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三幅限价地揽金54亿 厦门地市“遇冷”背后市场与楼市

海南房地产网-房掌柜 2018-04-26 10:49:23来源:观点地产网
[摘要]由于是2018年首场土拍,以及有拍出新单价地王的可能,厦门集美三幅地块的出让尤为引人关注。但结果显示,厦门土地市场同样遭遇“遇冷”。 4月25日,厦门集美如期以“限地价、竞配建”方式拍卖集美新城两幅宅地和 ......

由于是2018年首场土拍,以及有拍出新单价地王的可能,厦门集美三幅地块的出让尤为引人关注。但结果显示,厦门土地市场同样遭遇“遇冷”。

4月25日,厦门集美如期以“限地价、竞配建”方式拍卖集美新城两幅宅地和一幅翔安新圩的宅地。最终,三地块分别由建发、国贸和世茂竞得,总成交额54亿元,整体溢价率仅15.14%,远未达到70.34亿元的最高总限价,也未出现被期待已久的新“地王”。

对此,市场观点认为,这主要还是政策调控的结果,且厦门今年1月份的《政府工作报告》中还再次明确“确保去化周期和房价控制在合理区间”,2018厦门的新房价格体系已成定局,所以要拍出高单价“面粉”的可能性不大。

另有分析则表示,厦门今年以来楼市成交趋冷,难以激起房企们的抢地热情。

“限价地”揽金54亿元

3月31日,在海南落地“最严厉楼市调控”的同一天,厦门市国土资源与房产管理局宣布将于4月25日公开出让2018JP01等三幅地块的国有建设用地使用权。

由于是厦门年内首次推地,市场对三幅地块亦是充满了各种期待,且其中位于集美新城的2018JP01地块与J2018P01地块,因上限楼面价达到34502.9元/平方米及37500元/平方米,刷新厦门上限楼面价历史纪录,更是超过集美区32825元/平米的单价地王纪录,以致大多预测更倾向认为集美新城2地将会晋升为集美新“地王”。

不过经历了4月25日平淡收战的土拍后,三地块均未触及上限楼面价,总收金54亿元,整体溢价率仅15.14%,土拍纪录也未被刷新。

据观点地产新媒体了解,此次最先出让的翔安区X2017P07号地块,除了包含城镇住宅用地外,还包含社会福利用地(社区老年人日间照料中心),以致地块最终仅获得世茂一家开发商报价,并毫无悬念地以底价9.03亿元成交,折合楼面价20009元/平方米。

该地块要求“90平方米以下住房面积占比不低于70%”,建筑风格必须是新闽南风格。

第二幅亮相的是集美2018JP01地块,与前期“大热”预期不同的是,拍地现场一开始竟全场沉默,良久后才由国贸报出第一次价格,此后报价也以平缓节奏为主,中途虽有中南、建发、华润等加入报价,但这场拉锯战的主角多是国企、央企。

2018JP01地块最终获得104次举牌,历时37分钟后,由建发旗下的厦门兆祁隆房地产投资有限公司以23.92亿元竞得,成交楼面价27977元/平方米,溢价率21.61%。未触及上限总价29.5亿元,上限楼面价34502.9元/平方米。

压轴出场的集美J2018P01地块,位于集美区杏林北二路与杏锦路交叉口西北侧,地块区位优越,交通通达性好,教育、生活及公共配套齐全,且周边楼盘众多,居住氛围良好,因此也被公认为本次土拍资质最好的一幅商住地。

此地刚开拍即相继获得了雅居乐、华润、特房、金地等举牌,但国贸、保利的加入使土拍成了这两家的战场,不过整场争夺仅维持15分钟,即由国贸旗下的厦门悦坤企业管理咨询有限公司胜出,成交总价21.05亿元,成交楼面价28915元/平方米。

集美J2018P01地块同样未触及上限总价27.3亿元,上限楼面价37500元/平方米,“地王”预言落空。

观点地产新媒体查询资料了解,集美两幅地块同样要求“一次性全部对外公开销售”,在户型上均强制性要求建设建筑面积144平方米以下住宅,并且不得设计为跃层户型。两地块出让文件中也并未要求执行“7090”政策。

地市“遇冷”背后

集美新城2地块虽集齐了商业、交通、教育、景观等一应配套,却依然未能逃脱近来地市“遇冷”的情况。

有分析就指出,目前正是政策趋紧窗口,今年前3个月,全国已相继发布房地产调控70余次,且首当其冲的都是房价快速上涨的城市,在此背景下,“面包”价格不得过快上涨必将倒逼“面粉”价格的稳定,房企“谨慎”拿地将成为大势所趋。

另有统计数据也指出,仅3月份以来,全国已超过20个城市再启房地产调控,共计发布房地产调控政策内容达26条,而本轮典型的调控政策是,热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房,三四线城市加入限售。

此外,厦门今年1月份的《政府工作报告》会议还再次明确“确保房价控制在合理区间”,“稳房价”成为主基调,2018厦门的新房价格体系已成定局,所以要拍出高单价地块的可能性不大。

与此同时,据厦门业内人士指出,目前厦门土拍气势锐减,另一个原因是高地价项目大多面临着开工难、入市难的现实。

据介绍,目前厦门地价在3万+的项目,从预售证上看,多为别墅产品,叠墅均价5-5.5万元,走量节奏较慢。其余率先入市的多是地价2万+项目,首批高层价格预售价也是批到3.5-3.8万元左右,叠墅均价4.5-5万元,不会对市场有太大刺激。

另据厦门中原研究中心数据统计,2018年第一季度,厦门市一手住宅商品方面成交1352套,面积18.06万平方米,同比跌幅达66.8%;成交均价38640元/平方米,同比上涨13%。

其分析就指出:“2018年第一季度厦门楼市成交处于低迷态势,主要在于楼市调控之下客户观望情绪蔓延,且房贷利率不断收紧,叠加项目价格高位企稳,购房成本加大,致使成交低位徘徊。”

总而言之,调控政策趋严,楼市成交趋冷,正迫使开发商们更谨慎去拿地。除了本次厦门首场土拍外,上周的福州首拍同样遇冷。

4月19日,沉寂了数月的福州土地市场迎来了今年首批地块出让,但市场似乎并没有展现太多的热情。福州当天推出的8宗地块中,1宗流拍、台江2地转挂牌,成功出让的5地块中,有3宗为底价成交,余下两宗溢价仅为12%和14%。

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责任编辑:曾小娜

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