坐上了疯狂“过山车”的合肥楼市 能否再冲上云霄？

自去年四季度楼市紧踩刹车后，合肥楼市这架疯狂的“过山车”从2016年的最高峰直接进入低谷，作为曾经的“黑马”，其市场波动也自然尤为受到各方关注，屡次占据行业新闻头条，“二手房直降20万”、“房价过山车式下跌”等报道一度也引起轩然大波。政策不断收紧，合肥楼市“量价齐跌”之势能否再次反转腾飞？  

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调控后“量价齐跌”  

市场交易活跃度骤降至冰点，供求关系反转  

2016年合肥是二线中房地产销售火爆的城市之一，市场持续供不应求，2016年供求比达到5年最低，同时推动住宅成交均价创5年新高，涨幅超过30%，涨幅在全国名列前茅。  

但去年四季度调控以来，合肥多次升级政策，“四限”力度堪称史上最严，市场急剧降温。首先，成交量瞬间降至冰点。去年四季度以来单月成交不及30万平方米；其次，供求关系逆转，市场持续8个月供过与求；最后，成交均价出现较大波动，6月12637元/平方米的均价较去年10月最高点下降10%。  

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与同类热点二线城市相比  

合肥已从曾经的“排头兵”变成“吊车尾”  

作为去年热点二线城市中的佼佼者，同样面临严厉的紧缩政策，但今年合肥市场表现与其他热点二线城市相比却相差巨大。具体从新建商品住宅成交面积看，合肥市9区上半年成交面积不足150万平方米，同比跌幅超过7成；房价方面，合肥楼市价格“滞涨”现象显著，相较之下，杭州、长沙仍在高歌猛进。而且，根据统计局公布的房价数据来看，合肥的新建住宅价格指数价格环比连续下滑。  

此外，由于成交急剧下滑，合肥消化周期、库存同比均有大幅上涨，实际上短期的去化风险陡增。  

就政策力度而言，合肥与杭州、南京等城市同样在政策面曾多次加码，其力度、广度均达史上最严，但杭州、南京、苏州成交下滑的核心原因之一，是“限价”政策下供应不济所致，而合肥并不存在供应不足导致成交受阻的情况，这一点从近几个月合肥市场持续供大于求也可见一斑。  

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投资客退潮而本地需求透支，土地存量过大且地市降温  

市场短期跌入冰点  

首先，合肥市场火热吸纳大量投资需求。特别是近一年政府搬迁、地铁通车以及国家新区的落地，投资、投机群体快速涌入，滨湖区尤为明显，在一系列利好之下，根据不完全统计，去年区域内部分项目投资客占比甚至超过50%。然而在政策迅猛严苛之下，滨湖区房价一路下滑，2017年5月住宅均价为1.59万元/平方米，较去年12月下滑9%。实际上，投资客对政策更为敏感，出逃更快，去年部分媒体也曾报道合肥炒房团去长沙“炒房“新闻。  

其次，部分区域住宅存量、土地存量均较大。虽然去年合肥市场整体销售火热，呈现供不应求的态势，但部分区域存量较大、土地较多的格局并未改变，尤其是新站区、高新区、滨湖区住宅存量在9区中靠前。政策一经调整，销售停滞，库存效应显现，市场预期迅速下降，观望情绪持续增加，二手房成交也一路下滑。另外，未来潜在入市的土地库存也将缓解市场供求关系，进一步降低房价攀高的动力。  

此外，去年火热态势下需求过渡透支、外溢至部分郊县，以及土地市场降温等均是导致合肥市场迅速转冷的原因之一。

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住宅市场仍将持续低迷  

抓准利好窗口期，关注土地供应量  

综上所述，在短期政策持续高压之下，合肥住房市场仍将持续相对低位运行。“量跌价滞”后市场必将迎来价格进一步下滑，但幅度不会太大。下半年的焦点也仍将集中在周边长丰县、肥西县等。  

长期来看，我们认为仍可对合肥楼市看高一线。首先，作为安徽省的省会，经济发展、人口流入等指标向好；其次，作为长三角城市群的副中心城市，接下来一系列规划上利好仍将持续，例如国家新区的落地等；最后，从合肥目前的房价来看，在二线核心城市中仍处价值“洼地”。  

值得注意的是，合肥目前潜在库存较高，根据2011年以来土地成交建筑面积和商品房成交面积之差粗略估算，消化周期已超过20个月。因此，未来土地供应调整走向将是合肥楼市能否再度腾飞的关键。