作为“加快建设多主体供给、完善租购并举住房制度、实现多渠道保证”的重要举措,长租房市场自2017年下半年以来发展迅速。
据了解,全国已有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
北京在此前市政府常务会议审议的《2018年市政府工作报告重点工作分工方案》显示,要发展长期租赁市场、鼓励产业园区建设职工集体宿舍。其中,发展长期租赁市场和鼓励产业园区建设职工集体宿舍两项内容,首次写进分工方案。
此外,包括北京、成都等城市针对长租房土地出让情况进行了规划。在北京发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》指出,计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房,并对项目选址、申报、运营及申报程序等内容进行细化。
在成都印发的《住房保障、住房租赁市场、房地产业三大领域五年发展规划》显示,预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。
目前,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。多个城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米,按照平均60平方米单套计算,可直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。
长租房土地供应量大幅增加,但由于建设周期较长,长租房领域企业以整栋楼出租或以民房分散出租为主,以加大长租房供应规模。整租方面,龙湖冠寓、远洋邦舍等长租房品牌,先租下整栋楼,然后予以改装进行分散出租。而我爱我家长租房品牌相寓,其长租房房源则为零散的普通住宅。
租赁市场调控持续,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。加大土地供应力度,从根本上解决长租房供应规模,是大势所趋。
在政府、房地产企业大力支持下,长租房市场蓬勃发展的同时,金融机构通过各种途径进驻长租房市场。
随着规模的扩张,以银行为代表的金融机构通过租赁贷款、长租房专项REITs产品、ABS等创新金融产品进入住房租赁市场。据中国证券报不完全统计,目前,各大房企通过金融机构发行REITs数量超过500亿元。
银行等金融机构通过创新产品等抢滩长租房市场,可以提供成本较低的资金。总结起来主要是“三高一低”:房价高、营建改造成本高、资金成本高,租金收入较低。
对租户来说,长租公寓因为增加了营建改造成本,所以比普通民宅租金要高。如果说破解,短期依靠房价下跌是不现实的,而房租上涨与居民收入密切相关,所以房租短期也不会大幅上涨。这就需要利用创新性的金融解决方案,引入低成本资金。国内目前的REITs、ABS都是过渡性产品,与国外真正意义上的资产证券化差别很大,需要相关法律法规不断完善,引进真正意义上的住房租赁创新金融产品。
(内容来源:中房网)
2022-02-15 10:03
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