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邵宇:金融周期达到顶峰之后的房地产路径发展

来源:观点地产网  邵宇 海南房掌柜  2017-08-14 12:34:04
[摘要]邵宇(东方证券总裁助理、首席经济学家):非常高兴能有这个机会跟大家做一个交流,昨天的对话环节提到房地产行业挣钱是比较舒服的,因为既挣到了经济增长的钱,也挣到了印钞机的钱,还挣到了隔壁老王的钱。怎么 ...

邵宇(东方证券总裁助理、首席经济学家):非常高兴能有这个机会跟大家做一个交流,昨天的对话环节提到房地产行业挣钱是比较舒服的,因为既挣到了经济增长的钱,也挣到了印钞机的钱,还挣到了隔壁老王的钱。怎么理解这个东西?包括未来房地产发展的潮流应该往哪个方向?今天跟大家做一个深度的分享。

什么叫挣到了经济增长的钱?中国从1987年用名义GDP计量的每年增速,也就是说从1987年起GDP每年增长为16%,如果你每年的增速达到了16%,就挣到了这个经济增长的钱。

另外一个M2增速,过去30年的年化增速是21%,这意味着什么?如果你这家公司,或者是你做投资,你个人的奋斗,如果每年不能维持21%的增速,并且持续30年,理论上你就是一个失败者,每年增值保值21%,这不是一个容易的目标,但是这应该作为你投资的一个基准。

有人说,如果做二级市场怎么样?根据我们研究,如果做二级市场能够每年获取21%的收益,并且持续30年,这样的人有没有?活着的人里面只有巴菲特能做到。

我们发现每年货币增长比GDP增速大概高5%的,在过去大多数时间,我们所提供的水都比我们提供的面增长来得快。我们作为地产企业都很清楚,这两方面我们都没问题,都获取了这里面的增长。

还有一个是挣隔壁老王的钱,可以想想地产在GDP中的构成,最近大家做投资在股票市场上,大家会感觉到最近的行情是漂亮50的行情,就是龙头50只股票增幅是最大的,包括中国平安、格力等。

但是另外一个群体是倒霉3000,什么叫倒霉3000?也就是中小创为核心的股票表现都不好。如果你的流动性没有额外的增量进入的话,漂亮50赚了,倒霉3000就亏了,所以这就叫隔壁老王的钱。

这样的增长会带来什么样的后果?这个后果非常明显,也非常重要。通过我们所了解的所有的数据和各种投资策略,我们发明了160种投资策略,你可以想象的任何一种投资策略我们都做过,比如说你买一瓶红酒从1987年放到现在可以增值多少钱,你可以买一幅名画,最后得到的结果是这样的。

把每年增长的货币购买力叠在一块,最新数据是接近160万亿,这就是流动性的“洪荒之力”,某种意义上说,我们个人奋斗,做公司、做企业、做投资,都是在这根线上波动,赢了它你就是人生赢家。

在我们研究的160多种投资的大类的策略里面,只有两类是能够持续跑赢我们的购买力的增长速度的。什么叫跑赢?只要穿过去就是跑赢,注意我说的是股权投资,而不是股票投资。

在过去30年,房地产每年的增速是6%,对比我们的21%也不是很性感,但是大家知道我们可以加杠杆,如果首付2成,我加杠杆5倍,每年的增长就是30%,扣掉按揭贷款的利率,每年的年化收益率是23%左右。

在中国人可以拥有的投资类别里面,除了这两种,加了杠杆的核心城市核心地段的房地产,和一少部分的科技公司的股权投资,其它的是不能跑赢我们的资金增长的洪荒之力的。

带来的结果是什么?立即分出了输家和赢家。

我们看看全球和中国去年的富豪,中国的富豪大概两类,一个是科技新贵,一个是地产大亨。如果放眼全球来看,主要留下来的是科技新贵,比如说facebook、谷歌和亚马逊。

为什么会有这样的结果呢?因为我们经历了一个快速城市化的过程,一般人如果做不了科技新贵,还可以加杠杆做房地产,还可以赢,这是我们到目前的状况,这是一个残酷的事实。

未来会怎么样?既然到目前为止的结果已分,未来来看我们觉得有重大变化的趋势,首先最新的数据大家已经看到,经济增长只有6.9%,更重要的是我们的货币供应已经降到了9.4%,这是30年以来最低的水平。你还能预见我们的房地产价格每年还是以6%的年化收益再持续增长30年吗?我觉得要打一个重大的问号。

所以我们谈到未来5年可能是一个转折期,作为研究者来看,未来的经济增长空间和投资路径是什么样的呢?

我们知道老的三驾马车是投资、消费和出口。现在提出新三驾马车,每一驾跟大家都是密切相关的。首先是取代传统投资的,我们叫做深度城市化,以前的城市化只是半城市化,主要是拿地做一些新城的建设,很多的公共服务和人的城市化都没有做到。

深度城市化蕴涵的含义是什么呢?首先以前大家喜欢把城市分成一二三四线城市,我们建议大家以后转向城市群的视角。

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责任编辑:吴芬

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