一线城市写字楼空置率提升 龙头房企青睐独栋办公楼

由于供应量增加明显，进入2017年以来，北京、上海、深圳的写字楼空置率全线呈现上升趋势。与此相对，有越来越多的企业在选址时倾向于选择独栋办公，这也在一定程度上拉升了传统甲级写字楼的空置率。

　　业内人士预计，这一趋势将在2017年下半年进一步强化，一线城市的写字楼空置率再度提升的可能性很大，而企业独栋将继续受到广泛青睐，这一产品的开发、运营很有可能形成行业的下一个风口。

　　企业选址青睐独栋

　　2017年上半年，北京合计租赁建筑面积为23.7万平方米的5个新项目完工进入北京甲级写字楼市场，总存量半年环比扩大4%至约621万平方米。受新增供应的影响，北京全市写字楼空置率升至8.6%，半年环比上升0.6%。

　　2017年下半年，北京写字楼供应量依旧不减。高力国际预测供应增长将快于需求，若所有新供应如期完工，全市整体空置率将于2017年底上升至约12%。如此情形同样出现在上海、深圳这两大一线城市。

　　除了新项目扎堆入市推高供应量，造成京、沪、深三地写字楼空置率节节攀升还有一个重要原因，那就是选址时青睐独栋办公的企业日益增多，这在客观上强化了传统写字楼的空置。来自一家大型办公选址互联网平台的数据显示，占据7月份来电榜TOP10的项目，独栋项目占据7席。

　　据雍和宫壹中心运营方透露，其独栋项目新近入市，便有永航科技、游族网络、中医在线等上市公司及品牌租客的陆续入驻，信达资本、华录百纳、今日头条、机器人、大国健商等大公司也正在深度接触，有着良好的入驻意愿，租金也因此一路看涨。而最受这些公司青睐的，恰恰就是雍和宫壹中心的低密度独栋办公优势。

　　下一个风口？

　　据悉，独栋办公兴起于国外上世纪60年代以后，美国硅谷的工作人员发现，在舒适的环境中，更能把人的潜力调动起来。而世界500强企业，大多都有自己的总部办公基地。从实际情况来看，独栋办公楼的舒适度高、绿化面积大、私密性强等特点也受到众多企业的一致认可。

　　顺应这一趋势，近年来其实已有不少大型开发商持续推出独栋办公的写字楼产品。

　　其中，尤以万科最为典型。据了解，万科目前在北上广深均有独栋办公产品面世，其中比较广为人知的有上海万科七宝国际和深圳万科公馆。

　　万科之外，恒大、碧桂园、金融街、旭辉等上市房企，也均有不同数量的独栋办公产品上市。据悉，在未来的发展规划中，企业独栋均是很多大型房企的重要产品之一。

　　大型房企新开发的企业独栋，大多位于城市的次核心区，甚至是远郊，因此不可否认其在一定程度上制约了需求。

　　可实际上在城市中心区域，更有很多存量资产等待盘活，通过“城市更新”的方式获得新生。尤其是随着城市功能升级、非核心功能疏散的持续推进，大量低密度的工厂、园区、厂房、传统办公楼等物业腾退闲置。这些闲置物业，很多都具备改造成企业独栋办公楼的良好潜质。

　　例如近期入市的雍和宫壹中心，就是一个“城市更新”的典型案例。该项目的前身是航星园的一部分，松石资本在拿到该项目的运营权之后，在硬件上主推5000平方米企业独栋，提供的是低密度花园式办公环境；同时，将在地下一层开辟上万平方米的联合办公空间，并交由专业的运营机构管理、运营；另外，整个园区配备管家式服务，涵盖餐饮、健身、文化等多个方面。

　　有业内人士表示，这一模式很可能将很快形成行业的一个新风口。特别是一线城市正在从资本驱动的不断向外围扩张的“外延式增长”，向存量挖潜、更新升级的“内涵式增长”转变，下一个十年房地产行业比拼的是对物业资产的综合运营能力。