刘洪玉：长远来看租赁住房或成房地产金融新增长点

    9日下午5时，记者在世纪城国际会议中心如约见到了清华大学房地产研究所所长、建设管理系教授刘洪玉，这里是第二届中国楼宇经济成都峰会的举办现场，刘洪玉教授刚刚结束了“金融专场--楼宇经济2.0 金融时代下的楼宇经济新格局”活动的演讲。

　　从房地产政策到商务楼宇经济;从房地产市场发展到资产证券化;从金融风险防控到房地产税探讨……从宏观到微观，总能不间断带给现场诸多专业见解。

　　清华大学房地产研究所所长、建设管理系教授 刘洪玉

　　4月是成都一年中最惬意的时节，天气、景观都让人心旷神怡。除了这些，成都的城市形象、发展速度、金融氛围、房地产市场环境也给刘洪玉教授留下了好的印象。他告诉记者，成都有亲和力、包容性，创新、开拓，表现在城市发展方面，则具有房屋空间使用成本低、劳动力供应充裕且成本较低等竞争优势，为成都市的进一步发展提供了很好的环境。

　　对成都房地产市场发展的未来趋势，刘洪玉教授认为用好商业房地产存量非常重要。“正如本次‘金融专场’讨论的楼宇经济，如何通过提升专业管理和服务能力，把存量商务楼宇充分利用起来，并给城市创造更多的就业机会、带来更优质的产品和服务、促进消费、增加税收等等。活跃的城市经济又会增加更多的空间需求，形成楼宇空间和城市经济的良性互动。”

　　而当房地产行业面向新时代，进入以“房住不炒”为标志的新发展周期时，刘洪玉教授认为，能被投资者长期持有、通过专业化资产运营管理，为投资者带来持续现金流收益和增值收益的商业房地产，就会在房地产市场上扮演越来越重要的角色。而且，这些可长期持有的商业房地产，还可以通过资产证券化来改善其流动性。

　　虽然目前商业房地产领域从总体上还难以实现从资产长期持有到资产证券化，从而走通长期融资、资产管理这一房地产金融与投资的运营逻辑，但在国家“发展长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的大背景下，长租公寓和租赁住房作为商业房地产的重要分支，有条件成为房地产行业的新增长点。

　　关于“成都”

　　记者:近几年成都无论产业、经济等方面都表现活跃，请结合您研究的领域谈谈对成都及成都房地产市场的看法?

　　刘洪玉:成都给我印象非常好，非常有亲和力、包容性，且近几年发展速度非常快，创新、开拓、激情等方面在中西部城市中都非常有特点。现在成都已经被业界列入准一线城市，从某种程度上已经体现了整个社会对成都发展的认可。

　　记者:落脚到房地产管控上，为保持楼市平稳健康发展，避免房价过快上涨，中央和地方陆续出台了系列调控政策，但一些城市房价依然上涨，甚至在一些城市(如成都)出现了几百套房源，上万人排号的现象，对此您怎么看?

　　刘洪玉:这类排号现象，体现为购房者的购买需求旺盛。总体来说，市场整体需求还很大，应该是件好事，但也需要认真分析为什么会有这么多需求?是居住、投资，还是投机需求?

　　实际上，要促进一个城市的发展，需要给这个城市提供良好的软硬环境，包括空间使用的成本有足够的竞争力。成都一直发展的比较快比较好，房屋空间使用成本和劳动力成本相对较低是一个重要优势，希望成都可以保持这一优势。城市和区域的竞争不是房价地价的竞争，房价地价上涨过快，当前的人们会很高兴，但未来的人就会很痛苦。所谓当代人剥夺了未来人的权力，导致严重纵向不公平，影响城市经济社会的可持续发展。

　　所以如果让“投机”力量参与进来，短期成都房地产市场表现可能很活跃;但从长期看，如果这个城市的实体经济、居民收入、社会保障体系……等一些发展指标还没提到较高的水平，房价就先冲到高位，就会严重阻碍城市的发展。

　　研究房地产时，我们常讲房地产行业是为经济社会发展提供入住空间和服务的产业，如果超越了当前需求，过分超前，可能不仅不会促进经济社会的发展反而成为拖累，调控就是希望能把两者的关系协调好。

　　记者:您如何看待未来五年内新一线(如成都)城市房地产发展的大趋势?

　　刘洪玉:对成都房地产市场来讲，过去几年人们的居住需求旺盛，房子供应、销售等规模很大，那未来的重点就是怎么把存量给利用好。

　　此次峰会大家讨论的楼宇经济，宗旨就是如何在存量商业楼宇上去做经济增量。怎么把空置的空间利用起来，通过引进入住者，入住者的生产经营活动，再给城市带来就业、税收、消费……达到这样的效果，就实现了楼宇和经济的良性互动。