化,财富集中到少数人手里,但又没有调节功能使这些少数人的财富为社会大众服务,“朱门酒肉臭路有冻死骨”则会重演,社会不稳定因素陡增,政府又要增加维稳费用,而政府并不产生收益,这些增加的费用又要转嫁企业头上,会导致企业更加羸弱不堪,实体企业的资金也更流动到房地产行业,房地产业也会更火爆,万径归流于房地产。这些本来是推测的东西现在都在逐渐成现实,所以现在也是对房地产税征收的最佳窗口期。

  种种迹象表明,征收房地产税势在必行。我国的财富洗牌是用房地产多少来衡量,买房就能拉大贫富差距,而地方政府正是这种贫富差距的始作俑者,土地的高价格导致生产要素成本急剧上升,必然会导致企业竞争力的下降,破除地方政府对土地的垄断,肯定是高层今后的改革方向,因此房产税的降临可以说是今天历史的必然决择。

  当然,今年的国税与地税合并,对统一税务执法、共享税务信息、提高征管能力、避免税收流失的合并理念,是不是国家也是为了征收房地产税而提前部署呢?

  综上所述,笔者以为,种种迹象表明房地产税将很快与我们不期而遇。

  (来源:新浪财经)

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责任编辑:陈洁

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