远洋李明：重新一个角度认识远洋 明年做到1000亿

“你如果问我什么时候能做到千亿，我可以告诉你明年就可以！”

8月24日，远洋集团在香港召开2017中期业绩发布会，时隔一年重返香港的李明向现场提问和媒体释放出远洋加速的信号。

刚与现场提问交流完的李明看起来心情不错，面对媒体时也不吝展现含蓄的微笑，全程温和耐心解答大家的问题。

李明心情不错是有原因的——2017年上半年，远洋集团取得了相当靓丽的业绩，集团协议销售额录得人民币304.66亿，较去年同期增长48%；实现营业额人民币172.59亿元，较去年同期增长85%；录得毛利人民币38.01亿元，较去年同期增长69%；录得公司拥有人应占溢利人民币26.68亿元，较去年同期上升84%。

受良好业绩驱动，远洋的股价也出现了大幅上涨，截止8月24日收市，远洋股价报收4.70港元，上涨15.76%，创2016年以来新高。

欣喜于良好业绩的同时，李明的出现更多是为大家答疑解惑，过去一年间，远洋的身上发生了太多的变化，有太多的问题。

规模、毛利与土储

作为曾经的资优生，远洋曾是规模上的领先者，但在多年的股权结构调整和业务结构转型中，发展速度逐渐慢了下来。

李明以一种温和的语调向市场强势宣布，这种情况将在今年发生改变。

“远洋经过三年左右的业务结构、战略结构和区域结构的调整，现在到了收获的季节。特别是主营业务需要加快发展，现在的规模也到了快速变化的时候。”

据李明透露，远洋今年的销售目标是600亿，公司将销售目标提高到700亿，相信完成800亿也是有可能的

至于千亿目标，李明说：“现在好像一千亿、两千亿，都是门槛。你要问我什么时候能够达到1000亿，我可以告诉你明年就行。”

李明解释称，远洋2018年的销售资源已经超过1600亿，未来几个月公司还将继续补充土地资源，所以从销售资源角度来说，足够支撑1000亿销售目标。

值得注意的是，在规模、营收、利润大幅增长的情况下，远洋的毛利率出现了小幅的下跌，从去年同期的24%下降到了22%。

李明解释称，22%的毛利率是结转毛利率，今年上半年远洋销售的毛利率是27%。结转毛利率22%主要原因是公司上半年结转的项目主要来自2015年销售的项目。一方面2015年市场形势严峻，另一方面很多销售的项目也来自公司第一次进入的城市，比如说武汉。

李明说，远洋2016年销售毛利率达到了25%，公司认为，毛利率达到25%到30%之间是“合理和可持续的”。

就规模提速下的土地“粮草”问题，李明表示，公司土储全口径是4000万平方米，权益是2000万平方米。2017年上半年，集团购入29幅土地及7个成熟项目，购入新土地总楼面面积及应占权益面积分别约为1017.1万平方米及418.3万平方米，平均购买成本为每平方米约人民币5000元。

这样的土储设置主要是基于两方面的原因：一方面是一些新增的土地有合作伙伴，公司当然也可以把权益土地提升上去，无非是多花点钱，但根据过往公司的发展经验来看，土地储备过多也并不一定是件好事。

“真金白银是占压资金，投机取巧是政治风险，所以土储4000万平方米也不算小数，也有几十平方公里了。对于未来的市场，如果市场好价格也能够上去，再多花点代价从合作方把地买回来也值得，如果不行，背那么重的包袱也是个风险。”李明认为。

另一方面，李明指出，这也跟公司的区域布局相关，现在的布局是围绕环渤海、长三角、珠三角、成渝、武汉等人口聚集和流入的城市群展开，在买地上也有严格的投资标准。像公司刚刚进入的武汉、南京、合肥等城市，六千多元地价对应两万的均价，是合理的。

安邦、人寿与未来

市场在变化，远洋也在变化，如何认识新的远洋，李明在业绩会上也提供了他的视角。

据观点地产新媒体查阅，2017年上半年远洋实现的172.59亿元营业收入，其中，来自物业开发业务的营业额为151.80亿元；来自远洋商业的租金收入为14亿元，包含18个经营中投资物业、一些小型写字楼单位、社区型商业街和车位作出租用途，在营面积113万平方米，账面价值390亿；来自远洋亿家的收入是5.78亿元，在管项目近100个，在管面积3200万平方米，净利润8900万。

此外，远洋资本自有资金投入65亿元，实现管理费收入2.8亿元，实现投资收益2.1亿元，净利润3.4亿；而远洋养老已运营近1000个床位，收入同比增长138%。

公司预计，到今年年底远洋资本将达到管理100亿美金的规模，而远洋养老将达到2500张床位，在未来三年中都会保持100%的速度增长，也就是说今年达到2000张，明年达到4000张，2019年达到8000张，争取2020年达到20000张，以租赁物业为主，重点把投资投向服务项目上来拓展业务。而按照每张床50万左右的投资，2万张床大概投资100亿。

李明坦率地说，远洋这几年也确实到了一个出现变化的时期，这个变化是从业务角度来说，因为远洋是一家除了开发业务以外，还有其它相关业务的有限多元化公司。公司除了加快开发主营业务快速增长以外，同时还要加快现有新业务的发展，包括持有物业，房地产基金，养老服务，物业管理等新型业务。

但他强调：“业务要分开谈，开发业务怎么看，哪一块业务最先能够脱颖而出，可能是不动产，它的规模和盈利水平、可能性都比较大。”

除了规模上的快速变化以外，李明透露，远洋盈利的可持续性也会比以前更稳定，这其中暗含着远洋的周转速度即将加快，随之而来的盈利模式或也可能发生转变。

“我们开发业务今年下半年卖的项目和明年卖的项目，其中百分之七、八十都是新增土地储备，而新增土地储备是按新的投资标准，新的区域和新的条件来做的，它的流动性、盈利性和可持续性和原来存量项目还是有很大的区别，所以我说它的质量也有很大的不同。”

毫无疑问，现在的远洋正站在一条新的起跑线上，准备加速启航，但在启航之前，外界也仍有担忧，是否会有一些不稳定的因素，影响远洋未来的发展。而首当其冲的关键词，就是安邦和人寿。

对此，李明则表示，自己虽然代表不了股东，但仍想表达一些观点，公司的主要股东都是保险公司，而保险公司按照国家政策是属于财务投资，远洋拥有财务保险背景的财务投资者是好事。公司具有完备的治理结构，股东变化对公司治理影响不大，而且现在股东结构比较稳定。

“我觉得现在比以前还稳定，这是我的一个感觉。”李明表示。

以下为远洋集团控股有限公司2017年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：我有三个问题，第一，2017年远洋上半年的毛利率是22%，相对同行是比较低的水平，为什么毛利率水平是偏低的状态？下一阶段土地成本如果提升，会不会导致毛利率进一步下降？第二，李总对于现在土地市场的价格和未来土地的获取是怎么看的？第三， 远洋现在的规模是300亿，今年超过600亿也应该没有问题，您怎么看待现在的规模，什么时候能够超过1000亿？

李明：我们上半年提到的22%的毛利率是结转毛利率，今年上半年销售毛利率已经达到了27%。结转毛利率22%主要原因是我们今年上半年结转的项目主要是2015年销售的项目，2015年当时市场还是很严峻的。

另外，很多市场是我们第一次进入的城市，比如说武汉，当时的价格只有1.1万元、1.2万元，现在有1.9万元、2万，同样一个项目。我们2016年销售毛利率达到了25%，我们觉得毛利率达到25%到30%之间是合理和可持续的。

第二个，关于土地市场，土地市场应该从两个纬度去看，一个是看地区，现在热点地区，人口聚集的地区土地市场呈现快速上涨，或者持续高位的状态，我认为是合理的。

另外，要看类型，完全市场化的商品住宅土地价格是持续上涨的，我觉得这个也是合理的。相对一些用于租赁、限价、保障房这些土地政府会采取一定措施控制地价，并且初见成效。

作为远洋来讲，我们目前新增土地集中在未来有发展的区域和城市，我认为合理的土地价格是我们的投资标准。在今天市场比较热的情况下依然要坚持，宁可错过机会，也不能买过高的价格。

刚才提到的规模，现在有很多同行发展得非常好，值得我们学习，远洋今年销售目标是600亿，我们可以把销售目标提高到700亿，相信我们能够完成得比这个目标还要好。

其实，好像大家都说1000亿是个门槛，2000亿是个门槛，远洋什么时候能够达到1000亿？明年就行。因为我们2018年的销售资源已经在1600亿，而且在未来几个月内还要补充土地资源，所以从销售资源角度来说是足够的。

但是，要规模不是最终目标，最终要盈利，我们还是要坚持投资标准，在投资标准的前提下，对未来两三年市场我们还是看好的，我们还是会加快发展。

现场提问：今天看到远洋的股价大涨，对远洋一直以来被评价为较低的股价怎么看？今年各大房企对于未来的规模已经分层了，远洋对于自己的位置有什么样准确的定位？险资入股以后，远洋比较平稳的完成了过渡，对于人寿和安邦对于远洋施加的变化有没有什么可以分享的？此前公司比较主动、高效发起了一场横纵架构的调整，对于高管有一定的定位，您觉得调整能够为远洋带来什么？

李明：关于股价的影响因素很多，作为管理层来说，我不多评价，相信作为一个上市公司来说，股价和市值是这个企业运营管理的综合表现，我们会关注，但是我不去分析它。

远洋的规模和江湖地位，我想你指的可能是开发销售规模，我想远洋的销售规模和我们自身的业务布局有关系，因为远洋除了有开发业务以外，还有其它相关业务的有限多元化的公司。

我们除了加快开发，主营业务快速增长以外，同时我们还要加快现有新业务的发展，持有物业，房地产基金，养老服务，物业管理等等这些新型业务我们同样也要加快。

我们去年推出了健康的发展理念，将来给远洋贴上什么标签，我觉得要贴上健康标签，使我们所有产品全方位推行。

关于我们的主要股东都是保险公司，我认为保险公司按照国家政策是属于财务投资，远洋拥有财务保险背景的财务投资者是好事。从目前来看，公司经过上市十年的打造和维护，已经具有完备的治理结构，股东变化对公司治理影响不大，而且现在我们股东结构比较稳定。

关于我们内部组织调整的问题，去年开始远洋管理层更新换代，这个调整已经完成了，大多数新的管理人员都是年轻人，受过高等教育，都在基层做过项目经理，在公司工作的时间超过十年，大概有几十位这样的精英被调整到中高管人员的岗位上，今年上半年的业绩就说明了一切。

现场提问：上半年融资成本有一定程度的下降，怎么看未来融资的条件和环境？会不会再进一步下调融资成本？

李明：公司的融资成本随着我们债务结构的调整会不断优化，融资成本还会保持稳定，并持续降低。可以做到这一点是两个作为保障：

第一个，公司现在从事的主要业务都是国家所鼓励和支持的，比如说我们开发的接近80%都是首次置业和首改的。我们从事的服务、养老、持有型物业都是国家所支持的。

第二个，远洋一直被国际评级机构和国内评级机构评为投资型企业，而且我们也得到了国家发改委给予的中票的批复，和美元债的批复，也都是通过一些正常合理的渠道获得的。再加上远洋多年的自信，和银行良好的合作关系，我们有希望能够看到我们的利率进一步降低。

现场提问：现在养老业务收入和盈利是什么样的？如果还没有达到盈利要求，什么时候可以实现盈利？到2020年你们想要增加到2万个床位，这方面的投资额大概会是多少？

李明：我们现在从事的养老产业是养老服务业，讲的不是养老地产这个国家积极鼓励和快速兴起的行业。远洋从事养老服务业已经有四五年的历史，现在养老服务的各种服务模式我们也在探索之中。

讲到半护理服务型的养老服务是我们发展最快的一项业务，这项业务我们目前已经运营达到了一千张床位的规模，到今年年底会达到2500张床位，在未来三年中都会保持100%的速度增长，也就是说今年达到2000张，明年达到4000张，2019年达到8000张，争取2020年达到20000张。

至于提出这个目标是因为我们过往五年在这个项目上，在服务业务探索上取得了比较稳健的成绩。现在我们已经可以做到拿到物业以后大概6个月可以完成改造和装修，每张床的投入成本控制和每张床的收入水平保证，和服务人员的匹配其实都有基本成型的业务模式。

现在我们已经可以做到开业三年达到85%左右的入住率，开业三年可以达到盈利平衡，三年以后可以实现盈利，这个基本目标是可以实现的。

刚才问到投资，每张床的投资大概在50万左右，2万张床大概要投资100亿。我们还是以租赁物业为主，重点把投资投向服务项目上来拓展业务。我们对完成这个目标还是很有信心的。

现场提问：公司上半年买地比较积极，未来买地的策略方面，买地规模上是不是还会维持增长的态势？另外，会不会进入一些新的城市，比如说珠三角？第二，公司做了很多基金、养老、租赁业务，这些都有经验，公司在推长租公寓，怎么看长租公寓的前景？

李明：关于公司新土地的拓展，公司过去按照一、二、三线城市去拓展，现在发现这种分类方法有点落伍，我们还是按照城市群为考虑，比如说长三角、珠三角、成渝、武汉等等。

按照这种管理思维，进到某个城市，这个城市被传统定义的二线、三线、四线、五线不重要，关键他是不是围绕着这些核心城市群，围绕这些核心人口流动，根据这个来区分城市，我们不会拿是不是进入了一个新城市作为标记，肯定不受这个局限性。

关于规模，我觉得公司还是要量力而行，一方面，要看公司现有的资源。另外，过往公司一路走过来，对经济周期，对管理风险，我们管理层做的时间都比较长，体会不一样。

刚才提到长租公寓，公司认为长租公寓确实是个方向，公司第一栋长租公寓已经开业了，也有专门的品牌，叫邦舍，欢迎大家去参观，是以青年住客为主的，就在长安路上。

公司这方面有专门的注册品牌、管理团队，我们做长租公寓已经做了三四年。我们非常认可长租公寓的前景，小规模的不讲了，稍微有点大规模的，超过100个房间的项目已经开业了。

现场提问：去年提到一个五年计划，2020年达到800亿，租金收入50亿的目标，根据现在的土储和发展增速，销售的增速水平是什么样的？过去两三年公司都在调整期，整体比较保守，这个时候看起来整体提速了，这是你们对市场重新看好，还是觉得市场差不多，但是整合的过程中又开始增长了？

李明：关于公司增速的问题，公司过去作为一个中期战略，在三年前做的，当时我们判断销售额在明年能够达到800亿，节奏、资金，所有的布局都按计划去做。现在我觉得这个速度，特别是今年市场限售、限价，今年过800亿也是可以的。明年按照销售资源和公司安排达到1000亿也没所谓，这个不是我们现在追求的规模。

这和公司对市场的看法有关系，我之前对市场的看法相对比较保守，现在我们是乐观谨慎，不能叫谨慎乐观，所谓乐观是短期乐观。原来大家都想这个市场整个销售额十几万亿，这么高位还能够保持两位数的增长，甚至20%的增长不现实，人均面积40平方米等等，就好像这个行业到了一个拐点。去年和今年现实告诉我们市场挺好的，速度挺快，加速度更快。

我这段时间也一直在想到底怎么认识这个市场，我的结论是两三年想高位保持两位数的增长是可能的，为什么说可能，其实我们都忽略了人口流动的问题，按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的，真正的需求是来源于人口。

中国未来的人口政策，和经济地区的调整，和一些新的理念、新的概念的落地，都促进了人口的流动，这种庞大人口是基数，虽然房子不动，但是人动也是一样。但是长远来看，两三年以后，三、五年以后，现在还是要保持谨慎的态度。

首先，再多的房子用来住房总是有限的，一个人住2000平方米是不可能的，也不需要，住个50平方米，100平方米总是可以的，我觉得总是有限的。另外，我觉得长效的居住政策，随着人们的共识，现在租赁，房地产税，这些都还在看、在做，这些东西会发挥调节作用，所以我觉得要乐观谨慎。

现场提问：刚才李总说了一句话，说明年卖到1000亿不是个事，这个可不可以认为是明年一个底线销售目标？

李明：你这样想就对了。

现场提问：我问两个问题，现在报表口径来看权益占比毛利率相对比较低，除了毛利率以外，从净利润率、规模的角度来看，这个有没有什么指引？从销售的增速，派息各个方面来看，增速都很好，势头也上来了，第一大股东中国人寿对这样的情况是否满意？从公司考虑实现这个增速目标角度来说是不是有信心？

中国人寿：在去年的业绩发布会上我讲过，我们一直把远洋集团控股公司作为我们一个重要的房地产公司平台来看待，对于他的发展，包括我们刚刚公布的半年业绩来看，从中国人寿大股东的角度来看希望他稳健增长，对他的业绩是满意的。

对于刚才李总提到的1000亿的目标，包括远洋在不动产和其他板块的业务发展都是抱有信心的。

李明：关于讲到盈利，企业最终要的净利，要销售额也好，要毛利率也好，最终还是要净利。

我们今年下半年净利润回报水平绝对不错，上半年能够做到的，下半年更能够做到，今年能够做到的，明年也能够做到。

现场提问：总体来说，27%的毛利率不算高，远洋三项费用控制得非常好，融资成本也不是太高，有很多同行做到了30%多的毛利率，毛利率有没有潜在挖掘提高的空间？

李明：远洋经过三年左右的业务结构、战略结构和区域结构的调整，现在到了收获的季节。

特别是主营业务需要加快发展，但是加快发展核心的东西是量力而行。

提到毛利率的问题，毛利率和土地成本和售价、建安费用有关系，和核算、预算更有关系。我非常佩服，非常想向别人学习做到30%以上的毛利率，但是我觉得还是需要更稳健一些。

我们在制定预算的时候，起码远洋能够说报表上的资产数估值可能比别人高，任何东西都比别人高，我希望我的售价是能够全部卖出去的售价，我留的资产账面值都是可以按期卖掉的，因为远洋留存的资产质量很高，包括我们开发的留有资产。我从业二十多年了，如果把这种预估前期都做得很好，留下了一堆资产数，时间长了，管理资产还是个问题。

今年下半年我和团队商量专门撤掉一个部门，再成立一个部门，就叫资产管理中心，专门按资产口径对企业管理。

我的意思是我们在做项目预算，项目结算的过程中，我们的目标是让开发业务做到30%的毛利率，这是我最高的理想，我没想30%以上的事。

当然也要避免所有项目出现20%以下毛利率的情况，现在我们新的项目基本都是按照这个思路来做的。

现场提问：关于土地储备，李总提到下半年和明年会是比较好的买地窗口期，你们在这方面有没有大概的预算安排？养老方面未来床位增加比较多，现在是快速增长时期，前几年是蓄势的阶段，这方面的投资大概是什么样的规模？

李明：公司土储全口径是4000万平方米，权益是2000万平方米，有两个方面的原因，主要是一些新增的土地有合作伙伴，我们现在也可以把权益土地提升上去，无非是多花点钱，但是根据过往公司发展历史来看，土地储备过多了也不是件好事。

真金白银是占压资金，投机取巧是政治风险，所以土储4000万平方米也不算小数，也有几十万平方公里了。对于未来的市场，如果市场好价格也能够上去，再多花点代价从合作方把地买回来也值得，如果不行，背那么重的包袱也是个风险。

我们均价两万多和我们的布局也是有关系的，像我们过去刚刚进入的武汉、南京、合肥这些城市，包括现在看到内陆中心城市也有机会，我们未来的布局也都是在这些人口聚集和流入的城市。六千多元的地价对应两万的均价，这是合理的。

我们现在养老业务模式探索出来以后具备快速发展的条件，至于说要多少投资，我们现在算账和以前不一样了，过去算养老都是算买这栋楼多少钱，装修多少钱。现在我们知道按床位算了，一个床位的投入是多少，租赁这个床位、购置这个床位、装修这个床位、配置人员的核算都是按床位来算。

现在我们一张床位所有的投资都做了预算，要到2万张床位，100亿应该够，100亿能够对应多少收入，至少10到20亿的每年收入，这个账我们是算过的。现在我们主要是护理、半护理的形式，CB的模式，一种业务可以搭配几个业务。

我们也尝试过CIFC的方式，包括社区的模式我们还在探索，现在不说那么多，我们说的是成熟可以做到的业务，6个月看好物业，6个月可以开业，3年可以达到免租，两年盈利平衡，三到四年现金流平衡，这个模型现在建立起来了。

现场提问：关于商业这一块，我看到权益口径商业价值是人民币257亿，和今天的市值差不多，商业评估的标准是什么样的，未来有没有想过在商业资产这一块进行盘活，加快住宅的开发？第二，关于负债率方面的，因为负债率已经上来了，管理层说过要加快买地，未来在负债率方面有什么计划？

李明：你看到的商业估值是多少，那是账面价值，现在会计写的是权益价值。公司的市值也是这个数，多不了多少，至于会不会把这部分业务单独出来，当然会，我们这几个业务都具备独立发展的空间，未来一定会独立，也许是短期，我们会有所考虑，让3377变成一个以开发业务为主，其它业务有成体系的发展路径和空间。

孩子养大了总是要嫁人的，收点彩礼也很好。

关于负债率的问题，现在公司净利借贷比在0.6的水平。好比把女儿嫁出去获得点资金，给儿子多娶几个媳妇，这个也可以考虑，我看你想娶几个老婆，看发展有多快。

现场提问：从销售计划铺排的进度来看，五年目标很快就会提前完成，有没有比较新的目标？第二，因为很多房企在这几年都提出了激励方案，公司除了在股权激励方面，在内部还有没有其他激励机制？

李明：关于这个目标，我特别想告诉你我未来2000亿、3000亿的目标，但是真的没有这样的目标。我算的目标还是要考虑到权益资本回报上，我还是先把回报提高到两位数，比如说接近15%，这是我的目标。

我第一考虑的不是去卖3000亿、5000亿，第一步先扩大股份，还要保证权益资本回报，这是我们围绕的核心，能够保持权益部分稳定在10%以上，这是我们未来要做的。如果确实需要，只有通过卖5000亿实现这个目标才能做，我就做到5000亿，如果需要培育新业务，不断把新业务变现，我们就会去做。如果长租公寓能够满足我们的目标，我们就会发展长租公寓，这是我们坚持走的路子。

关于激励的问题，这是我对市场的另外一个看法，我觉得首先需要股东激励我自己，我拿1%的股份做成这样已经不错了。

第二个，需要激励年轻人，我们高管在近一两年对公司团队做了一次调整，现在高管团队里面除了我以外几乎就没有50岁以上的人，全部都是50岁以下，40岁以下的人，而且我们最近发布了一些期权计划，我自己不要期权，让其他老同志也没有要，我不要期权，我要股权。

这样的目的有两个，一方面，让年轻人的命运和公司，和远洋梦联系在一起，让年轻人得到更多职务权力和收益。这方面你说需要吗？需要，而且公司需要更多下更多的狠力气，再多的我说了就不算数了。

现场提问：现在这个时点应该怎么样认识远洋这个企业，未来三五年以后，那些新业务有多少会率先脱颖而出？关于远洋资本这一块，我看到主营买地也有一些10%权益的业务，在远洋资本下面的权益投资和主营买地应该怎么区分？远洋资本自己投的项目在哪些城市，那些项目表现怎么样？

李明：刚才你提到一个问题，怎么认识远洋，坦率地说远洋这几年也确实到了一个出现变化的时期。

这个变化是从业务角度来说，业务要分开谈，开发业务怎么看，哪一块业务最先能够脱颖而出，可能是不动产，它的规模和盈利水平、可能性都比较大。

远洋现在的规模也到了快速变化的时候，盈利的可持续性会比以前更稳定。

我们开发业务，今年下半年卖的项目，和明年卖的项目其中百分之七、八十都是新增土地储备，而新增土地储备是按新的投资标准，新的区域和新的条件来做的，它的流动性、盈利性和可持续性和原来存量项目还是有很大的区别，所以我说它的质量也有很大的不同。